不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
60代
男性
エリア

鹿児島県霧島市
投稿日

2026/01/16
更新日

2026/01/16
［1回答］

817 view

市街化調整区域の土地、処分できますか？

相続した土地が市街化調整区域にあり、近所の不動産会社から「売るのがかなり難しい」と言われました。
固定資産税は年7万円かかっています。市街化調整区域の土地でも高値で売却するコツ等あれば教えてください。

私が回答します
田中和彦

株式会社コミュニティ・ラボ
- 50代
- 京都府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/01/16
「市街化調整区域の土地は処分でるか？」という相談はよくあります。多くの方は漠然と「市街化調整区域＝建物が建てられない＝売れない土地」と思い込み、実際にどのような活用や売却の道があるかを正確に把握されていません。

　結論から言えば、市街化調整区域でも売却できる可能性は十分にあります。誰に・どのような目的で売るかを意識することが重要です。

■ 市街化調整区域＝絶対に建てられない、というわけではない

市街化調整区域でも、以下のようなケースでは建築許可が下りる可能性があります。

　・既存宅地（旧住宅地）としての実績がある土地
　・農家住宅や分家住宅等、一定の要件を満たす場合

まずは建築だできる可能性を自治体で確認することが大切です。不動産会社でも判断しきれない場合は、行政書士などの開発許可に強い専門家の協力が必要になります。

■ 高く売るために、「用途」を明確にして買主を選ぶ

「誰にとってなら価値がある土地か？」という発想が重要です。たとえば以下のような活用ニーズがある場合、売却の可能性は大きく上がります。

　・隣接地所有者が所有地を広げたい場合
　・資材置場や駐車場など建物を伴わない用途で使う場合
　
このように「対象者の絞り込み」や「行政との事前調整」を実施することによって、想定よりも高値で売却できるケースもあります。

近所の不動産会社がこのようなことをしっかりと把握した上で「売るのが難しい」と言われているのであれば、残念ながら、売却は難しいでしょう。

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