不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
50代
女性
エリア

愛知県名古屋市中区
投稿日

2026/04/28
更新日

2026/04/28
［1回答］

333 view

夫名義でマンションを購入しましたが、ローンの一部を私が返済予定です。

新築マンションを夫名義で購入しました。
それに伴い購入時に夫名義でローンを組みましたが、以前住んでいたマンションの売却金を利用して返済をしようと考えています。
以前住んでいたマンションは私と夫の共有名義になっているので売却金の一部は私の口座に入ってくると思うのですが、このお金をローンの返済にあてた場合、贈与税は発生するのでしょうか。
また、この返済に伴って新しいマンションの名義を共有名義に変更したいのですが可能でしょうか。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/28
結論から整理します。
今回のご相談は「贈与になるかどうか」と「名義をどう整えるか」の2点です。

■ 贈与税の考え方（ここが一番重要）

原則として、ご主人名義のローンを、奥様の資金で返済すると「贈与」とみなされる可能性があります。

理由はシンプルで、“他人（たとえ配偶者でも）の債務を自分の資金で負担する行為”は、税務上は利益の移転と考えられるためです。

今回のケースだと
・旧自宅は共有名義 → 売却代金のうち奥様の持分は奥様の財産
・それを使って夫単独名義のローンを返す
→ その分、夫に対する贈与と評価され得る
という構造です。

■ 贈与を避ける・抑える考え方

ここからが実務的に大事な部分です。

① 持分（共有名義）と負担を合わせる
一番王道で、税務上も整合性が取りやすいのはこれです。
実際に負担する金額に応じて、新居の持分を設定する

例えば
・奥様が売却資金から1,000万円相当を負担するなら
→ 新居にもその割合で持分を持つ

こうしておけば、「自分の持分のために支払っている」＝贈与ではないという整理が可能になります。

② 夫婦間での「貸付」にする
もう一つの方法として、奥様がご主人にお金を貸す（＝金銭消費貸借）形にする

この場合
・返済条件（利息・返済期限）を決める
・契約書を作る
など、形式をしっかり整える必要があります。

形式が曖昧だと、実質は贈与とみなされるリスクがあるので注意です。

③ 配偶者控除の活用（条件付き）
婚姻期間20年以上などの条件を満たせば、居住用不動産の贈与で最大2,000万円まで非課税
という特例もあります。

ただし
・要件が細かい
・使いどころを間違えるともったいない
ので、該当する場合は事前に税理士確認が安心です。

■ 名義変更はできるのか？

結論としては、購入後に共有名義へ変更すること自体は可能です。

ただし注意点があります。

・持分を無償で渡す → 贈与税の対象
・ローンがある → 銀行の承諾が必要（これがハードル高い）

特に銀行は債務者以外に持分を移すことを嫌がるケースが多いです。

■ 金子としての実務的な考え

今回のようなケースは、正直よくありますが、「後から調整」より「最初に設計」が圧倒的に大事です。

・負担する人
・持分
・ローン名義

これがズレた状態で進むと、あとから
・贈与の問題
・名義変更の制約
が必ず出てきます。

■ 現実的な落としどころ

今の状況から考えると、
① まず銀行に「持分追加が可能か」確認
② 税務上は「負担と持分を合わせる」方向を検討
③ 難しければ「貸付扱い」で整理

この順番で整理するのが現実的です。

■ 最後に

今回のケースは、「お金を出す人」と「名義・ローンの人」がズレていることが論点です。

ここをどう整えるかで、税金もリスクも大きく変わります。

少し踏み込んだ話になりますが、「いくら負担予定か」「ローン残債や条件」まで分かれば、贈与にならない形の組み方はかなり具体的にシミュレーションできます。

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