不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
女性
エリア

東京都江東区
投稿日

2026/07/07
更新日

2026/07/08
［2回答］

193 view

住む人が少ないマンションって、やっぱり避けた方がいいですか

中古マンションを見に行きました。
駅から近いし、部屋もきれいで、気に入りました。

価格は6,350万円。
築12年、68㎡の3LDKです。夫と子ども1人で住む予定です。

ただ内見の帰りに仲介の方から、「このマンション、賃貸に出している部屋が多いんですよ」と言われました。

気になって調べてもらったら、全96戸のうち、半分近くが所有者本人ではなく、賃貸で住んでいる人らしいです。
海外に住んでいるオーナーも何人かいるとのことでした。

この先、大規模修繕や修繕積立金の値上げを決める時に、住んでいない所有者が多いと話がまとまらないことはないのでしょうか。
管理組合の総会も、委任状ばかりになったりしませんか？

内見した日は静かでしたが、入れ替わりが多いと、ゴミ出しや騒音のトラブルも増えるのかな…とも思います。

部屋と立地だけ見れば、今までで一番いいです。

購入前に、所有者が実際に住んでいる割合や、総会の出席状況まで確認することはできますか？迷っています。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/07/07
マンションを選ぶ際に「賃貸住戸が多い」と聞くと不安になるお気持ちはよく分かります。
ただ、この点だけで購入を見送る必要があるかというと、
実際はそこまで単純な話ではありません。

まず、賃貸に住んでいる方が多いことと、
マンションの管理状態が悪いことは必ずしもイコールではありません。

管理組合の議決権を持っているのは入居者ではなく区分所有者です。
たとえオーナーが遠方や海外に住んでいても、
管理会社との連携や委任状の提出などが適切に行われていれば、総会や大規模修繕、
修繕積立金の改定などの重要な決議は問題なく進んでいるマンションも数多くあります。

実際、現在は多くのマンションで総会の委任状や議決権行使書を活用しており、
委任状が多いこと自体は珍しいことではありません。
近年は管理への意識が高まっている管理組合も増えている印象がありますので、
「委任状が多い＝管理が機能していない」と判断する必要はありません。

また、騒音やゴミ出しなどのマナーについても、
「賃貸だからトラブルが多い」とは一概には言えません。
所有者が住んでいてもマナーの悪い方はいますし、
賃貸でも管理会社やオーナーの管理がしっかりしていれば
良好な住環境が維持されているマンションは多くあります。

購入前に確認できることとしては、
管理組合の総会議案書や議事録、重要事項調査報告書などです。
総会資料に賃貸戸数や管理状況が記載されている場合もありますし、
総会の出席状況や委任状の割合が議事録から分かるケースもあります。
ただし、賃貸住戸の正確な割合は管理組合が公表していない場合もあり、
その場合は仲介会社でも把握できないことがあります。

今回のようなケースで本当に確認しておきたいのは、
「賃貸が多いこと」ではなく、「その結果として管理がきちんと機能しているか」です。

修繕積立金の滞納状況、大規模修繕が予定どおり実施されているか、
総会が毎年開催されているか、
管理費や積立金の改定が必要に応じて行われているかなどを確認できれば、
マンション全体の健全性はかなり判断できます。

今まで見た物件の中で一番気に入っているのであれば、
賃貸割合だけを理由に候補から外すのは少しもったいないかもしれません。
管理組合がきちんと機能していることを資料で確認したうえで判断すれば、
安心して購入できる可能性は十分あります。
むしろ、その確認を丁寧にサポートしてくれる仲介担当者かどうかも、
良い物件選びには大切なポイントになるでしょう。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/07/08
ご相談を拝見しました。

分譲マンションを購入する際には、立地や価格、間取り、周辺環境などもさることながら、管理体制や管理組合の活動状況も重要な要素となります。

そのため、「賃貸住戸が約半数」というだけで購入をやめる必要はないものの、管理組合や管理体制がきちんと機能しているかを確認するのは必須です。

所有権者の大半が居住している物件においても、管理組合の総会に参加される方は極めて少なく、通常は委任状や議決権行使書の提出され、それを基に理事が協議しているのが一般的です。したがって、賃貸転用が多いとしても、総会自体が問題なく成立しているのであれば、大きな問題が生じない可能性はあるのです。

したがって、管理組合が機能しているかどうかが何より重要です。

そのため、少なくとも過去数年分の総会議事録に目を通し、修繕積立金値上げの議論、管理費等の滞納問題、騒音問題等の協議内容を確認されると良いでしょう。併せて、長期修繕計画の内容や実施状況についても確認されると良いでしょう。

そのうえで、議事録から「必要な値上げが何年も先送り」「理事のなり手不足」「滞納が増えている」といった兆候が見える場合は、将来的な負担や資産価値への影響も考えて慎重に検討する必要があると言えるでしょう。

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