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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    兵庫県西宮市
  • 投稿日
    2026/09/17
  • 更新日
    2026/09/18
  • ［3回答］

151 view

売主が契約不適合責任を短くしたいと言っている

築32年の中古マンションを検討中です。
立地や間取りが気に入ったので、リフォームして住むつもりで検討しています。

先日の内見時に契約条件の話になった際、売主さんが契約不適合責任の期間をかなり短くしたいと言っているが問題ないかと聞かれました。
理由は、まだ2年程しか住んでいない為建物の細かい状態はわからないからだそうです。

内見で設備の古さや経年劣化の箇所が所々ありましたが、それ以外は特に気になるところはありませんでした。
ただ、例えば引き渡し後に雨漏りが発生したり壁の中や床の下など見えないところに問題があった場合を考えると不安で、このまま話を進めるか迷っています。

住宅診断を自分で入れた方が確実でしょうか。
売主さんに、期間を短くする分住宅診断を売主持ちでお願いしても良いでしょうか。

  • 私が回答します

    福島

    関計株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/09/17

    ご相談内容拝見いたしました。

    結論から申し上げますと中古マンションの場合、売主様の契約不適合責任期間が短縮されることは一般的なため、過度に心配する必要はありません。ご心配されている雨漏りや躯体の不具合は管理組合の対応となり、実質的な売主様の責任範囲は「給排水管の故障」などにほぼ限定されるためです。

    また、マンションにおいて住宅診断（インスペクション）の必要性は低く、売主様への費用負担交渉は現実的ではないため、給排水管の更新などの修繕リスクを見込んだ「価格交渉」を行うことをおすすめします。

    【理由と今後の進め方】
    1. 契約不適合責任は実質「給排水管の故障」に限定される
    ご不安に感じていらっしゃる雨漏りや、壁の中・床下（コンクリートの躯体部分）の問題は、マンションの「共用部分」に該当します。万が一これらに不具合が発覚しても、売主個人の責任ではなく、管理組合が修繕積立金等で対応することになります。
    つまり、マンションにおける契約不適合責任は、専有部分における「給排水管の故障（漏水など）」にほぼ限定されてきます。そのため、責任期間が短縮されたとしても、買主様が背負うリスクは限定的です。
    2. 責任期間の短縮は中古取引の一般的な条件
    築32年ともなれば、売主様ご自身も目に見えない部分の状態を完全に把握しきれていないのは自然なことです。中古マンションの個人間売買において、責任期間を短縮したり一部免責としたりすることは、ごく標準的な取引条件です。
    3. 住宅診断よりもリフォームを前提とした「価格交渉」を
    リフォームを前提とされている場合、マンションでのインスペクションは実務上あまり必要ありません。診断費用を売主様に負担してもらう条件交渉は断られる可能性が高いため、給排水管の交換費用や内見で確認された経年劣化などのリスクを考慮し、その分を「価格交渉」という形で調整する方がスムーズに進みます。ご納得のいく価格で購入し、その分をリフォーム費用に充てるのが最も確実な方法です。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/09/18

    ご相談を拝見しました。

    築32年の物件ですから、「契約不適合責任の期間短縮」の申し出や見えない部分の不具合に対するご不安は理解できます。とはいえ、インスペクションを売主の費用で実施して欲しいとの要望を通すのは、少々難しかもしれません。

    それよりも、ご自身で費用を負担するので、契約締結前にインスペクションを入れさせて欲しいと願い出る方が良いと思います。

    売主が一般人か、それとも媒介業者であるかが記載されていませんが、一般人である場合、契約不適合責任の期間は当事者の合意によって自由に決められます。契約不適合責任を免責にしても、双方の合意に基づいている限り法的には問題とされないのです。

    したがって、契約不適合責任の期間短縮を受けれる代わりに、相談者様の費用負担でインスペクションを入れさせて欲しいと交渉するのが、最も適切だと思われるのです。

    奥林洋樹さんに無料相談する

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/09/18

    築32年のマンションであれば、売主が「自分では建物の細かい状態まで分からないので、
    契約不適合責任の期間を短くしたい」と考えること自体は、それほど珍しいことではありません。個人が売主の場合、契約で責任の期間を短くすることもできます。

    ただ、買主からすると、引渡し後に雨漏りや給排水管など、
    目で確認できない部分の不具合が分かったときにどうするのか、という問題があります。
    ですから、期間が短いことだけで「問題ない」とも「買わない方がいい」とも言えません。

    私なら、まず契約不適合責任をどのくらいの期間にするのかを確認した上で、
    売主が把握している不具合をきちんと告知してもらいます。
    そのうえで、今回のようにリフォームして住む予定であれば、
    買主側で住宅診断を入れることも検討します。

    ただし、住宅診断をしたからといって、
    壁の中や床下などすべての不具合が分かるわけではありません。
    インスペクションはあくまで現在確認できる範囲を調べるものです。

    「契約不適合責任を短くする代わりに、売主負担で住宅診断をしてほしい」という交渉も、
    売主が了承すれば可能です。
    ただ、売主に当然の義務があるわけではありませんので、
    費用負担まで含めて条件交渉になります。

    今回のケースでは、築32年で設備の古さや経年劣化も確認できていて、
    しかも買主自身がリフォームして住む予定です。
    そう考えると、契約不適合責任を何年にするかだけで判断するより、
    「売主が知っている不具合をきちんと確認する」「必要なら買主側で診断する」
    「その結果も踏まえて契約条件を決める」という進め方が一番現実的だと思います。

    そして、売主が診断を嫌がること自体を問題視する必要はありませんが、
    売主が把握している不具合の説明も曖昧なまま、
    責任期間だけ極端に短くしたいという話であれば、
    そこは仲介会社にきちんと確認してもらってから判断した方がいいと思います。

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管理費・修繕積立金：25,000円／月
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