賃貸か売却か。

Question

30代男性です。
親が投資用で購入していた築25年のマンションを相続したいという話が出ました。
私には兄と妹がいます。

私の考えでは共有名義がトラブルになるので早いうちに売却したほうが良いのではないかと考えています。
ですが兄は売却はせずに賃貸が入るならそのままにしておきたいという考えです。
妹は無関心で私たち兄に任せるという感じでした。

中古マンションの需要がある今、売却の方向で動いたほうが良いのでは？と思うのですが、
どちらが良いか見極めるポイントと理由が知りたいです。

本田憲司(不動産売却サポート関西株式会社) · Accepted Answer

初めまして不動産売却サポート関西の本田 憲司と申します。

一度、物件所在地の近くの不動産業者に売却・賃貸の両方とも査定をしてもらう事をお勧めします。
もしくはマンションナビの不動産一括査定でも売却・賃貸の机上査定を数社から出してもらう事が出来ますので参考になるかと思います。
どちらにしましても、売却想定価格と賃料収入を見た上でどう進めるのかが重要です。

一助になれば幸いです。

長岐 大輔(有限会社山地不動産企画) · Answer

ご相談内容拝見致しました。

まずは申し訳ありませんが、正解が無いパターンだと思います。
売却した方がすっきりすると思いますが、賃貸で出しておいても良いと思いますので
悩みどころです。
ですが、賃貸ですと専有部の修繕はご自身のご負担になります。
築２５年ということで、今後不具合箇所は出てくると思われ、修繕しなくても良さそうな個所でも賃借人から修繕依頼が来ることが予想されます。
また固定資産税も掛かるでしょう。

売却の査定額はお分かりなのでしょうか。

あまりにも相場とかけ離れていない金額であれば売却が宜しいかと思います。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

築25年のマンションをどうするか、賃貸にするか売却するかは、将来的な資産価値、家族間の合意、そして手間やリスクをどのように捉えるかによって判断する必要があるかと思います。
以下に見極めるためのポイントを挙げさせていただきます。

1. マンションの現状と市場状況
(1) 物件の状態
築25年のマンションは、今後大規模修繕や設備の老朽化が課題となる可能性があります。修繕費用を見越して利回りを計算する必要があります。現在の内装や設備の状態はどうか？賃貸する場合、リフォームや修繕が必要になる場合があります。

(2) 立地と需要
物件が都市部や人気エリアにあるなら中古マンション市場で売却しやすく、賃貸需要も高い可能性があります。逆に地方や需要が低いエリアなら売却の方が早く資産を現金化でき、リスクを減らせます。

(3) 中古マンションの市場動向
日本では近年、築浅の物件に対する人気が高まっている一方、築20年以上の物件の売却価値は築年数の経過とともに減少する傾向があります。ただし立地が良ければ需要が継続する可能性もあるので、不動産会社に査定を依頼し、売却価格の見込みを確認してください。

2. 賃貸経営のメリットとリスク
（メリット）
・毎月の家賃収入が得られる（定期的なキャッシュフロー）。
・資産として保有し続けることで、不動産価格が上昇した際に将来的な売却益を期待できる。

（リスク）
・空室リスク：賃貸が埋まらない期間が長くなると収益が得られない。
・管理コスト：管理会社への委託料や修繕費、固定資産税が発生する。
・家族共有名義の場合、収益配分やコスト負担でトラブルが起こる可能性がある。

賃貸にする場合は、家賃相場を調査し、賃貸経営が現実的かどうかを計算してください。
例えば、「想定家賃－維持管理費用－税金」がプラスになれば継続保有を検討する余地があります。

3. 売却のメリットとリスク
（メリット）
・一度でまとまった現金を得られるため、資産を他の用途（投資、生活資金など）に活用できる。
・家族間での共有名義の問題が解消され、トラブルを未然に防げる。
・築年数が経つほど売却価格が下がるため、早めの売却でより高い価格を得られる可能性がある。

（リスク）
・売却価格が期待値を下回る可能性がある。
・売却後、不動産価格が上昇した場合の機会損失が発生する。

4. 家族間の意見調整
（共有名義の課題）
共有名義では、売却や賃貸の意思決定がスムーズに進まない場合があります。今後の相続時にさらに問題が複雑化することも。

（兄妹間で合意を図るために）
まず、不動産査定を依頼し、「売却価格」と「賃貸経営の収益見込み」を数字で示して話し合う。売却や賃貸それぞれのシナリオで、どのようなメリット・デメリットがあるかを全員が理解することが重要です。お兄様の賃貸希望が強い場合、家賃収入をどう分配するか、また、管理責任を誰が負うかを事前に決めておきましょう。

5. 結論に向けての判断基準
以下のように整理してみてください。

（売却を選ぶべき場合）
・相続資産を公平に分配したい。
・物件の維持管理に手間をかけたくない。
・今後の価格下落リスクを回避したい。
・家族間のトラブルを避けたい。

（賃貸を選ぶべき場合）
・家賃収入が十分見込め、維持管理費を差し引いても収益がプラスになる。
・将来的に不動産価格が上昇する可能性が高いエリア。
・兄妹間で、賃貸経営や管理に関して明確な役割分担ができる。

（最初にやるべきこと）
・不動産査定を受ける
売却価格の見込みを確認することで、売却か賃貸の判断がしやすくなります。

・賃貸収益のシミュレーションをする
想定家賃、維持管理費用、税金を計算し、実際の収益を試算します。

・家族で話し合い
数字を基に、感情論に偏らない形で全員が納得できる方向性を見つけましょう。

今の市場環境を踏まえれば、築25年の物件は需要があるうちに売却するのがリスクを避ける方法といえます。ただし、エリアや物件の条件次第では賃貸経営も一考の余地があります。

以上、参考になれば幸いです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

おっしゃる通り、共有名義でトラブった事例は全国に多数あります。1戸だけのマンションであれば、トラブルの目は摘んでしまった方が無難かもしれません。
負債についての記載がないので、当てはまるかどうかわかりませんが、1戸だけのマンションの場合、入居しているときはいいのですが、退去のなると収入の一切が途絶えます。当然手出しが発生することになります。返済額＋管理費等を払っていく必要がありますが、その点は考慮されているのでしょうか。
不動産投資は事業の側面が強く、かなりの勉強と覚悟が必要だと考えます。お兄様にその覚悟があるのなら、相続された物件について共有分を買い取るなり、売却して新しい物件を買うなりして、ご兄弟にリスクを負わせないようにするのが筋ではないかと思います。

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