不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

千葉県松戸市
投稿日

2025/06/12
更新日

2025/06/13
［2回答］

512 view

相続したマンション、管理組合が機能していないようで不安です

亡くなった親から築45年のマンションを相続しました。
管理組合が機能しておらず、修繕計画も不透明です。
区分所有法の改正で管理組合の運営が改善されると聞きましたが、具体的にどのような変化があるのでしょうか。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/06/13
ご相談を拝見しました。改正区分所有法については、私が「不動産会社のミカタ」へ寄稿した記事に詳細な背景や概要を記載しておりますので、興味があればご参照ください。

https://f-mikata.jp/rosette-501/

記事中でも紹介していますが、改正されたのは区分所有法のみではなく、マンション管理法、マンション再生法を横断した以下のような点です。

1. 分譲業者の管理計画作成等：新築時から適切な管理や修繕が確実に実施されるよう、分譲業者が管理計画を作成し、管理組合に引き継ぐ制度が導入されました。

2. 自己取引の説明義務化：管理業者が管理組合の管理者も兼ね、工事等の受発注者となる場合、利益相反の危険性があるため、自己取引等については区分所有者への事前説明が義務付けられました。

3. 修繕決議の要件緩和：区分所有権の処分を伴わない事項（修繕等）の決議は、集会出席者の過半数で実施できるようになりました。

4. 所在不明区分所有者の取り扱い：裁判所が認定した所在不明者を、あらゆる議決権算定の母数から除外する制度が新設されました。

5. 管理不全専有部等の取り扱い：管理不全の専有部分・共有部分等を裁判所が専任する管理人に管理させる制度が創設されました。

6. 多様な再生手法の多数決決議：建物・敷地の一括売却、一棟リノベーション、建物の取り壊しなどに関して要件が緩和されました。

7. 隣接地・底地の区分所有者変更等：建て替え後のマンション区分所有権に、隣接地や底地などを組み入れることを可能にし、それに伴う事業手続きが整備されました。

8. 容積率・高さ制限の特例：耐震性不足等で建て替え等をする場合、容積率の特例に加え、特定行政庁の許可による高さ制限の特例が創設されました。

9. 行政関与の強化：外壁剥離などの危険な状態にあるマンションに対し、地方公共団体が報告徴収や助言指導、勧告、あっせんなどを行えるようになりました。

10. 民間団体登録制度の創設：区分所有者の意向を把握するため、合意形成の支援等を行う民間団体の登録制度が創設されました

要件暖和など、これらの改正により管理組合の運営が適切に実施できる可能性は高まります。しかしながら、改善が担保されるわけではありません。管理組合が機能していないのであれば、組合員となった相談者様自信が関与して改善する気持ちを持つことが肝要です。

奥林洋樹
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私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/06/12
ご相談拝見しました。

親御さんから相続されたマンションが、管理組合の機能不全により将来の安全性や資産価値に不安を感じておられるとのこと、心中お察しします。

2024年に施行されたマンション管理適正化法、そして2025年の区分所有法改正によって、こうした管理不全に陥りつつあるマンションに対するサポート体制を整えていく方針のようです。

以下、ご参考となれば幸いです。

■ 法改正の要点（2024年施行済・2025〜2026年予定）
• 管理状況の届出義務化
　- 自治体が管理不全を把握し、支援対象としての可視化が進む

• 行政による是正勧告・命令
　- 自主運営が困難でも、行政による立て直しのきっかけになる

• 外部専門家の管理者選任促進（2025年以降）
　- 弁護士・管理士・建築士などの専門家を管理者として選任しやすく　

• 所在不明の所有者を議決から除外（2026年予定）
　- 行方不明者がいても、裁判所判断で議決が進行可能に

• 一部修繕は出席者多数で決定可に（2026年予定）
　- 過半数の出席者の賛成で、必要最低限の工事が実行可能に　

• 建替え決議の要件緩和（2026年予定）
　- 従来の5分の4 → 4分の3（75％）へ緩和され、再建が現実的に

• 管理人の裁判所選任制度（2025年改正）
　- 総会開催不能でも、裁判所が外部専門家を管理人に選任可能

• 国内管理人制度（海外所有者対応）（2025年改正）
　- 海外居住の所有者がいても、国内代理人を立てて対応できる

■ 今できること
・管理会社や役員に、修繕計画や議事録の有無を確認する

・同じ不安を抱える区分所有者と情報を共有する

・行政窓口や専門家（マンション管理士・弁護士等）に相談する

■ 一言アドバイス
放置せず、小さな行動から始めてみてください。
制度は今、管理不全からの“再生”を後押しする方向に進んでいます。

まずは状況の整理と、信頼できる専門家や行政との接点づくりから取り組んでみましょう。

■ 出典・参考情報
・国土交通省『マンション管理の適正化に向けた制度改正』2024年3月資料

・国土交通省プレスリリース（2025年3月4日閣議決定）：区分所有法改正案

・内閣府『骨太方針2024』、国土交通省資料／各種報道（NHK・日経など）

ご参考となれば幸いです。

渡邉将仁
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