不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2024/08/17
-
- 更新日
- 2024/12/12
- [3回答]
543 view
ローンについて
居住用と投資用の物件を両方検討しています。当然審査があることは認識していますが、一般的に両方のローンは借りれるものでしょうか。
-
はじめまして、イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。
居住用と投資用の物件の両方でローンを組むことは可能ですが、それぞれのローンには異なる審査基準や条件があり、慎重に計画する必要があります。以下に、両方のローンを借りる場合に知っておくべきポイントをまとめました。
1. 居住用ローン(住宅ローン)と投資用ローンの違い
居住用ローン(住宅ローン)
・特徴: 自分や家族が住むための物件を購入する際に利用するローン。
・金利: 投資用ローンより低金利(一般的に0.5~1.5%程度)。
・返済期間: 最長35年など長期返済が可能。
・審査基準: 年収、勤続年数、信用情報などを重視。返済負担率(年収に対する年間返済額の割合)が特に重要。
・制限: 居住用のみに利用可能で、転貸(賃貸に出すこと)は原則不可。
投資用ローン
・特徴: 賃貸収入を得るための不動産を購入する際に利用するローン。
・金利: 居住用ローンより高め(一般的に2~4%程度)。
・返済期間: 物件の築年数や耐用年数に応じて短め(15~25年程度)。
・審査基準: 賃料収入の見込みや物件の収益性(利回り)、自己資金割合も重視される。
・制限: 居住用には使用不可。
2. 両方のローンを借りるための条件と注意点
①総返済負担率の基準
居住用と投資用の返済が重なる場合、総返済負担率が高くなると審査に通りにくくなります。
居住用ローンの審査基準では、返済負担率が年収の25~35%以内であることが一般的。
投資用ローンの場合は、賃料収入が加味されるため、返済負担率が若干緩和されることがあります。
②年収の基準
一般的に、居住用と投資用の両方のローンを借りるには、年収が高いほど有利。
居住用ローン単体では年収400万円以上が目安。
投資用ローンの場合、物件価格や借入額にもよりますが、年収700万円以上が推奨される場合が多い。
③自己資金の準備
投資用ローンでは、自己資金が物件価格の20~30%程度求められる場合があります(フルローンは難しい)。居住用ローンは頭金ゼロでも可能な場合がありますが、金利優遇の観点からも頭金を用意した方が有利です。
④信用情報の重要性
居住用ローンを先に組んでいる場合、返済履歴が良好であれば投資用ローンの審査にプラスになります。クレジットカードや他のローンの支払い状況が影響するため、信用情報を維持することが重要です。
⑤投資用ローンの収益性基準
投資用ローンの審査では、物件の収益性が重視されます。表面利回りが7~8%以上を目安にしておくと有利。空室率や修繕費などのリスクを考慮した実質利回りも確認されます。
3. 順番や戦略に注意
①居住用ローンを先に借りる方が有利
居住用ローンは金利が低く、比較的審査が通りやすいため、先に借りて住居を確保すると良いです。投資用ローンを先に借りると、既存借入として居住用ローンの審査に影響を与える可能性があります。
②投資用ローンの物件選びが鍵
銀行は物件の収益性やエリア特性を重視します。賃貸需要が安定しているエリアで物件を選ぶことが重要。
③同じ金融機関を活用する選択肢
居住用ローンと投資用ローンを同じ金融機関で組むことで、信用情報の一元管理がしやすくなる場合があります。
4. 注意点
①返済計画を慎重に
居住用と投資用の両方で毎月の返済額が大きくなるため、収支シミュレーションを詳細に行うことが必須です。
②景気変動リスクを考慮
投資用物件の賃貸需要が減少したり、金利が上昇した場合に備えて、余裕資金を確保しておく必要があります。
③専門家に相談する
不動産投資の専門家やファイナンシャルプランナーに相談し、収益性やリスクをしっかり検討することをお勧めします。
(まとめ)
居住用と投資用の両方でローンを借りることは可能ですが、以下を意識してください。
・居住用ローンを先に借りる。
・投資用ローンは収益性の高い物件を選び、無理のない返済計画を立てる。
・信用情報や返済負担率をしっかり管理する。
事前に資金計画と物件選びを慎重に行い、専門家の助言を得ることで、より安全かつ収益性の高い選択ができるでしょう。
参考になれば幸いです。 -
ご相談拝見しました。
住宅ローンと投資ローンは、同じ不動産融資であってもまったく別物ですから、結論から言えば借入可能です。
住宅ローンは給与収入などから返済するのにたいし、不動産投資ローンは家賃収入からローンを返済します。したがって、物件の担保評価や事業計画、年収、勤務先属性、資産状況、経営実績を重点的に審査されます。したがって同時に申し込んだ場合、とくに投資ローンの審査が厳しくなることが予想されます。
貸付条件や審査内容は金融機関によって異なりますが、投資用物件についてはエビデンスを十分に準備した状態で、まずは借入予定の金融機関に相談されてはいかがでしょうか?
以下の記事もよく読まれています
-
60代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2024/08/10
- [4回答]
701 view
不動産投資10年経過の悩みについて
不動産投資を始めて10年になりますが、最近いくつかの悩みに直面しています。 まず、物件の老朽化が進んでおり、修繕費用が増加しています。 これにより、キャッシュフローが圧迫され、次の投資に踏み切る余裕がありません。 また、物件の空室率が上昇しており、安定した収益を確保することが難しくなっています。 新しいテナントを見つけるためのマーケティング戦略やリノベーションの必要性を感じていますが、どのように進めるべきか迷っています。 さらに、金利の上昇や市場の変動に対するリスク管理も重要な課題です。 これらの問題を解決するための具体的なアドバイスや、同じような経験を持つ方々の意見をお聞きしたいです。どうぞよろしくお願いいたします。
701 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 愛知県名古屋市中区
-
- 投稿日
- 2024/08/16
- [3回答]
705 view
マンション投資について
マンション投資に興味があり、土地勘のある地元の名古屋市で考えています。しかし、最近中心部ではマンションが次々と建設中であり、正直供給過多になっているのではないのでしょうか?
705 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県志木市
-
- 投稿日
- 2025/04/19
- [0回答]
386 view
空き家の不動産クラウドファンディングとは
地方にある実家を相続し、保有しています。 現在は空き家の状態が続いていて、築40年以上の木造住宅、 しばらく放置していたため雨漏りなどもあり、賃貸や売却も難しい状況です。 不動産クラウドファンディングを知り、気になっているのですが 自分の物件も対象になるのでしょうか。 対象物件の基準や、どのような手順で進められるのか、 所有者側がどの程度関与できるのか、 収益が出るまでの仕組みなどがよく分かりません。 また、個人で再生プロジェクト?を提案するようなケースと、 既に企画されているファンドに空き家を提供するケースの違いも知りたいです。 詳しく教えてください。
386 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市戸塚区
-
- 投稿日
- 2024/09/07
- [4回答]
585 view
家賃滞納者への対応
入居者が家賃を3ヶ月連続で滞納しており、これまでに管理会社から何度か催促の通知を送っていますが、反応がありません。 この場合、法的手続きを進める前に、どのような段階を踏めばよいでしょうか。 あまり大事にしたくはありませんが、相手の出方次第では法的手段も検討しています。
585 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2024/08/26
- [3回答]
512 view
不動産投資について
不動産投資をしてみたいのですが不安です。安全な会社かどうか調べる方法はあるのでしょうか。
512 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2025/08/20
- [0回答]
213 view
冬季の空室率と修繕費で赤字続き
観光需要を見込んで軽井沢に別荘型賃貸物件を購入しましたが、オフシーズンは予約がほぼ入らず収入ゼロ。冬場は水道管凍結による破損や暖房設備の故障が相次ぎ、修繕費が想定を大きく上回っています。さらに近隣には新築コテージやホテルが次々と開業し、稼働率は下降傾向。景観条例による外装修繕義務もあり、維持費の負担は増える一方です。ローン返済と固定資産税を考えると、このまま保有すべきか早期売却すべきか判断がつかず、出口戦略を急ぎ検討しています。
213 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県朝霞市
-
- 投稿日
- 2024/04/30
- [7回答]
898 view
ペット可にするデメリット
アパートのオーナーをしています。 4世帯あるのですが、その内の1部屋がなかなか埋まらず、管理会社から家賃の減額やペット可にする提案を受けています。 家賃の減額はしたくないので、ペット可にしようか悩んでいるのですが、ペット可にした場合のデメリットはどんなところでしょうか。 この部屋だけ半年以上空室になっており、どうにかしたいとは思っているのですが個人的にペット可にすると退去時の部屋の修復等、手間がかかりそうで負担に感じています。 また、1部屋だけペット可にすることは不公平感もあり、難しいでしょうか。 またそれ以外に空室を埋めるアドバイスなどがあれば教えていただきたいです。よろしくお願いします。
898 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都港区
-
- 投稿日
- 2025/08/20
- [1回答]
200 view
インフレで貯金の価値が減る不安
私は60歳目前、30年以上かけて定期預金と普通預金で合計3200万円を貯めました。これまで投資は一切せず「元本が減らないこと」が最優先でした。しかし昨年から食品や光熱費が急騰し、同じ買い物でも1万円札がすぐ消えていく感覚があります。銀行金利は0.002%とほぼゼロ。ニュースでは「インフレ率が3%を超える」と聞き、単純計算で年に約100万円分、資産価値が減っているような不安を覚えます。老後の生活費や将来の介護費用を考えると、このまま現金だけを持ち続けることが本当に安全なのか、自信がなくなってきました。ただ不動産投資は未経験で、損をするのが怖く、一歩踏み出せずにいます。元本を減らさずに価値を守る方法を知りたいです。
200 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 千葉県鎌ケ谷市
-
- 投稿日
- 2024/12/02
- [5回答]
1054 view
不動産投資の詐欺、正規業者の見分けがつかない
不動産投資を考えていますがどこの会社が良いのかわからない。電話で投資を持ちかけられますが、詐欺ですよね?どこか信用のできる会社があれば良いなと思っています。
1054 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2024/03/28
- [1回答]
719 view
表参道エリアのマンション投資を検討中です。
現在、30代前半、未婚の男性です。 将来の資産形成を目的として、東京都心の青山や表参道エリアにあるマンションの投資を検討しています。 高級マンション投資の実際の収益性について詳しく知りたいのですが、特に管理費や修繕積立金の長期的な影響や空室リスクをどう評価するべきかについてアドバイスをいただきたいです。 また、地価の変動リスクに対する対策も知りたいです。
719 view
相談先を選択してください
不可能ではありませんが、それぞれ別の金融機関から借りるのでしょうか?
同じ金融機関の場合、貸してくれない可能性は高くなります。別々の金融機関の場合、申し込み時点で他金融機関での借入申し込みを申告していない場合、信用情報機関を通じてバレる可能性があります。審査の進展状況次第ですね。
バレても個人の信用力が十分で問題無しとされる場合もなくはないのですが、かなりの高属性が必要でしょう。
代わりに賃貸併用住宅を建てるという方法もあります。自宅部分が半分以上必要ですが、検討してみてはいかがでしょうか?