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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    群馬県沼田市
  • 投稿日
    2020/02/14
  • 更新日
    2024/12/05
  • ［3回答］

2700 view

マンションの整備について

私はとあるマンションを管理しているものです。
私の所有するマンションは老朽化が進み、そろそろ本格的な工事をしなくてはならなくなりました。
ですが、やはりお金がかなりかかってしまい、継続も危うい状態です。

このマンションは今は亡き夫がマンション管理という夢を叶え初めて購入したものなのでそうは簡単に手放せません…
新しい物件を探すかこのまま継続すべきかもう辞めるべきなのか日々悩まされています。

住民の中にはここのままがいいという方や、もう少し劣化に伴う補強工事をして欲しい、など多数の意見がありますが、片方を取れば片方が納得いかなくなるような状態です。1体どうすればいいのでしょうか？
みなさまから意見をお聞きしたいです

  • 私が回答します

    木本進

    株式会社アイディーエム

    • 東京都
    • 不動産会社
    投稿日
    2020/03/08

    老築化が進んでいるのであれば、維持よりも間違いなく大規模修繕ですよね。
    現行の事例で有れば第一に賃借人の生命の安全確保が優先ですから、古くてもしっかり保守修繕されていなくてはなりません。「古くて家賃が安いから我慢しろ」という理屈は残念ながら世間では通りません。
    貸主の利益はその次の話。
    補修補強費用は今までの家賃で徴収していると考えられるものなので（大家からすると反論もあるかもしれませんが）補強工事はマストです。

    もしも補修費用等で継続が危ういようであれば弊社が高額で買取ることもできます。
    ご相談だけでも結構ですので、当サイト「イイタンコンシェル」から弊社までご連絡ください。
    よろしくお願いいたします。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/04

    はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

    マンションの老朽化問題と継続の可否については、感情面と経済面、そして住民の意見を慎重にバランスさせる必要があります。以下に、現状を整理し、具体的な対応策を提案します。

    1. 現状の整理
    まずは客観的に状況を整理し、全体像を把握することが重要です。

    (1) マンションの老朽化の状態
    建物の劣化診断
    専門の建築士や調査会社に依頼し、建物の劣化状況や安全性について詳細な診断を行ってもらいましょう。これにより、どの部分がどの程度修繕が必要かが明確になります。

    補修のコスト見積もり
    必要な補修工事の種類（外壁補修、給排水管交換、エレベーター更新など）ごとに、費用を見積もります。

    (2) 経済状況の整理
    修繕積立金の残高や収支の状況を確認します。
    将来的な収益見込み（賃貸収入や住民からの費用負担）を見直します。
    外部からの融資（リフォームローンなど）の可能性を検討します。

    (3) 住民の意見の把握
    アンケート調査
    住民全員に対して、現在の居住環境や今後の希望（補修工事、建て替え、売却）についてアンケートを取り、全体の意見を数値化します。

    意見交換会の開催
    住民の意見を直接聞き、感情的な部分や具体的な要望を共有します。

    2. 選択肢の検討
    大きく分けて3つの選択肢が考えられます。それぞれのメリット・デメリットを住民と共有し、総合的に判断します。

    選択肢1：マンションを補修して継続運用
    メリット
    現在の住民が住み続けられる。
    運用を継続することで、管理人としての夢を守れる。
    修繕後は建物の寿命が延び、価値が維持できる可能性がある。

    デメリット
    修繕費用が高額で、資金調達が必要。
    長期的な修繕計画を見直す必要がある。
    検討事項

    大規模修繕計画をプロに依頼し、費用対効果を最大化する。
    修繕積立金の増額や一時金徴収について、住民と合意を取る。

    選択肢2：建て替え
    メリット
    建物全体が新築になるため、耐久性や安全性が大幅に向上。
    資産価値が上昇し、住民にとってもメリットがある。

    デメリット
    建て替えには莫大な費用がかかる。
    一時的に住民が引っ越しを余儀なくされる。
    合意形成が難しい（建て替えには住民の5分の4以上の賛成が必要）。

    検討事項
    国や自治体の建て替え支援制度を活用できるか確認。
    デベロッパーや建設会社と協議し、建て替え計画を具体化する。

    選択肢3：売却や解体して終了
    メリット
    管理者としての負担を軽減できる。
    売却益を得ることで次のステップに進む資金を確保できる。

    デメリット
    住民が転居を余儀なくされる。
    物件に愛着がある場合、精神的な負担が大きい。

    検討事項
    不動産会社に査定を依頼し、売却可能額を確認。
    売却後の資金の使途や住民の引っ越し支援策を考える。

    3. 資金面の支援策
    工事費用や建て替え費用が問題となる場合、以下の資金調達策を検討します。

    (1) 補助金・助成金の活用
    国や地方自治体では、老朽化マンションの修繕や耐震化工事に対する補助金制度を設けている場合があります。
    新潟県や市町村の補助金について調査し、適用可能な制度を確認します。

    (2) リフォームローンの活用
    管理組合としてリフォームローンを利用する方法もあります。
    金利が低い制度を比較し、負担を最小限に抑えましょう。

    4. 住民合意を得る方法
    透明性を重視
    収支状況、修繕計画、住民の意見を共有し、信頼を得ることが重要です。

    選択肢の明確化
    各選択肢のメリット・デメリットを分かりやすく説明し、住民が納得しやすい材料を提供します。

    段階的なアプローチ
    まずは最低限の補修工事を行い、住民の信頼を得てから中長期的な計画を実行する方法も検討できます。

    結論
    優先すべきは冷静な状況把握
    プロの調査や住民アンケートを通じて、修繕計画や収支の現実性を明確にします。

    感情と経済のバランスを取る
    物件に対する愛着と経済的現実のバランスをとりながら、住民と共に最善策を探ります。

    専門家の力を借りる
    建築士、不動産会社、弁護士などと連携し、客観的な意見を取り入れながら進めていきましょう。

    以上、参考になれば幸いです。

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  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/05

    マンションの管理とございますが、ご自身で所有されているという意味ですよね。不動産でマンションの管理というと、いわゆる管理だけを指し、所有は別の大家さんがいる、という風に取られてしまいます。

    亡くなられた旦那様がマンション所有をされたのは、マンションを所有することで、生活が楽になるなどが目的ではございませんか？その目的を実現するための手段がマンションの所有であったのではないかと思います。

    旦那様の目的が、それであるなら、マンションを所有し続けることでご相談者様が苦しくなっているということは、もともとの目的から外れているのではないでしょうか？

    不動産投資は何年に1回は大規模修繕が待っています。いわば、ババ抜きのババですから、いつまでもそのまま抱えているのは得策ではありません。そのための資金計画や売却について、旦那様もご理解されていたのではないでしょうか。

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所在地：品川区〇〇
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間取り：3LDK
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階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
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