投資用マンション

Question

日本の人口が減少していく先々、投資用マンションの購入は果たして、有効な資産運用の手段に成り得るのだろうか？

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Accepted Answer

はじめまして。イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

日本の人口減少は、投資用マンションの資産価値や収益性に大きな影響を与える可能性があるため、慎重な検討が必要です。ただし、投資用マンションが無効な資産運用手段になるとは限りません。むしろ、適切なエリア選定や戦略を取ることで、人口減少の影響を緩和し、収益を確保することも可能です。

【ポイントとなる視点】
1. エリア選びが重要
日本全体で人口が減少しても、都市部や特定の人気エリアでは需要が堅調に推移することが予想されます。たとえば、東京、大阪、福岡、名古屋などの主要都市やその周辺では、地方からの転入や海外からの移住者が見込まれ、住宅需要は一定程度維持される可能性があります。
特に交通利便性が高い駅近物件や、商業施設が充実したエリアは安定した賃貸需要があります。

2. 物件のニーズを見極める
少子高齢化が進む中で、単身者向けやシニア向けのマンションの需要が高まっています。単身者用の1Kや1LDKタイプ、バリアフリー設計が特徴の物件などに注目することで、安定した収益が見込めます。外国人留学生や観光客向けに対応した物件も、特定のエリアでは競争力を持つ可能性があります。

3. 資産価値を維持・向上させる物件を選ぶ
築年数が新しい物件や、リノベーションが施されているマンションは長期的に高い競争力を持つ可能性があります。資産価値が下がりにくい「管理の行き届いた物件」や「耐震基準を満たした物件」も選択肢として重要です。

4. 経済・政策の影響
不動産投資に有利な税制優遇措置（減価償却、住宅ローン減税など）が適用できる場合、収益性が高まります。また、インフレ環境下では不動産が比較的安定した価値を提供する資産クラスであることも見逃せません。一方で、金利の上昇や空室率の増加リスクには注意が必要です。

5. 出口戦略を計画する
将来の売却を視野に入れた物件選びが重要です。人口減少により不動産価格が下落するエリアもあるため、資産価値を長期的に維持できる物件かどうかを見極める必要があります。
また、物件の運用年数を短くし、資産価値が大きく下がる前に売却を検討することも有効な戦略です。

【結論】
投資用マンションの購入は、単純な「人口減少」という視点だけでは一概に判断できません。適切なエリア選定、物件タイプの見極め、出口戦略の計画を行うことで、依然として有効な資産運用の手段となり得ます。一方で、将来的なリスクを軽減するためにも、地元の市場動向や将来予測を常に確認しつつ、プロのアドバイザーに相談することをお勧めします。

以上、参考になれば幸いです。

脇保雄麻(株式会社ユー不動産コンサルタント) · Answer

投資ですのでリスクはつきものです。基本的な事は、絶対儲かるとか絶対安全とか言う資産運用はないということです。

有効な資産運用先かどうかは、株であろうと不動産であろうと投資対象がどうかと言うことです。例えば、株取引されて言う方は、投資する銘柄がどういう銘柄で株価の値動きがどういう動きしているか調べて投資対象として有効かどうか判断されていると思います。

不動産投資も購入しようとしている物件が賃料収入が見込めるか投資した元金回収が見込めるか判断して不動産投資しております。

不動産投資が有効な資産運用かどうかの判断は、投資する物件によってという事です。

ご質問者様の投資用マンションというマンション投資に限定されたような感じに受け止めてしまい、私の思い込みかもしれませんが、ご質問者は投資用不動産会社から電話営業かDMを受け取って不動産投資に心を動かされているという感じですか？

仮にそうだとしたら、投資の世界で決して何も分からず人任せにして上手く行った話を聞いたことがないです。（たまたま運良く儲かった程度の話はあるかもしれませんが）

不動産投資されている方は、目先の家賃収入だけでなく長期的にも運用していくうえでのリスク考えながら判断されております。築年数が経過していくと建物全体での修繕が必要になってきます。特にマンションの場合、投資用に限った話ではなく（住まい用途して購入しても）、毎月支払っていた修繕積立金では、工事がまかなえなかったら持出し金や借入が必要になってきます。また、毎月の管理費や修繕積立金もいつまでも同じとはかぎらないのです。そういう点も考えながら判断しないと、当初考えていた支払いサイクルと全く違うことになりかねないのです。

最後にご相談者様のおっしゃっている物件の投資用マンションと言うのが新築マンションであったとしたら、新築で購入した価格と仮に中古で売却した時の売れる値段の乖離は大きいと言う事を認識しておいた方がいいかも知れません。

仮に新築で購入して中古で売却した時に購入した時の金額と売却した時の金額の差額が家賃収入で何年運用して回収できるかもシュミレーションしておいたほうがいいかもしれません。仮に長期保有し続けなければならないとなると、それだけリスクあるという事とあまり良い投資とは言えないです。

不動産投資と言ってもマンションやアパートに限らず様々な物件の運用や持ち方があります。間違っても人から言われて儲かるから投資したり、全く分からないで人任せに投資する事はやらないほうが良いですよね。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

なりうると思います。人が減ると言われますが、マンションにも耐用年数があり、鉄筋コンクリートの場合47年、木造アパートは22年です。実際にはこの年数で住めなくなるわけではありませんが、建物の劣化・内装の陳腐化等によりそのマンションに対する需要は減っていきます。それでもその立地に魅力があれば、建て替えるというのも次の選択肢としてありますが、需要が無ければ取り壊してほかの用途に転用となるでしょう。
つまり、全体としてマンション投資が有効か無効かはあまり意味がなく、きちんと投資として成立する条件を備えているかどうか、個別の判断が重要ということです。これは株など他の投資資産も同じです。

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