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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都千代田区
  • 投稿日
    2024/10/12
  • 更新日
    2025/01/07
  • ［3回答］

500 view

都心部でマンション投資を検討しています。

経営者です。
都心部でマンション投資を検討しています。
しかし、建築費の高騰や不動産市場の先行き不透明感に不安を感じています。

建築費の高騰は今後も続くと予想されますか？
何か対策はあるのでしょうか。

将来の資産価値の面で考えると、性能面では力を入れたほうがいいことも理解はしています。
ただ全てやろうとなるとかなりの額にもなりそうで心配です。
都心部や人の多い地域で、と考えたとき多くの購入者にささる性能はどんなものがあるのでしょうか。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/01/07

    建築費の高騰は今後も続くと見るのが一般的です。日本経済がデフレ期を脱しインフレ期に入ったとすれば、今後も高騰が続くでしょう。

    投資家サイドで対策はありません。新築価格の高騰は中古価格にも及びます。割安を探す程度なら可能です。

    購入者にささる性能は、なんといっても立地です。どんな住設を設置しようが立地の良さには敵いません。最寄駅の乗降人数、駅までの距離、幹線道路までの経路、嫌悪施設の有無といった現状と、都市計画、自治体のサービスも重要です。

    その上でさらにささる機能としては食洗機でしょう。浅型なら10万円程度です。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店 (株)コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/27

    はじめまして。イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

    都心部でのマンション投資に関心をお持ちとのこと、
    経営者としての冷静な視点は非常に重要だと思います。
    以下のポイントについて、建築費の高騰に対する予測と対応策、
    性能面での注目ポイントを整理しました。

    ★1. 建築費の高騰は今後も続くのか？

    【現状と予測】
    ・建築費の高騰要因
    ・資材価格の上昇（鉄鋼や木材など）。
    ・労働力不足による人件費増加。

    【将来的な見通し】
    ・資材価格の一時的な緩和はあるかもしれませんが、大幅な下落は期待しづらい。
    ・日本の人口減少や経済政策の影響で需給バランスが変われば、長期的には調整される可能性もあ　
    　りますが、短中期的には上昇基調が続くと考えられます。

    【対策】
    ・コスト最適化
    ・「設計施工一括契約」でコスト効率を高める（デザインと施工の連携を強化して無駄削減）。
    ・標準化された部材や施工技術を取り入れる。

    【柔軟な資金計画】
    ・金利の上昇を見越した資金調達プランを設計。
    ・高騰リスクを最小限にするための固定価格契約を活用する。

    ★2. 購入者に響く性能とは？
    都心部や人口の多い地域では、ターゲット層（若年層、ファミリー層、富裕層など）に
    合わせた差別化された性能が鍵です。以下に、近年注目されている性能を挙げます。

    A. 基本的な性能
    ・断熱性と省エネルギー性能
    ・高断熱仕様や省エネ設備（高性能窓、断熱材、太陽光発電など）は、
    　長期的にランニングコストを抑えるため、購入者にとって魅力的です。
    ・防音性
    　都心部では近隣住戸や外部からの騒音対策が重要視されています。

    B. 今後の需要を見据えた付加価値
    ・スマートホーム対応
    ・スマートロックや家電連携システムなど、テクノロジーを活用した設備は
    　若年層やファミリー層に人気です。
    ・ワークスペースや共用施設
    ・リモートワークの普及を受けて、自宅で仕事がしやすい間取りや、
    　防音性の高いスペースが求められています。

    C. 高級層へのアピールポイント
    ・セキュリティ性
    　顔認証や防犯カメラ付きエントランスなどの高度なセキュリティ設備。
    ・デザイン性
    　高級感のある外観や内装は資産価値にも直結します。

    ★3. 投資戦略のアドバイス
    ・性能を絞り込むためのステップ
    ・市場調査
    ・ターゲットエリアの購入者層を明確にする。
    　例：シングル向けにはアクセスの良さや時短を意識した設備、
    　　　ファミリー層には安全性と住環境が重要。
    ・差別化戦略
    　すべての性能に力を入れるのではなく、
    　特定のニーズに特化することでコスト削減と魅力向上の両立を目指す。
    ・専門家の活用
    　不動産開発や設計に強い専門家と連携し、費用対効果の高い設計を検討する。
    ・資産価値の確保
    　長期的な収益性を意識し、立地条件を重視（駅近、商業施設近隣など）。
    　過剰投資を避けつつも、将来の規制（環境性能など）を見越した設備投資を行う。

    結論として、建築費高騰に対するリスク分散を図りつつ、購入者が「価値を感じる性能」を選定して投資を進めることが重要です。 特に、ターゲット層を明確にすることで、適切なバランスで性能を強化できます。

    参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    山下ひろき

    ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/15

    ご相談内容を拝見させて頂きました。
    建築費や人件費は今後も上がっていくと一般的には言われております。
    2013年頃から首都圏での新築マンションの供給件数は40％以上減っておりますが、
    販売単価は上がっている印象です。
    また、対策字体は正直申し上げて個人の方や弊社のような不動産の仲介業者が何かをしたところで変化は見込めません。
    15年程、都心部で仲介を行っておりますが、建物の性能面で人を魅了するポイントよりも、立地の方が重要視される印象が強いです。
    また、ワンルーム物件ではなく30㎡以上やファミリータイプの物件のように一定のリセールも見込める物件が個人的には良いと思います。

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