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REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    新潟県新潟市中央区
  • 投稿日
    2020/01/11
  • 更新日
    2024/12/05
  • ［3回答］

2224 view

新潟でのマンションの不動産投資について

持ち家が父親の所有でローンもなく独身で家族と同居、自営業。40歳にして実家に居候しているような形で、たまにファッションにお金を使うだけでほとんどが貯蓄でかなりの額があります。
今は銀行に定期で貯蓄していますが、将来設計も踏まえマンションの不動産投資も考え始め様々な会社から資料請求を行って来ました。
しかし、どれも関東圏のものばかりで、新潟の中心地である中央区でもマンションの数は限られています。何よりも問題なのが新潟という地方の都市では『入居率が悪い』という話をどこそこでも耳にします。

しかし土地勘のない関東圏では、信頼できる不動産会社を選定することが難しく、また仕事の忙しさから内見をすることもままなりません。

出来れば慣れ親しんだ新潟でマンション投資を考えているのです『入居率のいい』マンションの不動産投資といういい選択はないのでしょうか？

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/05

    新潟であろうが、東京であろうが、不動産投資は物件の立地と大家さんのスキル次第で成功も失敗もあります。

    文面からは明白ではありませんが、不動産投資の対象と考えていらっしゃるのは、1戸の分譲マンションを購入して貸し出す、ことであるように思います。
    比較的始めやすい投資対象ではありますが、1戸だけだと、満室と空室の2パターンしかありません。その地域の平均入居率が７0％だとしても、その投資法では70％というのはありえず、０％か100％しかありません。０％では収入ゼロです。むしろ修繕積立金等のコストがかかり赤字です。

    これが4戸の木造アパートではいかがでしょうか。満室、1戸空き、２戸空き、３戸空き、全空の５パターンがあります。赤字にならない水準はどの程度でしょうか。計算できますよね。先ほどの１戸だけに投資するよりリスクが下がるのが、ご理解できると思います。

    木造アパートだと融資が必要になってくる可能性が上がります。銀行や信金とお付き合いがあれば、アパートローンが可能かお聞きになってはいかがでしょうか。
    コロナ以前（というよりかぼちゃの馬車事件以前）は、アパートマンション投資と言えば、一棟ものを指す場合が多かったのですが、いまでは築古戸建て投資、昔からある新築ワンルーム投資等が多くなってきています。しかし、上述の理由から、ある程度戸数がないと運営が安定してきません。５０戸を超えるぐらいになると、入っては出る、出ては入るという状態になりますので、安定してきます。その状態で自分の物件の入居率が地域の平均と比べてどうか、低いなら改善するにはどうすればいいのか、購入に至った経緯に問題がなかったか、次の物件を買い進めるのに足枷にならないか、ということが問題となります。

    まず、どこを目指して不動産投資をするのかをはっきりさせたほうがよろしいかと思います。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/04

    はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

    新潟でのマンション投資について、地方都市特有のリスクや市場特性を考慮しつつ、堅実な選択肢を見つける方法をお伝えします。お話から、資金に余裕があり、長期的な安定運用を目指していると思われますので、それに応じたアドバイスを整理しました。

    1. 新潟市の不動産市場の特徴
    (1) 新潟市の人口動向
    新潟市は地方中核都市として一定の賃貸需要が見込めるエリアですが、総人口は減少傾向です。特に若年層の流出が目立つため、賃貸需要はエリアごとに差があります。

    (2) 中央区の賃貸需要
    中央区は新潟市の中心地で、利便性の高さから賃貸需要が比較的安定している地域です。
    駅周辺（新潟駅周辺）：交通の便が良く、特に単身者向けの需要が高い。
    繁華街エリア（古町など）：飲食店や商業施設が多く、若年層や単身者の需要あり。
    文教エリア：大学や専門学校が近いエリアでは学生需要が期待できます。

    (3) 入居率の課題
    地方都市の課題として「供給過多による空室リスク」が挙げられます。
    新築物件の増加や賃貸マンションの供給により、築古物件や立地が悪い物件の空室率が高まっています。長期の空室リスクを避けるには、需要が安定しているエリアや物件を慎重に選ぶことが重要です。

    2. 入居率の高い物件を選ぶポイント
    (1) ターゲット層を明確にする
    単身者向け：ワンルームや1LDKなど、コンパクトな物件は安定した需要が見込めます。新潟市では単身赴任者や学生をターゲットにすると良いでしょう。
    ファミリー層向け：3LDK以上の広い物件は、家族層向けですが地方では賃貸需要が限定的なこともあります。

    (2) 立地が最優先
    駅近物件（新潟駅から徒歩10分以内）：地方都市では駅近物件は入居率が高くなりやすい。
    生活利便性：スーパー、病院、学校、公共施設など、生活インフラが充実しているエリアを選ぶ。
    駐車場の有無：地方では車が必須の場合が多く、駐車場の有無や台数が入居率に直結します。

    (3) 築年数と設備
    築20年以内の物件が望ましい。ただし、リフォームや設備更新が行われている築古物件も検討価値あり。現代の入居者は、防犯カメラ、宅配ボックス、インターネット無料などの設備を重視する傾向があります。

    3. 地方ならではのリスクと対策
    (1) 空室リスク
    地方都市では空室期間が長くなるリスクが高いため、需要が確実に見込めるエリア・物件選びが重要です。
    対策：
    サブリース契約（家賃保証）を検討。ただし、サブリースの条件は慎重に確認。
    管理会社を選定する際、入居者募集の実績や対応力を確認する。

    (2) 地震リスク
    新潟は地震リスクがある地域のため、耐震性の高い物件を選ぶことが重要です。

    (3) 賃料の下落リスク
    地方では賃貸物件の競争が激しいため、周辺相場をよく調査し、競争力のある物件を選びましょう。

    4. 新潟での不動産投資の具体的な進め方
    (1) 地元の信頼できる不動産会社を活用
    地元に強い不動産会社を選びましょう。地元密着型の会社は市場動向に詳しく、管理や入居者募集でもメリットがあります。
    新潟の主な不動産会社の例（ローカルな情報を元に選定）：
    中央区に拠点を持つ不動産管理会社。
    賃貸経営や空室対策の提案に強い企業。

    (2) 物件選びで注目すべきデータ
    入居率の実績：過去の入居率を確認する。
    家賃相場：賃貸情報サイトや地元不動産会社で相場をリサーチ。
    固定費の把握：管理費、修繕費、税金などを詳細に計算。

    (3) 管理会社の選定
    地元で評判の良い管理会社に相談し、物件の運用プランを提案してもらいましょう。
    管理会社が入居者募集や賃貸管理を行う場合、その手数料や条件を明確に確認。

    (4) 融資を検討
    自営業で収入が安定している場合、金融機関からの融資も活用可能です。地元の信用金庫や地方銀行は、地域の物件に対して柔軟に融資を行う場合があります。

    5. 結論とおすすめのアプローチ
    地元新潟での投資は可能性あり：新潟市中央区は地方都市としては賃貸需要が安定しているエリアですが、物件選びを慎重に行う必要があります。
    入居率重視：駅近、利便性の高い立地、単身者向けのコンパクトな物件が狙い目です。
    信頼できる地元業者の活用：地元に根ざした不動産会社や管理会社と連携することで、物件選定や運用がスムーズに進みます。

    以上、参考になれば幸いです。

    角田浩崇
    さんに相談する

  • 私が回答します

    木本進

    株式会社アイディーエム

    • 東京都
    • 不動産会社
    投稿日
    2020/01/24

    難しくないですよ。
    どれだけの利回りを目標にするかと言うことだけです。
    新潟市だから投資に向かないなんてことは全くありません。
    東京のほうが利回りも悪いし、投資効率は悪いです。
    無借金で何十億だ何百億だと出せるかたは、家賃が高いから良いですが、数千万や数億円レベルだったら地方のほうが遥かに高利回りです。
    弊社は神奈川県横浜市ですが、所有物件は地方ばかりですよ。
    きちんと家賃が入ってますよ。(笑)
    アイディーエム
    木本08072494251

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
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