不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 20代
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- エリア
- 東京都府中市
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- 投稿日
- 2024/09/10
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- 更新日
- 2024/11/30
- ［3回答］
589 view
近くに商業施設ができる時の対応
近くに商業施設が新しくできるとき、家賃の設定を見直すべきかどうか。
商業施設だと土地価格にどれくらい影響するのでしょうか?
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地域の開発による固定資産税や都市計画税などの税金の上昇や物価の上昇に伴う維持費の増加、
不動産市場での家賃相場の上昇など正当な理由があれば家賃の値上げは法律で認められています。しかしその際は、入居者の同意がなければ成立しません。また、正当な理由が認められない場合や猶予期間がなく突然家賃の値上げをされた等場、家賃の値上げができないこともありますのでご注意ください。
なお、インフレの影響を受けて前年同月比で10％近く上昇した都道府県もありましたのでご参考にしてください。 -
他に競合する商業施設があるか、新しくできる商業施設の周辺にも開発計画があるのか、など色々検討要素はありますが、大規模商業施設ができるのであれば、今後その地域は発展が予想されますので、賃上げをご検討されてもいいのではないかと思います。
不動産投資家仲間では、田舎では「本数の少ない駅近よりイオン経済圏内を狙え」とも言われています。
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20代 女性
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共働き夫婦。節税のための不動産投資はやるべきなのか。
「不動産投資で節税できる」という営業を最近されました。 ですが、うまくやらないと空室が出るリスクやローンの負担が大きくなったり、 自分たちがマイホームを購入する時、ややこしくなるのではと感じます。 それでも夫が「節税になるなら」と前向きですが、 私は今共働きだからいいけど、いつそれができなくなるか… 節税目的で不動産の投資をするのは本当に賢い選択なのか… とずっと考えがぐるぐるしています。 ご意見ください。
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30代 男性
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家賃保証付きの投資マンション、契約更新時の条件改悪を回避するには？
現在、家賃保証（サブリース）付きのワンルームマンションを運用していますが、もうすぐ契約更新のタイミングです。 管理会社から「家賃保証額を見直したい」と言われ、減額の可能性があるとのことでした。 もし減額交渉された場合、対抗する方法はありますか？ このまま家賃保証契約を続けるべきか、それとも直接賃貸経営に切り替えるべきでしょうか。 サブリース契約を解除した場合、空室リスクの他にどんなリスクがありますか。教えてください。
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30代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都千代田区
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- 投稿日
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タワーマンションの管理費・修繕積立金が高騰…長期的に保有すべきか
数年前に都心のタワーマンションを投資用として購入し、これまで安定した家賃収入を得てきました。 しかし先日管理組合から「管理費と修繕積立金の大幅な増額」を通告され、今後の運用方針を見直さざるを得ない状況になっています。 購入時には「管理費・修繕積立金は今後も安定」と説明を受けていたのに、築年数が進むにつれて維持コストが想定以上に増えてきたようです。 特に、タワーマンションはエレベーターの台数が多く、外壁や設備の維持に莫大なコストがかかるため、管理組合も積極的に積立金の増額を決めているとのこと。 現在の賃貸市場を見る限り、家賃の引き上げは可能ですが、それでも管理費の上昇分をカバーできるほどではなく、 ローンの返済や固定資産税を含めると、キャッシュフローが圧迫されてしまい、いずれ「持ち続けるリスク」が大きくなるのではと悩んでいます。 シンプルに家賃を上げるのが良いか、それとも売却して別の投資先に切り替えた方が良いか、ご意見頂きたいです。また高く売る工夫等あれば具体的な事例を聞きたいです。
1518 view
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50代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都渋谷区
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- 投稿日
- 2025/03/18
- ［4回答］
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ワンルーム投資とファミリー向け投資、リスクが少ないのは？
不動産投資を検討中です。 学生が多いエリアでのワンルームマンション投資と、子育て世帯が多い地域でのファミリー向け賃貸はどちらがリスクが少ないでしょうか。 手持ち資金は1,000万程、投資ローンを借りて15年程運用後に売却予定です。 ワンルームマンションは高円寺～吉祥寺付近、ファミリー向け賃貸も同じく都内で考えています。 投資ローンの借り入れも増えますが、入居期間が長く安定した収益があるならと検討中です。 ざっくりとした意見でも構いませんので、何かアドバイスがあればお願いします。
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40代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都杉並区
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- 投稿日
- 2024/07/29
- ［0回答］
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効果的なREIT投資戦略を組み立てるにはどうすればよいでしょうか
最近、不動産投資信託(REIT)に興味を持ち始めましたが、正直なところ不安も大きいです。 安定した配当が魅力的に感じる一方で、不動産市況の変動リスクも気になります。 特に、コロナ禍でオフィス需要が変化している中、オフィス系REITへの投資は賢明なのでしょうか。 また、個別銘柄を選ぶのか、それともREIT指数に連動するETFを購入するのが良いのか判断に迷っています。 さらに、国内REITだけでなく、海外REITへの投資も検討すべきでしょうか。 税制面では、特定口座での取り扱いや配当課税について理解が浅いです。 長期的な資産形成を考えると、REITをどのように活用すべきか悩んでいます。 安定性と成長性のバランスを取りつつ、効果的なREIT投資戦略を組み立てるにはどうすればよいでしょうか。
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20代 男性
- 投資
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- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
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- 投稿日
- 2024/06/28
- ［3回答］
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マンション投資をするべき（向いている）人のイメージを教えてください
はじめまして。 私のスペックですが以下の通りです。 ※物件エリアで選択したのはテキトーです。神奈川県在住です。 年齢:20代後半 家族構成:妻のみ 年収:550万円 世帯年収:900万円 会社:非上場 自宅:賃貸 貯金額（妻と合わせて）:300万円 借入：なし 子どもの予定はわかりませんが、 家は買いたいなと思っています。 ちなみに、マンション派です。 ただ、 投資用不動産のローンを組むと住宅ローンが組みづらくなると聞いたことがあります。 周囲の友人（独身が多い）なども将来を見据えて不動産投資を考えている人たちがいて、飲みに行くとそんな話になったりします。 そんな時にこのサイトに辿り着きました。（いいサイトですね、友人にも広めておきます） そこで、どういった人（スペック）が不動産投資に適しているか知りたいです。本気で考えているからです。 ちなみに、 家賃収入が10万円あったとしてもローンの返済で9万円であれば、大したプラスにはならないですし、その他の費用など考えるとなんならマイナスですよね。 そんなことは少し考えたらわかるのに、なぜ不動産投資をするべきなのでしょうか。（自分が亡くなった時の保険代わり？とも聞いたことがあります） 最終的に大家業で生きていくには、どの程度の年月とどの程度の借入、家賃収入を目指すなどがあるのでしょうか。 私の感覚としては、比較的手軽な中古マンション投資から始めて、ローンをちゃんと返済して信用を積み重ねて、借りられるローンを大きくしていくイメージです。 なので、5年、10年スパンで大きくしていくイメージですね。 会社の経営と少し似ているのかなと思ったりしています。 ダラダラと書いてしまって申し訳ありません。 プロの方がいらっしゃるサイトということでしたので、ぜひご教示いただけますと嬉しいです。
791 view
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40代 男性
- 投資
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- エリア
- 東京都渋谷区
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- 投稿日
- 2024/10/11
- ［4回答］
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オーナーチェンジ後に入居者が退去
昨年、投資目的で都心のワンルームマンションをオーナーチェンジ物件として購入しました。 購入時は入居者がいて、家賃収入が安定していると説明を受けました。 しかし、契約から3ヶ月後に突然、入居者から退去の連絡がありました。 退去時の立ち会いで、壁紙の傷や設備の故障など、想定以上の損傷が見つかりました。 前オーナーからは「きれいに使用されている」と聞いていたので驚きました。 しかも入居者が支払うべき原状回復費用の一部を拒否されています。 管理会社に相談したところ、「入居者との契約は前オーナーとのもので、詳細は把握していない」と言われました。売主の不動産会社に連絡しても、「物件の状態は現況有姿で売却している」の一点張りです。 私としては、物件の状態や入居者との契約内容について、重要事項説明時に十分な説明がなかったと感じています。 この状況で、前オーナーや不動産会社、管理会社に何か請求できるのでしょうか。
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40代 男性
- 投資
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- エリア
- 福岡県久留米市
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- 投稿日
- 2024/08/05
- ［0回答］
802 view
最近J-REITへの投資を始めました。
最近J-REITへの投資を始めました。分配金や売買益に関する税金について、いくつか疑問があります。 まず、分配金にかかる税金は確定申告が必要なのでしょうか？特定口座（源泉徴収あり）で保有していますが、追加で手続きは必要ですか？ また、複数のJ-REITに投資していますが、それぞれの分配金や売買損益を個別に管理する必要がありますか？それとも、一括で計算できるのでしょうか？ さらに、長期保有による税制優遇はあるのでしょうか？株式投資のような少額投資非課税制度（ニーサ）の対象になるのかも知りたいです。 J-REITの税金に関する基本的な仕組みや、効率的な節税方法があれば教えていただきたいです。初心者にも分かりやすい説明をお願いします。
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30代 男性
- 投資
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- エリア
- 大阪府吹田市
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- 投稿日
- 2025/08/04
- ［0回答］
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不動産クラウドファンディングの損失について
最近話題の不動産クラファンにいくつか出資していましたが、1件がデフォルトして元本割れしました。 この損失は雑所得扱いになると思うのですが、確定申告で他の利益と損益通算できるのでしょうか？ 税理士に頼むほどではない額ですが、処理に悩んでいます。
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30代 男性
- 投資
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- エリア
- 大阪府大阪市鶴見区
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- 投稿日
- 2024/05/08
- ［5回答］
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不動産投資でオーナーチェンジ物件を購入する際の注意点
オーナーチェンジの投資物件を、営業マンから進められています。条件はかなり良いのでは？と感じられます。現在のオーナーさんが手放す理由も、まとまったお金が欲しいから。らしいです。しかし、初めての不動産投資なこともあり、調べれば調べるほど不安で勢いが欲しいです（笑） 担当者からも『中々ない好条件ですよ』のように言われ急かされています。 失敗しないために、どのような点に一番気をつけるべきかご教示いただきたいです！
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相談先を選択してください
はじめまして。
イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
近くに商業施設が新しくできる場合、不動産の価値や家賃設定に与える影響は大きい可能性があります。これを好機と捉えて、家賃設定や投資計画を見直すことが重要です。
以下に商業施設が近隣にできる際の影響と対応策を整理しました。
【1. 商業施設が与える土地価格への影響】
■ポジティブな影響
利便性の向上：商業施設が近くにあることで、住民の生活が便利になります。この利便性が土地の需要を高め、価格が上昇する可能性があります。
集客力の向上：商業施設が地域の人を引き寄せる「ハブ」の役割を果たすことで、地域全体が活性化します。
資産価値の上昇：特に施設が人気のあるショッピングモールや大型スーパーの場合、近隣の土地や不動産の資産価値が中長期的に上昇する傾向があります。
■ネガティブな影響
交通量や騒音の増加：商業施設による交通量の増加や騒音が懸念される場合、特に住宅地では居住環境が悪化する可能性があります。
競争激化：商業施設が増えることで、近隣の小規模店舗に影響が及び、地域の雰囲気が変わることもあります。
【2. 家賃設定を見直すべきか】
■家賃見直しの検討ポイント
物件のターゲット層を再評価：商業施設ができることで、ファミリー層や若い世代など、住民層が変わる可能性があります。新たな需要に合わせた家賃設定が必要です。
地域の家賃相場を調査：商業施設が完成することで近隣の家賃相場が変動する可能性があります。他の物件の動向をチェックしましょう。
家賃を引き上げるタイミング：施設完成後すぐに需要が増える場合は、家賃引き上げを検討。ただし、空室リスクを避けるため、周辺の動向を見ながら慎重に対応。
設備の見直し：家賃を引き上げる際には、物件の付加価値を高める（リフォームや設備のアップグレード）ことを検討しましょう。
【3. 土地価格や不動産価値の見通し】
■価格への影響度
具体的な影響幅： 土地価格の上昇率は、商業施設の規模や種類、地域のもともとの地価によって異なります。都市部では数％～10％程度、地方でも影響が出る可能性があります。
商業施設の種類による違い
大型ショッピングモール：多くの人を引きつけるため、土地価格や賃貸需要への影響が最も大きい。
中小規模の施設（スーパーマーケットなど）：近隣の利便性を高めるが、大規模な地価上昇にはつながりにくい。
専門店や飲食チェーン：地域の生活圏の魅力を高めるが、資産価値への影響は限定的。
【4. 商業施設に合わせた戦略】
■賃貸運営の戦略
ターゲット層に応じた部屋作り：ファミリー層なら広めの部屋や駐車場を整備、単身者向けなら家具・家電付き物件の提供など。
プロモーションの強化：商業施設のオープンに合わせて、「○○商業施設まで徒歩○分」など利便性をアピールする広告を出す。
空室対策の事前計画：商業施設が完成する前に賃貸契約を進めるキャンペーンを実施する。
売却・投資の戦略：商業施設の影響で地価が上昇するタイミングを見極めて売却するのも一つの選択肢。他の投資物件を購入する際には、商業施設の影響で需要が集中するエリアを選ぶ。
【5. まとめ】
家賃設定は慎重に見直しが必要：商業施設の完成が確実であり、地域の魅力が向上する場合は、家賃引き上げの余地があります。ただし、他の物件や入居者のニーズをしっかり調査した上で行動すること。
市場調査を徹底する：不動産会社や地元の不動産エージェントに相談し、地価や家賃相場の変動を把握。
投資やリフォームの好機：商業施設のオープンは、物件価値を向上させるためのリフォームや設備投資の絶好のタイミングです。
近隣に商業施設ができるのは、通常はポジティブな要素と捉えられます。市場の変化を見極め、適切に対応することで、収益性や資産価値を最大化できる可能性があります。具体的な商業施設の計画やエリア情報がわかれば、さらに詳細な助言も可能ですので、ぜひお知らせください！
以上、参考になれば幸いです。