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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    静岡県浜松市中央区
  • 投稿日
    2025/08/18
  • 更新日
    2025/08/28
  • ［2回答］

266 view

家賃保証が打ち切りになりました。

新築ワンルームマンション投資を始めて2年、これまで安定していた家賃保証が突然打ち切られました。管理会社からは「空室が増えて経営が厳しい」と一方的に通知が届き、毎月の家賃収入が半分以下に。ローン返済に充てる資金が足りず、生活費にも影響が出ています。東京都心の物件で立地には自信がありましたが、入居募集や管理業務を自分で行うノウハウがありません。このまま契約を続けるべきか、他の管理会社に切り替えるか、それとも売却して損失を最小限にするか、時間的猶予もなく判断に迫られています。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/08/28

    入居募集や管理業務を自分で行うノウハウがありませんとのことですが、家賃保証会社でない、一般の管理会社でも入居募集や管理業務は普通にやってますので、普通、大家さんが心配しなくても大丈夫です。契約内容がわかりませんが、立地に自信があるのであれば、切ってしまいましょう。売却は最後の手段です。
    ただ一点、新築ワンルームマンション投資は、あまりお勧めはできません。立地に自信というのも、販売業者の受け売りではありませんか。その周囲の入居状況を調べてみましたか。都心でも供給が過剰になれば入居付けは苦労します。特にワンルームマンション投資の場合、同様の問題点を抱えている大家さんが、同一物件内に複数いることになります。2年というのはワンルームの平均入居期間が2年程度ですので、同じ物件でバラバラと退去が続いているのかもしれません。同じ立地、内容での競争となりますので、賃料の値下げ競争になりがちです。場合によっては売却も想定したほうがいいかもしれません。

  • 私が回答します

    黒田ゆう

    東京アセット・パートナーズ株式会社

    • 東京都
    • 女性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/08/26

    はじめまして。ご心中お察し申し上げます。

    まず確認すべきは、「真の賃貸借契約」の内容です。
    A所有者様⇔B管理会社（サブリース）⇔C真の賃借人
    という関係性にあると推察します。

    現在、AB間の契約が棄損し、支払額が半分以下になった、ということですよね。
    ここでAさんである所有者様がなさるべきことは、BC間の契約の内容の確認と、Cさんと直接契約に切り替えることだと思います。※AB間の契約を解除するとBC契約におけるBの貸主の地位はAが承継することになる、という契約内容になっているのではないかと推測します。

    ご売却するにしても、「真の賃貸借契約の内容」が不明のままでは、買い手は検討のしようがありません。
    その上で、ご自身が保有して新たに管理会社を入れるのが良いか、もう売却してしまうのが良いかのご検討をなさると良いかと存じます。（売却価格次第のところもあると思いますが）

    Bである管理会社に「真の賃貸借契約を開示してください」と言うことはできると思います。
    大変な状況ですが、出血が少なくて済むように願っております。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
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階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
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