不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 静岡県浜松市中央区
-
- 投稿日
- 2025/08/18
-
- 更新日
- 2025/08/28
- ［2回答］
495 view
家賃保証が打ち切りになりました。
新築ワンルームマンション投資を始めて2年、これまで安定していた家賃保証が突然打ち切られました。管理会社からは「空室が増えて経営が厳しい」と一方的に通知が届き、毎月の家賃収入が半分以下に。ローン返済に充てる資金が足りず、生活費にも影響が出ています。東京都心の物件で立地には自信がありましたが、入居募集や管理業務を自分で行うノウハウがありません。このまま契約を続けるべきか、他の管理会社に切り替えるか、それとも売却して損失を最小限にするか、時間的猶予もなく判断に迫られています。
-
はじめまして。ご心中お察し申し上げます。
まず確認すべきは、「真の賃貸借契約」の内容です。
A所有者様⇔B管理会社（サブリース）⇔C真の賃借人
という関係性にあると推察します。
現在、AB間の契約が棄損し、支払額が半分以下になった、ということですよね。
ここでAさんである所有者様がなさるべきことは、BC間の契約の内容の確認と、Cさんと直接契約に切り替えることだと思います。※AB間の契約を解除するとBC契約におけるBの貸主の地位はAが承継することになる、という契約内容になっているのではないかと推測します。
ご売却するにしても、「真の賃貸借契約の内容」が不明のままでは、買い手は検討のしようがありません。
その上で、ご自身が保有して新たに管理会社を入れるのが良いか、もう売却してしまうのが良いかのご検討をなさると良いかと存じます。（売却価格次第のところもあると思いますが）
Bである管理会社に「真の賃貸借契約を開示してください」と言うことはできると思います。
大変な状況ですが、出血が少なくて済むように願っております。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/09/02
- ［4回答］
802 view
サブリース契約と直営管理について
都内でワンルームマンションを運用しようと思っています。 空室保証のあるサブリース契約による運用と、自分での直営管理ではどちらが利益として大きいでしょうか。 具体的には、中野駅付近のワンルームマンションです。 サブリースは良くない、ともよく聞きます。 メリット・デメリットを教えてください。
802 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2024/03/28
- ［1回答］
897 view
表参道エリアのマンション投資を検討中です。
現在、30代前半、未婚の男性です。 将来の資産形成を目的として、東京都心の青山や表参道エリアにあるマンションの投資を検討しています。 高級マンション投資の実際の収益性について詳しく知りたいのですが、特に管理費や修繕積立金の長期的な影響や空室リスクをどう評価するべきかについてアドバイスをいただきたいです。 また、地価の変動リスクに対する対策も知りたいです。
897 view
-
20代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都新宿区
-
- 投稿日
- 2025/10/10
- ［1回答］
397 view
結婚を考えている彼が、ワンルーム投資をやっています
商社に勤める彼と付き合って3年です。 最近結婚を意識し始めているのですが、彼は社会人になってすぐ、営業マンに勧められてワンルームマンション投資を始めたそうです。 月6万円の家賃収入はあるものの、ローン返済、管理費、積立金と合わせると毎月1万円の赤字になっているそうで、後悔しています。 売却したくてもまだローンが残っていて、査定価格よりも低いそうです。 これはどう精算したら良いのでしょうか。親が納得してくれず、結婚の話が進みません...
397 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2024/09/16
- ［2回答］
747 view
社会保障費の増大に伴い、不動産市場にどのような変化が予想されるでしょうか？
社会保障費の増大に伴い、不動産市場にどのような変化が予想されるでしょうか？ 気になっているのは、地方自治体の財政圧迫により、公共サービスの質が低下する可能性があると聞きました。これは地域の不動産価値にどう影響しますか？不動産価格の下落リスクが高まるのでしょうか？ 現役世代の可処分所得減少が予想されますが、これは住宅ローンの返済能力や住宅購入にどう影響すると考えられますか？特に、都市部と地方部で影響に違いはありますか？ 一方で、高齢者向け住宅や介護施設の需要増加が見込まれると聞きます。このような施設への投資は有望なのでしょうか？また、既存の一般住宅を高齢者向けにリノベーションする需要は増えると思いますか？ 最後に、社会保障費増大に備えて、不動産投資や資産運用の面でどのような対策を講じるべきでしょうか？長期的な視点から、安定した資産形成のため専門家のかたの見解をお伺いしたいです。
747 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2024/05/01
- ［2回答］
874 view
マンション投資における節税対策について
30代女性。結婚5年目、3歳になる子供がいます。 都内の賃貸マンションに住んでいます。 正社員で働いており、年収は400万ほどですが、主人と合わせると1000万くらいです。 将来のために不動産投資をしたいと考えていますが、所得税に関する知識が乏しいため、適切な投資戦略がわかりません。 マンション投資における節税対策として効果的な方法は何か、またその方法を取り入れる際の注意点についてアドバイスをいただけないでしょうか。
874 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 和歌山県和歌山市
-
- 投稿日
- 2025/09/05
- ［1回答］
374 view
株式投資と不動産投資、どちらが安全ですか？
インフレや株価下落が心配で、不動産投資を検討中です。ただし周りからは「修繕費や空室でマイナスになる」と反対されています。 実際に現金資産を守る意味では株と不動産、どちらが有利だと思いますか？
374 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2019/04/05
- ［5回答］
2455 view
将来を考えて、マンション投資を考えています。
初めてのことなので、漠然と不安です。 ただ、将来の不安のためにも、マンション投資をするべきか悩んでいます。 マンション投資をする際のポイントや注意点、メリット、デメリットなどが知りたいです。
2455 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2024/07/29
- ［0回答］
1009 view
効果的なREIT投資戦略を組み立てるにはどうすればよいでしょうか
最近、不動産投資信託(REIT)に興味を持ち始めましたが、正直なところ不安も大きいです。 安定した配当が魅力的に感じる一方で、不動産市況の変動リスクも気になります。 特に、コロナ禍でオフィス需要が変化している中、オフィス系REITへの投資は賢明なのでしょうか。 また、個別銘柄を選ぶのか、それともREIT指数に連動するETFを購入するのが良いのか判断に迷っています。 さらに、国内REITだけでなく、海外REITへの投資も検討すべきでしょうか。 税制面では、特定口座での取り扱いや配当課税について理解が浅いです。 長期的な資産形成を考えると、REITをどのように活用すべきか悩んでいます。 安定性と成長性のバランスを取りつつ、効果的なREIT投資戦略を組み立てるにはどうすればよいでしょうか。
1009 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 宮城県仙台市太白区
-
- 投稿日
- 2023/09/08
- ［1回答］
1242 view
管理会社と入居者のトラブル
アパート経営しております｡ 同じ敷地内にアパートがあり、6月に入居者さんが居ない事に気付いて管理会社に電話しました｡大至急確認しますと電話を切られ電話を待ちましたが来ず、痺れを切らしまたこちらから電話をしました｡ 必ず電話を下さいと言って待ってると店長から電話があり、実はその入居者と管理会社が去年の11月から色々な件で揉めてて、5月末に引っ越したと告げられました｡どうりで６月分家賃振り込まれてない訳だ。 普通出る時1ヶ月前には遅くともいいますよね？すると６月分は入居者から預かってます｡７月分はこちらで負担しますと言われました｡ その入居者の契約は 2年更新で、2023年７月30日終了でした｡そこで私が思うのは、もしも管理会社と入居者が揉める事が無ければまだまだ借りててくれたんではないのか？また新しい人を募集するにあたりまた広告費やら仲介料、空室に伴う損害｡それが全部こちらに負担来るのが腑に落ちないのです｡ 入居者が出るのにあたり、入居者が弁護士を入れたらしく引越し代とか管理会社が払ったらしいのです｡結局入居者が出てくのにも立会いもしておらず、何か不具合があったら誰に請求するの？経年劣化にして全部がこちらが負担？冗談じゃない勘弁してくれといった感じです｡ 部屋なんか５月に出てったまんまです｡クリーニングすらしてません｡管理会社は何かあり電話をしても不在とか、折り返し電話しますと中々連絡取れません｡今週あまりにも電話来ないのでブチ切れてこちらから電話をして、クリーニングもしてないし、早く新しい人入れて下さい!1ヶ月空くと55000円入んないんですからね！本当早くして下さいとお願いしました｡ ７月分迄入ったとしても結局８月、９月と 2ヶ月分は入っては来ません｡店長に揉め事無ければ居たかも知れないですよね？その保障はして貰えないんですかと聞いたら最初から引越すつもりだったみたいですよ｡引越し先決めてたみたいだし。だから保障は無いと。なんか腑に落ちません｡ 長くなり申し訳ありません｡話の内容意味通じましたか？私の主張は揉め事さえ無ければ居たかも知れないのに、一体何してくれてんの？空室の期間も払ってくれてもいいんじゃない？と思うのです｡私の考えがおかしいですか？何かいい方法があればお力をお貸し下さい｡ 長文大変失礼しました｡
1242 view
-
60代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2024/08/10
- ［4回答］
846 view
不動産投資10年経過の悩みについて
不動産投資を始めて10年になりますが、最近いくつかの悩みに直面しています。 まず、物件の老朽化が進んでおり、修繕費用が増加しています。 これにより、キャッシュフローが圧迫され、次の投資に踏み切る余裕がありません。 また、物件の空室率が上昇しており、安定した収益を確保することが難しくなっています。 新しいテナントを見つけるためのマーケティング戦略やリノベーションの必要性を感じていますが、どのように進めるべきか迷っています。 さらに、金利の上昇や市場の変動に対するリスク管理も重要な課題です。 これらの問題を解決するための具体的なアドバイスや、同じような経験を持つ方々の意見をお聞きしたいです。どうぞよろしくお願いいたします。
846 view
相談先を選択してください
入居募集や管理業務を自分で行うノウハウがありませんとのことですが、家賃保証会社でない、一般の管理会社でも入居募集や管理業務は普通にやってますので、普通、大家さんが心配しなくても大丈夫です。契約内容がわかりませんが、立地に自信があるのであれば、切ってしまいましょう。売却は最後の手段です。
ただ一点、新築ワンルームマンション投資は、あまりお勧めはできません。立地に自信というのも、販売業者の受け売りではありませんか。その周囲の入居状況を調べてみましたか。都心でも供給が過剰になれば入居付けは苦労します。特にワンルームマンション投資の場合、同様の問題点を抱えている大家さんが、同一物件内に複数いることになります。2年というのはワンルームの平均入居期間が2年程度ですので、同じ物件でバラバラと退去が続いているのかもしれません。同じ立地、内容での競争となりますので、賃料の値下げ競争になりがちです。場合によっては売却も想定したほうがいいかもしれません。