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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 50代
  • 男性
  • エリア
    埼玉県さいたま市浦和区
  • 投稿日
    2024/09/16
  • 更新日
    2024/11/28
  • ［4回答］

648 view

適切な管理会社の選び方に悩んでいます。

適切な管理会社の選び方に悩んでいます。
いくつか候補を挙げてみましたが、どの会社も一長一短があり、決め手に欠けています。

まず、管理費用の面では、A社が最も安価な提案をしてくれました。ただ、サービス内容が必要最小限という印象で、トラブル対応力に不安があります。
一方、B社は24時間対応可能で、入居者対応も手厚いようです。ただし、その分管理費用が高めで、収益への影響が気になります。
C社は中規模の会社で、担当者の対応も丁寧でした。ただ、実績がやや少なく、長期的な安定性に不安が残ります。

また、管理会社によって空室対策の提案内容も異なり、どの方針が最適なのか判断に迷っています。例えば、リノベーションを積極的に行うべきか、それとも現状維持で家賃を抑えるべきか。
さらに、将来的に物件数を増やす可能性もあるため、スケールメリットを活かせる大手がいいのか、それとも地域密着型の中小企業の方が細やかなサービスを受けられるのか、判断がつきません。
初めての不動産経営なので、管理会社選びが今後の成否を左右する重要な決断だと感じています。どのような点に注目して管理会社を選べばよいでしょうか？

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/28

    はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウス　角田と申します。

    不動産経営における管理会社選びは非常に重要な決断です。
    長期的な成功を収めるためには、単純に費用の安さや知名度だけでなく、
    サービス内容や会社の特性がご自身の物件や目標に合っているかを
    慎重に見極める必要があります。以下のポイントを参考に比較検討してください。

    1. 自身の優先順位を明確にする
    まず、ご自身の経営方針や優先事項を整理しましょう。

    ・コスト重視かサービス重視か：安価で必要最小限のサービスを求めるのか、
    　手厚いサポートで安定性を重視するのか。

    ・長期的な視点か短期的な収益か：長期的な空室対策や物件価値の向上に投資する余裕があるか、　
    　それとも現状維持でコストを抑えたいか。

    ・将来の拡大性を考慮するか：将来的に物件数を増やすなら、大手のスケールメリットも視野に入　
    　れるべきです。


    2. 管理会社の具体的な比較ポイント

    (1) サービス内容
    ・入居者対応：トラブル対応やクレーム処理の体制（24時間対応が可能か、迅速か）。

    ・空室対策：提案内容が具体的かつ実現可能か
    　（リノベーション提案、家賃設定の妥当性、広告戦略など）。

    ・レポートや透明性：月次報告書の内容、管理費用の内訳が明確か。

    (2) 信頼性と実績
    ・過去の実績：管理戸数や同地域での実績が豊富かどうか。

    ・担当者の質：担当者の対応力や信頼性（レスポンスの速さ、提案力、問題解決能力）。

    ・口コミや評判：他のオーナーからの評価を調べる
    　（インターネットや不動産セミナーなどで確認）。

    (3) 費用対効果
    ・管理費用の内訳：単に費用が安いだけでなく、費用に見合ったサービスが提供されているか。

    ・隠れコストの有無：追加費用や特約条項が不明瞭でないかを確認。

    3. 候補企業の評価
    ・A社（低コスト）
    　向いている場合：物件が高稼働率を維持しており、トラブルが少ない物件の場合。
    　注意点：トラブル発生時の対応や、空室率が上がった場合の提案力に不安があるため、特に入居　
    　者対応の体制を確認。

    ・B社（手厚いサービス、高コスト）
    　向いている場合：初めての不動産経営で、トラブル対応を全面的に委託したい場合や、物件の競　
    　争力を向上させたい場合。
    　注意点：費用が高くても、空室対策や管理体制がしっかりしている場合は、長期的にはコストに　
    　見合う可能性があります。

    ・C社（中規模、丁寧な対応）
    　向いている場合：地域密着型で柔軟な対応を求める場合や、物件の規模が中小規模である場合。
    　注意点：実績が少ない点は、実際に管理を依頼しているオーナーからの声を確認し、不安を解消　
    　することが必要。

    4. 空室対策の方向性
    ・リノベーション：競合物件との差別化が必要なエリアや、
    　築年数が経過している物件の場合は有効。
    　ただし、投資額と回収期間を試算することが大切です。

    ・現状維持：競争が激しくないエリアや、現状で十分な入居率を維持できている場合に
    　適しています。

    ・管理会社の提案力を比較：リノベーションやマーケティング戦略の具体性を確認し、
    　単なる提案で終わらない実行力があるかを評価してください。

    5. 長期的な視点で選ぶ
    ・物件数の増加に備える：将来的に複数物件を管理する予定があるなら、
    　スケールメリットを享受できる大手も選択肢に入れるべきです。

    ・地域密着型の強み：エリア特性を熟知している中小企業なら、
    　細やかな対応が可能な場合も多いです。

    6. 契約前に確認すべき事項
    ・契約内容の精査：特約や解約条件などに不利な点がないかを確認。

    ・試用期間を設ける：可能であれば1年間など短期間でお試し契約を結び、
    　実際の管理状況を評価する。

    【最終的なアプローチ】
    いずれの会社も一長一短がある場合、以下を試してみてください。

    ・管理会社への質問や交渉を増やす：空室対策の提案内容をさらに詳細に確認し、競争させる。

    ・複数の管理会社に依頼を分ける：例えば、2社に管理を依頼して比較することで、
    　より適切な会社を選べることがあります。

    ・専門家に相談：不動産経営に詳しいコンサルタントやセミナーを活用し、
    　第三者の意見を取り入れる。


    適切な選択をされることで、物件運営が成功に繋がることを願っています！

  • 私が回答します

    長岐　大輔

    有限会社山地不動産企画

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/10

    ご相談内容を拝見致しました。

    ご回答されている方もいらっしゃいますが、やはり「集客力」がある賃貸営業会社に委託するのが一番かと思います。
    集客力が強い営業会社には、管理部門がある事が多いです。
    その様な会社ですと、社内でジョブローテーションを行っている事があり（営業→管理・管理→営業）リーシングやそのエリアの客層・客層が動く時期等を把握し、最善の提案をオーナー側に供する事が出来ると考えます。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/09

    管理会社を選ぶポイントとして重要なのは、まずは客付け力です。管理コスト等は二の次です。今はスーモなどのポータルサイトでの集客が中心です。お部屋探しはまず、地域、賃料などの条件を入力し一覧表示させてから写真・間取り図等で内見したい物件を探します。管理会社を選んで物件にたどり着くわけではありません。そういった意味では、大手中小の分け隔てなく公平です。むしろ、一覧表示の内容特に画像がきれいでないとその時点で候補から外される可能性が高くなります。現在候補として考えられている管理会社の管理物件が、スーモ等でどのように掲載されているか、ご確認ください。借りたいと思わせるような写真・キャッチコピーになっていますか。写真の枠数はすべて物件写真で埋められていますか。近隣のコンビニ写真などどうでもよい写真が混ざっていたりしませんか。キャッチコピーは借りたくなるような文言になっていますか。
    空室対策についても、対策の内容をどのようにアピールしているかも注意点です。せっかくいい対策であっても、知られなくては意味がありません。リフォームも同様です。
    アパートマンション投資は事業の側面が非常に大きいので、事業であればどうするかを考えてください。

  • 私が回答します

    黒田ゆう

    東京アセット・パートナーズ株式会社

    • 東京都
    • 女性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/09/19

    はじめまして。
    私は業務としては売買仲介メインですが、ご縁のあったオーナー様から幾つかの賃貸物件の管理委託を受けていますので、ご参考になればと思い、ご回答させて頂きます。

    まず、賃貸管理は100点のない業務です。
    そして、管理会社はあくまでも管理会社で、オーナーではありません。
    何を当たり前のことを、とお思いになると存じますが、申し上げたいのは、「管理会社に任せる」というのは決して楽な道ではない、ということです。
    あくまでも、当事者たるオーナー様の代わりに一方当事者である入居者の矢面に立ってくれる、様々な判断の材料を提供してくれるのが本来の管理会社の役割であると思います。
    実際のところ、サービスを装った管理会社の越権行為は横行していますし、責任逃れも横行しています。

    大手が良いか、中小が良いか、なども、相性が良いかどうか、ということになってきますが、担当者と相性がよくても、担当者が変わってしまう（異動や退職など）ことも多々あるので、難しいですよね。

    結局のところ、管理会社に何を求めるのかを明確になさった上で、そのために幾ら（何%）を支払って納得できるのか、ということかと思います。

    管理は
    人＝入居者、契約者の管理（契約内容などソフトの管理）
    金＝賃料出納
    モノ＝建物のハードの管理、日常清掃など含む
    の３つに分解されます。

    私はこのうち、人と金の管理だけ受けて、モノの管理はオーナー様に直発注してもらっています。（アドバイスはしますし、一緒に検討もします）

    主導権はオーナー様に持って頂き、賃貸経営上第三者を噛ませることに意味のある業務のみ、委託してもらうのがお互いに良いと考えるためです。
    従ってこの場合の空室リスクを負うのはオーナー様で、その分管理料は抑える、という考え方になっています。

    管理会社に空室リスクを負わせるのは、サブリースと同じことになりますから、それだけコストがかかります。

    ご自身の目指す賃貸経営のスタイルに合う会社と良いパートナーシップを組めるのが理想的かと思います。
    ご参考になれば幸いです。

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