夫が独身時代に購入したワンルームマンション

Question

夫がワンルームマンション投資をしています。
独身時代に購入したもののようですが、家賃保証や修繕積立金諸々の出費があり毎月１万円ほどの赤字で、これに固定資産税などがあると更にマイナスの状態です。

立地は都内の駅近で良いようなのですが、実際赤字なので手放してほしいと何度も伝えていますが納得してくれません。主人曰く、今は赤字だけど今後家賃の値上げをする予定なのでプラスになるはずと言って聞きません。

どうしたら納得してくれるでしょうか。
それとも、実際に投資を続けた方がプラスなのでしょうか。

吉岡 祐樹(株式会社スクレバンク) · Accepted Answer

はじめままして。
株式会社スクレバンクの吉岡と申します。
投資用マンション売却も多く手掛けております。

家賃を上げてプラス収支になるのであれば良いですが、経済状況が大きく好転しない限り、家賃を上げていくのは、都内であっても難しいように感じております。また、築年数も当然のごとく古くなってまいります。
今後金利も上がっていくだろう中で、収支を改善するためには、繰り上げ返済などをして、マイナス分を減らしていくなど工夫をすることも必要かと思います。

投資用不動産は、結論、何を目的とするかになるかと考えております。
・節税対策
・保険効果
・不労所得
・キャピタル狙い
他にもそれぞれお考えがございますが、それによって動き方も変わってまいります。

お悩みの一助になればと思います。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

ご主人が保有するワンルームマンションについて、以下の視点で現状を整理し、判断材料を提供することで話し合いが進む可能性があります。

【1. 投資の現状分析】
・収支の具体的な計算
家賃収入から管理費、修繕積立金、家賃保証料、固定資産税、ローン返済を差し引いた実際の収支を正確に把握する。将来の家賃値上げの可能性と、それが収支に与える影響を具体的なデータで検討。

・物件の市場価値を確認
現在の売却価格がどの程度になるかを調査する（不動産会社の査定を依頼）。

・売却益が出るなら手放す選択肢も検討。

【2. 続ける場合のリスクと対策】
（リスク）
・将来の修繕費用の増加（大規模修繕など）。
・賃貸需要の変化（空室リスク）。
・金利上昇の可能性（ローンが変動金利なら特に注意）。

（対策）
・家賃値上げが現実的かどうかを市場動向から判断（周辺相場と比較）。
・節税効果の再確認（損益通算で節税できるか）。
・赤字補填が長期的に家庭の財政に与える影響を計算。

【3. 売却のメリットとタイミング】
（売却メリット）
・赤字補填の負担がなくなる。
・売却益がある場合、資金を他の用途や投資に活用可能。

（タイミング）
・現在の不動産市況（都内駅近は高値で売れる可能性がある）。
・築年数が進むほど価格が下がるリスクも考慮。

【4. 話し合いの進め方】
・データを共有する
感情論ではなく、収支計算や市場動向を具体的に示す。
→ 例えば、「現在年間12万円の赤字。5年で60万円の負担になる」など具体的に提示。

・専門家の意見を取り入れる
不動産投資の専門家やファイナンシャルプランナーに相談し、中立的なアドバイスをもらう。

・家庭全体の財政と比較する
他の投資や支出に資金を回せる可能性を示す。

【まとめ】
・データに基づく判断が最優先
市場価値や収支計算を明確にすることで、どちらが合理的か見えてきます。
・継続か売却かは双方の納得感が重要
感情論ではなく、投資としての合理性をもとに話し合いを進めると良い結果が得られるでしょう。

以上、参考になれば幸いです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

果たして、手放せる状態でしょうか。残債額が大きすぎかなり資金を投入しないと売るに売れない、という状態ではありませんか。ご主人様もうすうす気が付いていて、踏み切れないあるいは貯金を全部投入しても残債額に届かない、という状態もあり得ます。
新築ワンルームマンション投資ではよく聞く話です。

周辺の賃貸環境を調べて旦那様の期待を論破することは難しくありませんが、しこりが残ります。お勧めしません。

論破ではなく共感を得た方が効果的なのではないでしょうか。不動産投資の目的は豊かな生活でしょうから、その方向性に向けてプラスになっているのか、そうではないのか、ゆっくり時間をかけて、責めずに一緒に乗り越えようという方向で行動してみてはいかがでしょうか。

小野 · Answer

ご相談者様
ワンルーム投資につきまして、
＝悪い物というわけではございません。
購入時の金額はもちろん、
立地等に左右されてしまいますが、
１０年程前にご購入されていた方で、
プラスで売却を頂いている方も多くいらっしゃいます。

ご相談者様の場合は内容を見る限り、
家賃保証（サブリース）契約になっているかと思われますので、
ご相談者様のお考えの通り、
マイナスが出ている場合は収支の改善、
状況の見直しが必要になります。

納得をして頂く、という点につきましては、
ご本人様としても投資の観点、
ご家族に遺される想いなどから、
思い切った判断をしづらいのかと思います。
ご納得を頂けるかはわかりませんが、
まずは収支状況の計算を行い、
実際にマイナスをご理解頂き、
購入時期から考え、
この先プラスになるのかなど、
総合的なご判断が必要になります。

ご相談者様がよろしければ、
私までご連絡をくださいましたら、
収支シミュレーション、お見積りを行いますので、
お気軽にご相談くださいませ。

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