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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 20代
  • 男性
  • エリア
    神奈川県川崎市川崎区
  • 投稿日
    2024/02/02
  • 更新日
    2024/11/29
  • ［3回答］

794 view

ワンルームマンション投資について悩み中です。

ワンルームマンション投資について悩み中です。
不動産業者からは将来的な需要増加を強調され、購入を検討していますが、、
友人やネットでの情報では否定的な意見も多く、誰の意見を信じるべきか悩んでおります。。。

ワンルームマンションの将来性やリスクについて、実際の経験者の意見をご教授いただきたいです！

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/29

    紹介を受けた業者が、新築ワンルームマンション投資専門業者であれば、全速力で逃げる案件です。
    近づいてはいけません。
    私はサラリーマンから不動産投資を兼業とし、現在は業者成りしていますが、もとは約３００戸を所有するメガ大家でした。その経験から申し上げます。
    まず、大家仲間で、ワンルームマンション投資で儲かった人を見たことがありません。悲惨な話ばかり聞こえてきます。
    ワンルームマンション投資の悪い点
    ・新築であること　新築というプレミアムが乗っているため、割高になります。売却する場合はそのプレミアムが剥がれ落ちますので、買った瞬間値が下がります。

    ・ワンルームであること　ワンルーム・１Kなどの単身者用賃貸住宅は、入れ替わりが激しくだいたい２年以内に退去があるのが一般的です。仮に２年で退去、次の入居まで３カ月だとすると、２７カ月中24カ月しか入居が無いことになります。それだけで、利回りは89％に低下します。

    ・１戸だけであること　戸数が多いアパートと違い、１戸だけだと空室と満室しかありません。４戸のアパートだと、全空・３室空室・２室空室・１室空室・満室の５パターンがあります。ローン支払いに足りる入居率は何％でしょうか。

    ・管理会社から軽くみられる　管理会社の管理戸数が1,000室あったとすると、たった1室のためにいろいろ動いてくれそうですか？4室なら？100室あったら全然対応が違うと思いませんか？

    ・建物のコントロールが難しい。一棟ものだと、外観等をリフォームして入居率を上げるなど手が打てますが、複数戸あるうちの1戸しか保有していない場合、室内しか手を入れる部分がありません。

    などなどです。都心部だとワンルームとはいえそこそこの金額になると思います。それだけの資金があるなら、郊外の戸建てをDIYで直して貸し出す（ファミリーなら4年以上、戸建て賃貸なら10年近く済み続けるケースも多くみられます）などいろいろ手法があります。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店 (株)コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/11/28

    はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウス　角田と申します。

    ワンルームマンション投資についての悩み、よくわかります。
    不動産業者の話が楽観的すぎると感じたり、ネットや友人からの否定的な意見で迷うのは、
    多くの方が経験することです。不動産投資はリスクとリターンのバランスを理解した上で
    判断することが重要です。

    以下に、ワンルームマンション投資の将来性とリスクを詳しく解説し、
    冷静な判断をするためのポイントをまとめました。

    【1. ワンルームマンション投資の将来性】
    需要の増加要因
    ・単身世帯の増加: 総務省の統計では、単身世帯の割合は増加傾向が続いており、
    賃貸需要は今後も安定すると予測されています。都市部では特に顕著です。

    ・都市への人口集中: 東京、大阪、福岡などの主要都市では、地方からの流入により賃貸需要が高い状況が続いています。

    ・便利な立地の強み: 駅近物件や職場・学校が近いエリアの物件は、他の不動産タイプに比べて空室リスクが低く、需要が途切れにくい。

    ・魅力的な利回り
    ワンルームマンションは、初期投資額が抑えられるうえ、表面利回り6～8%程度の物件も多く、安定した収益が期待できます。

    ・節税効果
    減価償却費やローンの金利部分を経費として計上できるため、節税効果が得られる場合があります。

    【2. ワンルームマンション投資のリスク】
    ・空室リスク
    賃貸需要の低いエリアや築年数が古い物件では、空室期間が長引く可能性があります。これが収益に直結する大きなリスクです。

    ・修繕費や管理費
    築年数が経過するにつれ、修繕積立金や管理費が増加します。これにより、利回りが徐々に低下する可能性があります。

    ・資産価値の下落
    築年数が古くなると、物件の売却価格が下がることがあります。特に新築物件を購入すると、数年後には「中古物件」として価値が目減りする可能性が高いです。

    ・金利上昇リスク
    ローンを利用して購入する場合、金利が上昇すると返済額が増え、キャッシュフローに影響を及ぼします。

    ・不動産業者の偏り
    一部の不動産業者は、販売手数料目的で楽観的な将来性を強調することがあります。需要動向やリスクを冷静に分析する必要があります。

    【3. ワンルームマンション投資で成功するためのポイント】
    ・エリア選びが重要
    需要の高いエリアを選ぶことで空室リスクを低減できます。駅徒歩10分以内、若年層や単身者が多いエリア（例: 都心部や大学・オフィスの近く）を狙うのが基本です。

    ・築年数と管理状態を確認
    築浅物件は修繕費が抑えられるため、初心者に向いています。中古物件の場合でも、管理が行き届いているマンションを選びましょう。

    ・表面利回りと実質利回りの違いを理解
    表面利回りだけでなく、管理費、修繕積立金、税金などの諸費用を引いた実質利回りを計算することが重要です。

    ・無理のないローン計画
    空室が発生しても耐えられるキャッシュフロー設計が必要です。無理のない借入額と返済計画を立てましょう。

    ・複数の情報源から判断
    不動産業者の話だけでなく、第三者の意見や投資経験者の話を聞くことが大切です。

    【4. 今後の判断材料】
    初めての投資では、リスクを抑えるために都心部や需要が確実なエリアでの
    中古ワンルームを検討すると良いでしょう。小さくスタートを検討してみて下さい。
    中古物件で価格が適正なものは、新築物件よりも利回りが高いことが多いです。

    【まとめ】
    ワンルームマンション投資は、安定した家賃収入や資産運用を目指す初心者に向いていますが、
    エリア選びやリスク管理が成功の鍵です。

    迷った際は以下の基準を考慮しましょう：
    ・エリアの賃貸需要（駅近、都市中心部、人口増加エリア）
    ・リスク分散（複数の物件を比較検討）
    ・現実的な収益計画（利回りと諸経費をしっかり計算）

    最終的には、冷静にリスクとリターンを計算し、無理のない計画で始めることが重要です。
    具体的な物件の情報やエリア選定についてさらに知りたい場合は、お気軽にご相談ください！

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    板倉大輝

    株式会社ライフアドバンス

    • 20代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/02/08

    ①新築1Rマンションをご検討の場合
    結論として買わない方が良いかと存じます。
    理由は下記の通りです。
    ・割高
    デベロッパーの利益や広告費、仲介手数料等が上乗せされている。
    ・立地
    物件によりますが、新築ワンルームの場合、資産価値の落ちづらい立地に位置しているケースが多い印象です。
    ・住宅ローンが組みづらくなる
    今後、居住用の物件購入の際に、投資用ローンで使っている枠が足枷となり、希望借入額まで承認が降りないケースがございます。
    まずは住宅ローンを組み、自宅を購入することを推奨いたします。

    ②中古1Rマンションをご検討の場合
    下記4点を抑えている物件であれば良いかと存じます。
    1.立地
    →空室リスクや資産価値に直結するので最も重要です。
    駅距離、最寄駅の人口数、乗降数、治安等
    2.価格
    →割高を掴まないことが重要です。
    過去の成約履歴や近隣の売却物件の坪単価を算出し、相場か否か判断しましょう。
    3.モノ
    →眺望や日当たり、広さ、大通り沿いや高速沿い、線路沿いで音はうるさく無いのか、バストイレ別か否か等、賃借人の気持ちに立つ事が重要です。
    4.管理体制
    →見逃しがちですが、立地と同じくらい重要です。
    修繕積立金はしっかり溜まっているか。積立金の滞納額は大きく無いか。
    管理組合は機能しているのか。この辺りの確認がマストです。
    基本的に、各物件に対しての【重要事項の調査報告書】という書類がありますので、検討物件がある場合は、仲介さんに依頼しましょう。

    以上となります。
    簡易的な内容で恐縮ですが、少しでもお役に立てれば幸いです。

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