不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
40代
男性
エリア

東京都港区
投稿日

2024/10/05
更新日

2025/01/16
［2回答］

1160 view

マンション投資のおすすめエリアは？

２３区内でワンルームマンション投資を考えています。
なるべく価値が下がらず１０年、２０年後に売却して利益がでやすい物件が多いおすすめエリアがあれば教えてください。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/01/16
基本的にワンルームマンションの価値は下がります。不動産は土地の価値＋建物の価値に分けられますが、建物は必ず減価します。ワンルームマンションの場合、土地に対して戸数が多くなるため、土地の所有分が減ってしまいます。10年20年経つと大雑把に考えて建物価格の1/5，2/5は減価してしまいます。最終的には建物部分の価値はなくなり土地値だけが残りますが、ワンルームの場合はそれが少ないのです。
これがファミリー向けの場合、戸数が少なくなりますので、価格に占める土地値部分が大きくなり、時間経過による減価を下支えする形になります。

なぜ、ワンルームをスタート地点に選んだか、から考えてみてください。単に価格が低かったから、営業マンに勧められたから、などではありませんか。他の選択肢は考慮されたのでしょうか。
もう一度、原点に立ち戻って、自分はどこに行きたいのか、から最適解を見つけてください。
私が回答します
都内ワンルーム専門セミプロ
- 50代
- 東京都
- 男性
- マンションナビ会員
投稿日

2024/10/05
こんにちは。
都内ワンルーム専門の副業大家です。

ワンルーム投資もいろいろありますが、将来売却益を見込むということで大きく分けると、
- 今高くてもまだこれからも上がりそうなエリア
- 今は割安で今後上がる余地が見込まれるエリア

が考えられるかなと思います。

すでに高いエリアはいろいろ情報もあると思うので、ここではキャピタル重視ということで後者の具体例を上げると、都営線沿線は伸びしろがあるかもしれません。
（駅からの距離や築年数などのスペック、周辺の住環境などは良いに越したことはないので、ここでは割愛します。）

都営線は山手線の内側、しかも真ん中へ直接アクセスでき、JRとの接続はスムーズではないですがメトロとの接続は多いわりにはあまり注目されてない分、相対的には安い物件が多いです。
はっきり言うと、人気のある、誰もが憧れるようなエリアではありません。

新宿線の始発は本八幡。
千葉県市川市ですが、総武線とも接続し駅前もきれいな分、すでに高いです。
狙い目は少し手前の西大島-大嶋-東大島あたり。
海抜ゼロメートル地帯ですが、東京湾に近いので荒川が氾濫する可能性はかなり低いでしょう。

三田線は、神田、神保町、大手町、日比谷などへ乗り換えなしで行けます。
始発の西高島平は、ターミナル駅との接続があまりよくない分、割安です。
西巣鴨～板橋本町くらいならそれほど遠くもなく、巣鴨乗り換えで池袋、新宿へも通勤、通学圏内です。

浅草線は、五反田、泉岳寺（品川）、大門（浜松町）、新橋などで山手線と乗換えでき、新幹線や羽田/成田への空港アクセスにも強く、始発の西馬込からは座れるというメリットがあります。

実際、私も都営線沿線にワンルームを複数所有してます。

大切なのは、情報を集めるのはもちろん、駅周辺や具体的にいくつか物件を一度ご自身の目で見ることをお勧めします。
私も40代から投資を始めましたが、物件を数多く見ることで知識も選別眼も格段に上がりました。

港区在住の40代なら属性は良さそうですが、今は融資が非常に厳しいのである程度の頭金は必要でしょう。

ご参考になれば。