不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都品川区
-
- 投稿日
- 2019/04/05
-
- 更新日
- 2024/11/28
- [5回答]
2256 view
将来を考えて、マンション投資を考えています。
初めてのことなので、漠然と不安です。
ただ、将来の不安のためにも、マンション投資をするべきか悩んでいます。
マンション投資をする際のポイントや注意点、メリット、デメリットなどが知りたいです。
-
はじめまして。イエステーション博多店 ㈱コムハウス 角田と申します。
マンション投資を検討されているとのこと、不安があるのは当然のことです。
初めての投資では特に多くの情報を把握し、リスクとリターンを明確にすることが重要です。
以下に、マンション投資をする際のポイント、注意点、メリット、デメリットを整理しました。
【マンション投資のメリット】
・安定的な収益
賃貸経営による家賃収入は、株式投資などと比べて比較的安定しています。
特に都市部では需要が高く、空室リスクも比較的低いです。
・資産価値の保全
立地や管理状況が良いマンションであれば、
長期的に資産価値を維持または上昇させる可能性があります。
・インフレ対策
不動産はインフレに強い資産と言われています。
物価が上昇しても家賃や資産価値が上がりやすい傾向があります。
・税制優遇
所得税の節税効果(減価償却やローンの金利部分の控除)が期待できます。
・老後の収入源確保
年金に加えて家賃収入が老後の生活の安定に寄与します。
【マンション投資のデメリット】
・空室リスク
入居者が見つからない場合、家賃収入がゼロになる可能性があります。
特に人口減少が進む地域ではリスクが高まります。
・経費や維持費がかかる
固定資産税や管理費、修繕積立金、リフォーム費用などが発生します。
・ローン返済のリスク
長期ローンを組む場合、収益が予想以下の場合でも返済義務は続きます。
・不動産市場の変動リスク
市場価値の下落、建築費の上昇、規制の変更などで想定以上のリスクが発生することもあります。
・流動性の低さ
株や投資信託に比べ、不動産は売却までに時間がかかるため、急に現金化しづらい資産です。
【マンション投資のポイント】
1. 立地選びが最優先
都心や駅近、商業施設や学校に近い場所など、生活の利便性が高いエリアを選ぶ。
地域の人口動態や賃貸需要をリサーチする(賃貸需要が安定している地域が安心)。
2. ターゲット層を明確に
シングル、ファミリー、シニアなど、誰をターゲットにするかで物件の条件が変わります。
例:シングル向け→コンパクトで駅近、ファミリー向け→広さや治安の良さ。
3. 築年数と物件管理
築年数が古いと修繕費がかさむ可能性があります。管理状況が良い物件を選ぶことが重要です。
新築は管理が容易ですが、購入価格が高いため利回りが低くなる傾向があります。
4. 収支計画を慎重に立てる
家賃収入だけでなく、管理費や修繕費、税金、ローン返済などの出費を考慮したキャッシュフロー計算を行う。表面利回り(年間家賃収入 ÷ 物件価格)だけでなく、実質利回り(税金や経費を差し引いた利回り)を確認。
5. 複数の選択肢を比較検討
新築マンションか中古マンションか。
ワンルームかファミリータイプか。
現物不動産投資か、不動産投資信託(REIT)か。
【注意点】
・物件調査を徹底する
実際に物件を見学し、周辺環境や管理状況を確認。
不動産会社の信頼性も重要です。口コミや実績を調べる。
・保険の活用
火災保険や地震保険は、予期せぬトラブルに備えるために加入することを検討。
・ローン金利の変動リスク
変動金利型ローンを利用する場合、金利上昇時の影響を想定しておく。
・税制や法改正に注意
不動産投資に関する税制が変わる可能性があるため、定期的に確認。
・出口戦略を考える
将来的に売却を検討する場合、売却益を得られる立地や物件を選ぶ。
【初心者に向けたアドバイス】
・少額から始める
大規模な投資を避け、小規模な物件からスタートすることでリスクを抑えられます。
・専門家に相談する
不動産投資に詳しいアドバイザーや税理士に相談し、リスクを最小限に抑えるプランを設計。
・勉強する
本やセミナーを活用して、不動産投資の基礎知識を身に付ける。
結論として、マンション投資は「安定収入を得たい」「老後の資産を形成したい」といった目的に適していますが、リスクをしっかり把握することが成功の鍵です。 小さな一歩から始め、堅実な投資を目指すことをお勧めします。
参考になれば幸いです。 -
はじめまして。独立系FPの下田幸彦と申します。
将来の不安解消のためにマンション投資をお考えとのことですね。
私の投資経験と相談経験からお答えさせていただきます。
1.マンション投資をする際のポイント
まず、マンション投資のポイントですが、
不動産投資は投資ですが、株式投資や債券投資のような金融商品への投資とは違い、
ある意味「賃貸経営=事業」という側面がありますので、
いかに利益が残るようにするか。という視点が大切になります。
そのため、税金のしくみを
理解しておく必要もあります。
またマンション投資を検討される場合、
年間のキャッシュフロー(現金収支)が
プラスかどうかも大切なポイントとなります。
不動産投資の広告や不動産投資営業で
節税効果のみを強調しキャッシュフローが
マイナスとなるケースもありますので慎重は判断が必要です。
注意点としては、
マンション購入時にかかる諸費用が一定額かかる点や、
保有期間中も固定資産税など維持費がかかること、
また、現金一括購入ではなく
頭金+ローンで購入する場合は
入居者が見つからない空室期間中の
ローン返済に必要な現金の確保も必要となってきます。
そもそものお話となりますが、
「将来の不安」とは具体的にどのような状態を不安に感じられているのか?
これを明確にすることが、具体的な解決策を見つける第一歩となります。
よろしければ参考になさってください。 -
マンション投資のためのポイントであれば、マンション投資のことを知り尽くしたプロの人に直接相談することです。
やはりその道で何十年もかけて経験していることを、いきなり自分でやろうとしても難しいですから。
マンション投資のメリットは決して多額ではないですが、自分が働いてないところで毎月確実に収入が得られることと、
何かあって売却をする時にある程度まとまったお金を得れることです。
デメリットは市場に出回る物件情報に投資に向いていない物件が多いということです
-
私見ですが、投資用ワンルームのご購入をご検討でしたら、お勧めはしません。
不動産投資は一棟ものでないと利益を得るのは難しいと考えています。
1)
新築マンションは投資用に限らず分譲マンションでも、
「そのもの本来の価格」にプラスされた経費等が乗っかった商品構造と
なっています。
従って、ファミリータイプの分譲マンションであれば、新築で買って鍵を
さしこんだ瞬間に金額は下がるものと思ってください。
もちろん、価格の上がるプレミアムマンションと言われるものも存在していますが、
これは希少立地の限られた物件であり、通常出回るものではありません。
また、マンションは「区分所有」ですので、修繕など、管理組合の一員となり、
自分だけで決められることが少ないとともに、投資としては手間がかかります。
2)
投資用ワンルームを融資を受けて購入する、というのは絶対にお勧めしません。
融資の返済とマンションの賃料収入が逆ザヤになっているケースもよくあります。
投資用マンションの購入を勧める営業担当は・・・
① 税金対策(減価償却が使える)
② 将来の年金替わり
という営業トークをよくしますが、経費で打ち消すだけの利益が出て初めて、
税金対策になりますし、ローンが終わった後の築30年の建物の賃料収入に
年金の代わりが務まるでしょうか。
3)
一棟ものであれば、メリットはあると思います。
① 土地の価格が安定している立地
② 賃貸需要の見込める立地
③ 出口設定ができる物件
といった条件を満たせば、ある程度安定した収益を上げていくことができます。
また、これらの条件を満たす物件は比較的担保評価も得られます。
しかしながら、
これらの条件を満たす物件を見つけるのはなかなか難しい、という側面もあります。
部屋数が多い方が、リスク分散が図れますが、
全体の価格が大きくなるというデメリットもあります。
少額の投資をお考えでしたら、先ずはリートなどを買っても良いかもしれません。
一般的な解説になってしまい申し訳ありません。
投資規模や投資期間などによって、考え方は大きく変わると存じます。
取り急ぎ、ご参考になりましたでしょうか。
不動産とその他の商品の大きな違いは「一つしかない」ということです。
投資用マンションなどの場合、この視点が抜けていることがわりとよくあるように
思いますが、これは大きなことだと思います。
「一つしかない」ことと近い概念ですが「流動性が低い」≒「換金性が低い」
ということで、「出口戦略」を持てる物件でなければ投資の意味がない、と考えます。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/10/12
- [3回答]
606 view
都心部でマンション投資を検討しています。
経営者です。 都心部でマンション投資を検討しています。 しかし、建築費の高騰や不動産市場の先行き不透明感に不安を感じています。 建築費の高騰は今後も続くと予想されますか? 何か対策はあるのでしょうか。 将来の資産価値の面で考えると、性能面では力を入れたほうがいいことも理解はしています。 ただ全てやろうとなるとかなりの額にもなりそうで心配です。 都心部や人の多い地域で、と考えたとき多くの購入者にささる性能はどんなものがあるのでしょうか。
606 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都港区
-
- 投稿日
- 2024/06/26
- [4回答]
947 view
古くなっても、立地や環境が良ければ資産価値は下がらないものなのでしょうか。
いくら資産価値の高いマンションを購入しても、築年数が古くなれば価値は下がっていくと思うのですが、専門家のご意見を伺いたいです。古くなっても、立地や環境が良ければ資産価値は下がらないものなのでしょうか。
947 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2020/10/18
- [2回答]
1526 view
不動産投資 オーナーチェンジ 売主の怠慢 引き渡し延期
不動産投資として、ワンルームマンションを購入。 引き渡しは8月末(契約書記載日程)。 契約は7月。もともと、7月中旬には引き渡される予定だったが、売主の怠慢により、延期に次ぐ延期。 すでに契約書の期限から1ヶ月以上経過。 何度も通告してますが、まだ延びそうです。 ①売主に違約金や代金減額の請求はできないのでしょうか? ②その場合の対処方法は? ③売主から契約書にはちゃんと「本物件未取得による解除」の条項が入っているため、裁判しても負けないと言われております。本当でしょうか? 素人のため、よく分かりません。 家賃収入も入らず、困っております。 助けて頂けると幸いです。
1526 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2024/09/02
- [4回答]
652 view
サブリース契約と直営管理について
都内でワンルームマンションを運用しようと思っています。 空室保証のあるサブリース契約による運用と、自分での直営管理ではどちらが利益として大きいでしょうか。 具体的には、中野駅付近のワンルームマンションです。 サブリースは良くない、ともよく聞きます。 メリット・デメリットを教えてください。
652 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都葛飾区
-
- 投稿日
- 2024/02/26
- [2回答]
774 view
不動産投資での物件の選定における重要な要因は?
不動産投資において、物件の選定における重要な要因は何でしょうか? 例えば、立地条件、築年数、賃貸需要など、 投資物件を選ぶ際の優先事項について詳しく教えていただけますか?
774 view
-
20代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都新宿区
-
- 投稿日
- 2025/10/10
- [1回答]
80 view
結婚を考えている彼が、ワンルーム投資をやっています
商社に勤める彼と付き合って3年です。 最近結婚を意識し始めているのですが、彼は社会人になってすぐ、営業マンに勧められてワンルームマンション投資を始めたそうです。 月6万円の家賃収入はあるものの、ローン返済、管理費、積立金と合わせると毎月1万円の赤字になっているそうで、後悔しています。 売却したくてもまだローンが残っていて、査定価格よりも低いそうです。 これはどう精算したら良いのでしょうか。親が納得してくれず、結婚の話が進みません...
80 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都渋谷区
-
- 投稿日
- 2025/04/25
- [0回答]
511 view
福岡でマンション投資を検討中。どのエリアが良いか
不動産投資を始めてみたいと考えており、物件価格が比較的手頃で賃貸需要も高いと聞く福岡市内でマンション投資を検討しています。ワンルームまたは1Kの区分所有を想定しており、まずは現金または少額のローンで1戸目を購入したいと思っています。 博多・天神周辺はすでに価格が高く利回りがあまり出ないと思いますが、かといって早良区や東区、南区などは将来的な資産価値や入居付けに不安があります。 鉄道沿線ごとの特性や需要の違いも把握しきれておらず、情報が断片的な状態です。 物件価格だけでなく、将来の出口戦略(売却や賃貸継続)も踏まえてエリアを選びたいのですが、どこがおすすめでしょうか。特に、再開発地域や単身者の流入が見込める地域が良いです。 もし地元に詳しい専門家の方がいらっしゃれば、おすすめエリアや、避けたほうがよいエリア、今後注目されそうな沿線や地域などについてアドバイスをいただけないでしょうか。
511 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都千代田区
-
- 投稿日
- 2019/03/23
- [4回答]
1940 view
老後の資産形成における中古マンションの投資について
都内のサラリーマンです。 老後の資産形成の目的で、中古のマンション投資を検討しています。 場所は城南・城西エリアで2,000万円~3,000万円程度を考えています。 今後、どのように考えていったらよろしいでしょうか?
1940 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2025/03/11
- [2回答]
391 view
不動産投資
キャッシュもたまり、不動産投資をするか迷ってます、メリットだけではなく、デメリットもしっかりと知りたいです。またローンを組むことが少し不安です
391 view
-
30代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/02/12
- [2回答]
438 view
墨田区の価値高騰
墨田区の昨今の不動産、土地の価格帯の高騰が目立ちます。 これから先まだまだ上がると考えて、投資対象に不動産などいろいろと考えて入りる最中です。 利回り、価値含め例えば23区内では上位の投資対象地域と言えるのかが気になります。 少しでも情報は多いほうが良いので参考意見がしれたら幸いです。よろしくお願い致します。
438 view
相談先を選択してください
マンション投資を不動産投資一般としてお答えいたします。
不動産投資のメリットはレバレッジが使えることです。負債を起こし資産を拡大できるのです。純資産は小さいままですが、収益はこの大きくなった資産から発生しますので、ご自分の年収を遥かに超える収益が期待できます。
言い方を変えると、どちらかが本業かわからなくなった人も多いのです。
ただ、不動産投資にも色々な種類がありますが、おっしゃられるマンション投資が、新築ワンルームマンション投資である場合、止めるべきです。