不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
男性
エリア

東京都中野区
投稿日

2025/02/24
更新日

2025/02/24
［1回答］

774 view

投資

現在、東京都中野区でマンション投資を検討しており、いくつか悩みがあります。まず、物件価格がここ数年で大幅に上昇しており、今が購入の適切なタイミングなのか不安です。特に金利が今後上昇すると予測されているため、ローン返済負担が増えることが心配です。また、購入を検討している物件は築15年の中古マンションで、将来的な修繕費や資産価値の下落リスクも懸念しています。

さらに、賃貸需要についても不安があります。中野区は都心へのアクセスが良い一方で、近隣エリアにも新築マンションが多く建設されており、競争が激しくなるのではと心配しています。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/24
価格が上昇しているのは、投資物件だけではありません。実需物件も上昇しております。中野区の新築戸建てでファミリー向けの３LDK以上で検索すると、7000万円以上します。つまり、買えない層は郊外に出るか、賃貸に行くしかないのです。
需給で言えば、物件価格の高騰は中立なのではないかと思います。
ただし、過去に比べて利回りの低下はかなり大きいです。リーマンショック後であれば山手線沿線でも２桁利回りが出たぐらいです。その当時と比べると今の利回りは低すぎます。しかし、利回りの上昇を待っていても、上昇するとは限りません。諸外国の利回りはもっと低いので、海外勢が流入してくればもっと低下（価格は上昇）する可能性があります。
しかし、そんなことよりも重要なのは、投資対象です。
２３区内のマンション購入と言えば、区分マンション投資だと思います。区分マンション投資は必ず空室が発生し、その場合は手出しになるためその対策が必要です。将来の話ではありません。購入直後からそのリスクはあります。修繕費云々というあいまいなものではなく、目前のリスクは空室の発生です。そのリスクを低減させるには、客付け能力を高めるか、複数戸保有するか、しかありません。ベテラン大家さんはその両方を実践しています。

資産価値の下落リスクについては、マンションは減価していきますので、基本下落です。株式は減価しませんので、購入価格が損益ラインですが、不動産の場合は損益ラインは右肩下がりです。必ず下がりますので、不確定要素（リスク）ではありません。予定線です。
一部の不動産コンサルが、減価償却費は税金がかからず、出費の無い魔法の経費など言っていますが、そんなことはありません。売却時にこってり搾り取られますし、損も明白になります。

修繕費は基本的に上昇します。国土交通省の指導で平準化が言われていますが、まだ大勢は漸増型です。

以上のような状況で、中野区のマンションを見直してみてください。果たしていい物件でしょうか。