不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 千葉県市川市
-
- 投稿日
- 2024/02/15
-
- 更新日
- 2025/01/13
- ［4回答］
1209 view
ワンルームマンション投資を考えています。
不動産業者からの勧めでワンルームマンション投資を考えています。
築3年、表面利回り5%強とのことですが、友人からはワンルームは売る際が難しく、2DKの方が買い手がつきやすいと言われました。
将来的な売却を視野に入れると、ワンルームよりも2DK以上の物件の方が有利でしょうか？
独身世帯や少家族化の進行を考慮して、どちらの投資が賢明でしょうか？
-
ご質問を拝見しました。
不動産業者に勧められて築3年、表面利回り5%強のワンルームマンションの購入を2DKと比較して検討しているのですね。
結論から申し上げますと手を出すことはやめた方がよいでしょう。ファイナンシャルプランナーとして独立的なコメントをさせていただきますと、
1.まず、不動産業者の言うことをそのまま信じてはいけません。自分で将来の数字の実現可能性など納得できていますか。
2.なぜ今の時期にワンルームマンション投資をお考えですか。ローンを組んで購入できたとして空室でも発生したら、家計が瞬く間に火の車になります。堪えられますか。
3. 利回り5%にまどわされてはいけません。これは表面利回りと言って、家賃/購入価格の数字です。購入時は購入手数料、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税の月割り、保険、賃貸期間中は管理料、固定資産税、都市計画税、保険料、修繕費などが入っいません。賃貸管理を外だしするとされに手取りが減ります。これを含めて利回りを計算した実質利回りで少なくとも見なければいけません。それでも入れ替え時や客付け時の空室リスクが考慮されていません。
4.利回りとキャッシュフローは分けて考えてください。ローンを組む場合は、当然元本と利息返済があります。家賃から上記費用、元本返済、利息支払を引いてプラスですか。最初は減価償却の税効果がありますが、だんだん少なくなっていきキャッシュに影響がでてきます。
5.それよりなぜ30代という時期にワンルームマンション購入を検討されるのでしょうか。不動産業者は将来の資産になる、家賃を支払っているのはもったいない、賃貸収入は年金代わりになると言います。大勢でセミナーを開催して、その場の雰囲気で契約までさせる業者もいます。
5.将来の年金という言葉に共感されるなら、手段としてワンルームマンションや2DKマンションではなく、iDeCo（個人型確定拠出年金）を利用して所得控除、非課税運用を利用して将来のじぶん年金を準備する方が確実です。60歳までの長い期間を利用してターゲットバランス型に投資すれば資産を増やせる確率が高まります。2025年の与党税制改正大綱でも拠出限度額が広がりますます利用しやすくなっています。
7.ワンルームや2DKの比較論の問題ではありません。少し辛口なコメントですが不動産運用の知識もあまりおありでないようにお見受けします。手を出さないほうが無難と思います。実際、FPとしてのお客様で３０代くらいの男性で手出しが毎月発生しているので売却したいという相談もあります。
ご参考になれば幸いです -
不動産投資において、ワンルームマンション投資（この場合、一棟がワンルームで構成されているマンションへの投資という意味ではなく、ワンルーム一戸だけを購入する投資法を言います）は、まったくお勧めしません。特に新築と頭につく案件は、全速力で逃げるべき案件です。
1戸だけの場合、満室と空室の2パターンしかありません。空室の場合、収入が全くないので、給与等から支払わねばなりません。ワンルームは出入りが激しく、入居期間は2年未満です。次の入居まで半年かかるとすると、その半年は出だしが必須となる期間です。耐えられますか。
これが一棟物だとどうでしょうか。最小の4戸の場合、満室、1室空、2室空、3室空、全空の5パターンがあります。それだけで全空リスクが低いことがわかると思います。また、4戸ぐらいですと木造で建てられていることが多く、購入金額も少なくて済みます。築古ならなおさら、地方でなら新築ワンルームより安いかもしれません。
ただし、融資はあまり期待しないでください。地域差がものすごくありますし、時期的に不動産投資に各金融機関は積極的ではありません。数年前のかぼちゃの馬車事件に絡んだスルガ銀行問題を今だに引きずっています。
それでも、きちんと運営できていれば、金融機関からサラリーマンではなく、不動産投資家として見られるようになります（かなり時間はかかります）。そうなると、ステージが変わってきます。物件を担保にお金を借りることができ、レバレッジをかけて複数の物件に発展させていくことも可能です。
戸数が増えるほど、全空リスクは低下していきます（大数の法則）。スキルも上がっていくでしょう。FIREも見えてくるかもしれません。頑張ってください。 -
ワンルームマンションと2DK以上のマンションには、それぞれにメリットとデメリットがあるため、一概にどちらが良いとは言い切れません。
ワンルームマンションは2DK以上のマンションに比べて物件価格が安いため、自己資金やローンの借入額を低く抑えることができます。
また、ワンルームマンションに住むのは、学生や若い社会人などの単身者です。総務省統計局の発表によると、日本における単独世帯の数は2005年の約1,446万世帯であったのが、2020年には2,115万世帯に増加しています。東京都心部のように大学生や新社会人が流入しやすいエリアでは、ワンルームマンションは魅力的な投資対象といえるでしょう。※出典：総務省統計局「令和2年国勢調査 調査の結果」
しかし、ワンルームマンションは得られる収益性が低い傾向にあります。不動産業者から提案されている物件の表面利回りは5%とのことですが、不動産投資では手数料や税金、保険料、管理費、修繕費などのコストがかかるため、それらを考慮した実質利回りは2〜3%程度に下がる可能性があります。
ローンの借入額が多く、返済負担が重いと手残りが発生せずに赤字となり、貴重な資産を食い潰してしまうかもしれません。
一方、2DK以上の物件は、単身世帯だけでなく、二人世帯や子育て世帯、子どもが独立したあとのシニア世帯など、幅広い世帯からのニーズが期待できます。また、ワンルームマンションよりも賃料を高く設定できるため、高い収益を得られる可能性もあります。
ただし、2DK以上の物件はワンルームマンションと比べて物件価格が高いため、ローンの返済負担が重くなりやすいです。空室の期間が長引き、賃料収入を長期にわたって得られなくなったときに、赤字が膨れ上がりやすいです。
いずれにしても、不動産投資を始めるときは、エリアの賃貸需要に適した物件に投資をすることが大切です。各自治体が公表している人口推移を確認したり、不動産投資を得意とする不動産会社やファイナンシャルプランナーなどに相談をしたりして、投資する物件を選ぶと良いでしょう。
また、ローンの返済や修繕・メンテナンス費用、税金などさまざまなコストも踏まえてシミュレーションをし、安定した収益が期待できる物件を選ぶことも不動産投資の基本となります。
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はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
ワンルームマンション投資は、特に都市部では安定した需要が見込める一方で、将来的な売却や資産価値の変動には注意が必要です。ご質問の内容を整理し、アドバイスさせていただきます。
1. ワンルームマンション投資のメリットとデメリット
（メリット）
・安定した需要: 都市部では、単身者（学生、若手社会人）の需要が高い。
・運用のしやすさ: 一部屋のみなので管理が比較的容易。
・初期投資が少額: 資金を抑えて始めやすい。
（デメリット）
・需要の集中リスク: エリアによる需要変化の影響を受けやすい。
・表面利回りと実質利回りの差: 管理費や修繕積立金を差し引くと実質利回りは低下する。
2. 2DK以上の物件の特徴
（メリット）
・多様な需要層: 単身者、カップル、少人数家族など、幅広いターゲット層。
・リノベーションの可能性: 2DKを1LDKに改装するなど、用途変更で価値を向上できる。
・売却時の流動性: ワンルームよりも買い手がつきやすい場合もある。
（デメリット）
・初期投資額の高さ: ワンルームに比べ購入価格が高い。
3. 市場動向と人口動態の影響
（独身世帯・少家族化の進行）
今後も都市部では単身世帯の増加が予想されるため、ワンルームの需要は一定程度続くと考えられます。ただし、供給が過剰になった場合、空室リスクや賃料下落に注意が必要です。
（中長期的な視点）
将来的な売却を視野に入れる場合は、物件の立地や築年数、間取りが重要です。特に少子高齢化が進む日本では、広い間取りの需要が縮小しつつある一方、柔軟にリノベーション可能な物件（例えば2DKなど）は有利になる可能性はあります。
4. 結論とアドバイス
・将来的な売却を重視する場合:2DK以上の物件は有利になる可能性もあります。幅広いターゲット層に対応でき、リノベーション等での価値向上も期待できる可能性はあります。ただし、下記の点が不動産投資では大切なことだと思います。
・賃貸運用を重視する:
都市部のワンルームマンションは安定した収益が見込めます。ただし、購入時には立地条件（駅徒歩5分以内、周辺の需要供給バランス）を慎重に確認し、適切な利回りで購入することが重要です。
・投資における具体的なポイント
（物件選びの基準）
利便性が高く需要が安定しているエリア（駅近、商業施設が近い）。
築浅物件でも、周辺の将来的な開発計画や人口動向を調査する。
表面利回りだけでなく、管理費・修繕積立金などを差し引いた実質利回りを検討。
（出口戦略の明確化）
購入前に、売却時のターゲット層や市場動向を想定しておく。
特に、地方都市や需要が限られるエリアでは流動性が低下しやすい点に注意。
（リスク管理）
空室リスクを抑えるために、エリアの賃貸需要調査を徹底する。
修繕費や大規模改修の負担も考慮し、長期的な運用プランを立てる。
最終的には、ご自身の資産規模や投資目的に応じた選択が重要です。不動産業者の提案を鵜呑みにせず、収支計画や物件の競争力を詳細に精査することをおすすめします。
福岡市の不動産投資を検討される場合は、是非ご連絡下さい！
以上、参考になれば幸いです。