不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2020/10/18
-
- 更新日
- 2024/12/29
- [2回答]
1411 view
不動産投資 オーナーチェンジ 売主の怠慢 引き渡し延期
不動産投資として、ワンルームマンションを購入。
引き渡しは8月末(契約書記載日程)。
契約は7月。もともと、7月中旬には引き渡される予定だったが、売主の怠慢により、延期に次ぐ延期。
すでに契約書の期限から1ヶ月以上経過。
何度も通告してますが、まだ延びそうです。
①売主に違約金や代金減額の請求はできないのでしょうか?
②その場合の対処方法は?
③売主から契約書にはちゃんと「本物件未取得による解除」の条項が入っているため、裁判しても負けないと言われております。本当でしょうか?
素人のため、よく分かりません。
家賃収入も入らず、困っております。
助けて頂けると幸いです。
-
こんにちは。
不動産問題解決コンサルティング仲介の株式会社ユー不動産コンサルタント脇保雄麻です。
原則は契約書記載のとおりとなります。仮に契約書記載の引渡し日に引渡せない場合は、債務不履行となり違約です。その場合、損害賠償等の請求出来る可能性はあると思いますが、特約事項で何らかの条項を入れているならそれに従うということです。
また、契約書記載してある決済日を延期する際に合意書を締結していれば、何も言うことできないと思います。
オリンピックが終わったあとに選手村を改修して分譲マンションとして販売予定のハルミフラッグの事例が同じような事例だったと思います。
当初引渡し予定が2023年の予定でしたが、オリンピックが延期されたことにより引渡し時期も延期されました。手付金を支払って契約した買主は、売主に違約を主張できるかと言ったら結論は、出来無いです。実際にハルミフラッグの契約書を見たわけではないですが、特約事項で売主の責めに帰すべき理由以外での引渡し延期の合意文があるからです。今回は、オリンピックの延期は売主の責任ではありませんよね?手付金を返還して契約解除を売主は認めているみたいですが。
いずれにせよ、契約書にどういった条項を記載してあるか確認しなければなんとも言えません。
ご相談者様の契約書に「本物件未取得による解除」の条項がどういった内容の契約か分からないので、これだけでは分かりませんが。、売主は買い替えで買い替え先が取得出来なかった場合ということですか?それとも中間省略登記で売買しようとしてるんですかね?後者の場合でしたら、結構危ない業者かもしれませんよね。中間省略といいながら平気で他人物売買を繰り返している業者もいるので。
売主が認めるかどうか分かりませんが、手付金返還して契約解除出来るならそうした方がいいかもしれないですね。
また、ご相談者様がローン利用で取得予定ということでしたら、事前診査承認を得ているかもしれませんが、期間が長いとローン再審査が必要になってきます。仮に再審査でローン不承認で決済出来ないとなると、逆に売主から違約を主張される可能性もあります。決済日延期の合意書を締結している場合、ローン解除期日も延期されているかも確認した方がいいです。
実際に契約書等確認出来れば、アドバイス出来ると思いますのでご相談頂ければ対応しますのでお気軽にお問合せ下さい。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/12/23
- [1回答]
660 view
マンションの減価償却について教えてください
投資用のマンションを購入しましたが、確定申告のことを考えた際に減価償却について疑問が浮かんできました。 購入したのは、東京都内の中古マンション(築12年、2LDK、3,200万円)です。内訳は建物部分が1,800万円、土地が1,400万円と説明を受けました。現在は賃貸に出しており、月額12万円の家賃収入があります。 減価償却について、以下の点がわからず困っています。 ・中古マンションの耐用年数をどのように計算すればよいのでしょうか? ・建物と設備の按分はどのようにすべきですか?具体的な比率はありますか? ・定額法と定率法、どちらを選択すべきでしょうか?それぞれのメリット・デメリットは? ・リフォーム費用(キッチンとバスルームを改装、計250万円)は減価償却にどう影響しますか? ・確定申告書のどの欄に減価償却費を記入すればよいのでしょうか? 初めての不動産投資で、減価償却についてほとんど知識がない状態です;;アドバイスをいただけますと幸いです。
660 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2024/08/26
- [3回答]
424 view
不動産投資について
不動産投資をしてみたいのですが不安です。安全な会社かどうか調べる方法はあるのでしょうか。
424 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2025/02/02
- [2回答]
363 view
不動産投資ファンドに興味があります
不動産投資はハイリスクなイメージですが、不動産投資ファンドは専門家から見てどうでしょうか。 預金が増えてきたので、興味があり色々なファンドを調べています。 投資信託のようなイメージで運用できると思っているのですが、投資信託しか経験がない一般人でも大丈夫でしょうか。メリット・デメリット等あれば教えてください。
363 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県志木市
-
- 投稿日
- 2025/04/19
- [0回答]
261 view
空き家の不動産クラウドファンディングとは
地方にある実家を相続し、保有しています。 現在は空き家の状態が続いていて、築40年以上の木造住宅、 しばらく放置していたため雨漏りなどもあり、賃貸や売却も難しい状況です。 不動産クラウドファンディングを知り、気になっているのですが 自分の物件も対象になるのでしょうか。 対象物件の基準や、どのような手順で進められるのか、 所有者側がどの程度関与できるのか、 収益が出るまでの仕組みなどがよく分かりません。 また、個人で再生プロジェクト?を提案するようなケースと、 既に企画されているファンドに空き家を提供するケースの違いも知りたいです。 詳しく教えてください。
261 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県三郷市
-
- 投稿日
- 2019/08/24
- [3回答]
1758 view
投資用マンション
日本の人口が減少していく先々、投資用マンションの購入は果たして、有効な資産運用の手段に成り得るのだろうか?
1758 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都板橋区
-
- 投稿日
- 2025/06/24
- [2回答]
160 view
利回り4.2%で買ったが管理費が重い…
駅近ワンルームを、将来の年金代わりにと思って3年前に購入しました。 購入時の想定利回りは4.2%で、「東京ならこのくらいが相場」と業者にも言われました。 入居者はずっといますが、実際には管理費・修繕積立金・固定資産税等がジワジワ効いていて、手取りが月1万円台しか残らない月もあります。 空室になるのが一番怖いので家賃も下げられず、売却も検討していますが、今売ってもローン残債に届くか微妙な価格感です。今のうちに手を引いた方が良いでしょうか。
160 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府吹田市
-
- 投稿日
- 2025/08/04
- [0回答]
55 view
不動産クラウドファンディングの損失について
最近話題の不動産クラファンにいくつか出資していましたが、1件がデフォルトして元本割れしました。 この損失は雑所得扱いになると思うのですが、確定申告で他の利益と損益通算できるのでしょうか? 税理士に頼むほどではない額ですが、処理に悩んでいます。
55 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市金沢区
-
- 投稿日
- 2024/08/04
- [2回答]
676 view
サブリースを解約したいが....
妻と2人の子供と一緒に暮らしています。数年前に投資目的でマンションを購入し、サブリース契約を結んで運用してきました。 しかし、最近になってサブリース会社とのトラブルが続き、解約を検討しています。 契約当初は、サブリース会社が家賃保証をしてくれるということで安心していましたが、実際には家賃が減額されることが多く、さらに修繕費用の負担も増えてきました。これでは投資のメリットが感じられず、むしろ負担が増える一方です。 解約を申し出たところ、サブリース会社からは違約金や解約手続きの複雑さを指摘され、簡単には解約できないと言われました。法律的な問題や手続きの流れがよくわからず、どう進めていいのか困っています。 また、サブリースを解約した後の運用方法についても不安があります。自分で管理するのは初めてなので、空室リスクや賃貸管理の手間が心配です。家族もこの問題でストレスを感じており、早急に解決策を見つけたいと思っています。 サブリース解約の際に注意すべきポイントや、解約後の賃貸運用についてのアドバイスをいただけると非常に助かります。法律的なサポートが必要なら、どのような専門家に相談すればいいのかも教えていただけるとありがたいです。どうぞよろしくお願いします。
676 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 群馬県高崎市
-
- 投稿日
- 2024/08/14
- [3回答]
560 view
親名義のマンションの相続について
親名義のマンションの相続について 初盆を迎えました。ようやくひと段落したため、相続したマンション一室を兄弟2人で売却した後、金額を折半しようと思っています。 その際のやり方ですが、 ①兄が1人で相続し、売却後に金額の半分を弟に渡す ②一旦二人の共同名義にして、売却後に折半する 節税するためには、どちらのやり方が良いのでしょうか。アドバイス頂きたいです。
560 view
-
20代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2024/06/28
- [3回答]
645 view
マンション投資をするべき(向いている)人のイメージを教えてください
はじめまして。 私のスペックですが以下の通りです。 ※物件エリアで選択したのはテキトーです。神奈川県在住です。 年齢:20代後半 家族構成:妻のみ 年収:550万円 世帯年収:900万円 会社:非上場 自宅:賃貸 貯金額(妻と合わせて):300万円 借入:なし 子どもの予定はわかりませんが、 家は買いたいなと思っています。 ちなみに、マンション派です。 ただ、 投資用不動産のローンを組むと住宅ローンが組みづらくなると聞いたことがあります。 周囲の友人(独身が多い)なども将来を見据えて不動産投資を考えている人たちがいて、飲みに行くとそんな話になったりします。 そんな時にこのサイトに辿り着きました。(いいサイトですね、友人にも広めておきます) そこで、どういった人(スペック)が不動産投資に適しているか知りたいです。本気で考えているからです。 ちなみに、 家賃収入が10万円あったとしてもローンの返済で9万円であれば、大したプラスにはならないですし、その他の費用など考えるとなんならマイナスですよね。 そんなことは少し考えたらわかるのに、なぜ不動産投資をするべきなのでしょうか。(自分が亡くなった時の保険代わり?とも聞いたことがあります) 最終的に大家業で生きていくには、どの程度の年月とどの程度の借入、家賃収入を目指すなどがあるのでしょうか。 私の感覚としては、比較的手軽な中古マンション投資から始めて、ローンをちゃんと返済して信用を積み重ねて、借りられるローンを大きくしていくイメージです。 なので、5年、10年スパンで大きくしていくイメージですね。 会社の経営と少し似ているのかなと思ったりしています。 ダラダラと書いてしまって申し訳ありません。 プロの方がいらっしゃるサイトということでしたので、ぜひご教示いただけますと嬉しいです。
645 view
どうも3タメっぽいですね。そうすると、もとの売主、三為業者、買主の3者が登場人物です。
元の売主と三為業者間でうまく売買がいっていないのでしょう。三為業者は単に右から左に物件を動かすだけなので、利益率の高い商売です。よって、元の売主になにかある、もしくは元の売主と三為業者間に何かあるのでしょう。
通常の場合、期限を守れない場合には契約不履行責任のうち、履行遅滞に相当します。「本物件未取得による解除」の条項にどのような規定があるのかわかりませんが、無期限に伸ばしていいような規定があるならともかく、いつまでに未取得の場合は解除可能というだけであれば、その起源の到来とともに資金の回収ができると思います。期限の定めがない場合であっても、法律にその場合の規定があります。債務者が債権者から履行の請求を受けたときから、当該債務が履行遅滞となります。
もう一度契約内容をご確認ください。