ワンルームマンション投資について

Question

ワンルームマンション投資を検討しているものですが、著名な経済ジャーナリストさんに相談したところ、「ワンルームマンション投資は、１０年くらいで資産価値が大幅に下がり、つまり、家賃も下がるので、１０年後からの収益が想定できないのでやめた方がいい。そんな都合のいい話ばかりなら、個人に勧めず、その不動産会社がやってる筈。そうなっていないから全て嘘だと思った方がいい。」とアドバイスをもらいました。
統計的にほぼすべての不動産会社が描いているモデルプランが、非常に高い確率で崩れるとのことでした。
実際、やはりそうなのでしょうか。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Accepted Answer

現在は不動産会社を経営していますが、もともとはサラリーマン大家でした。大家仲間ではワンルームマンションには手を出すな、が通り相場です。一部儲かる物件があるかもしれませんが、その資金があるなら中古の一棟ものの方がよほど収益率が高く、安定しています。

・ワンルームは単身用なので、入居期間が2年ほどと短く、未入居期間が発生します。その間、無収入となるため、管理費等は手出しが必要になります。一棟ものですと、空き部屋があったとしても全空になることはまれですので、無収入になる可能性はかなり減ります。このように、収益にぶれがあることをリスクがある、といいます。

・家賃の下落はワンルーム・一棟もの共通ですので、ワンルームを避ける理由にはなりません。近年家賃を上げている大家さんもちらほら見られます。

・資産価値の下落は10年を待たず、中古となった時点で大きく下がります。いわゆる新築プレミアムがはげた、という状態です。自動車と同じです。中古車になった途端、中古マーケットの相場が適用されます。資産価値の変動は、自動車と違い建物と土地で別々に考える必要があります。建物は年々痛みますので、減価しますが、土地は減価しません。つまり、資産価値を考えるのでしたら、建物と土地の比率で、土地比率が高い方が安定します。また、当然地価変動の影響も考える必要があります。

・都合のいい話は個人に勧めず業者が行う、という点について、半分は当たり、半分は外れです。業者と個人では資金の調達構造が違います。個人は主に貯金や長期の融資ですが、業者は基本的に金融機関から調達する運転資金等です。個人に比べて金利が高く、期間も短いのが一般的ですので、個人の購入が想定される物件を業者が買っても儲からないのです。一部余剰資金がある業者は長期の融資を受けて収益性の高い物件を購入しています。

・著名なジャーナリスト　自分自身で所有しているなら話は別ですが、実績のある大家さんの話の方がよほどためになります。大家さんの出版も珍しくなくなりましたので、5冊ほど読めばだいたい不動産投資の本流が見えてくるのではないかと思います。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして。イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。

ワンルームマンション投資にはリスクが伴うため、慎重に検討する必要があります。すべての投資が失敗するわけではありません。以下に、ワンルームマンション投資のメリットとリスク、そして成功のためのポイントを挙げさせていただきます。

【メリット】
①初期投資が比較的少ない
ワンルームマンションは他の不動産に比べて価格が低いため、初期投資が少なく済みます。

②需要が安定している地域がある
都心部や大学、ビジネスエリアの近くなど、一部の地域ではワンルームマンションの需要が安定していることがあります。

③管理が比較的容易
小規模な物件であるため、管理が容易で、複数所有しても管理負担が大きくなりにくいです。

【リスク】
①資産価値の下落
経済ジャーナリストが指摘するように、10年程度で資産価値が大幅に下落することがあります。特に築年数が古くなると、賃料も下がる傾向があります。

②空室リスク
需要の少ない地域や不動産市場が悪化すると、空室期間が長引き、収益が減少するリスクがあります。

③メンテナンス費用
古くなるとメンテナンス費用が増加し、収益を圧迫する可能性があります。
成功のためのポイント

④立地選び
資産価値が下がりにくく、需要が安定している立地を選ぶことが重要です。都心部や駅近、大学やビジネスエリアなど、需要が見込まれる地域に投資することが成功の鍵です。

⑤物件の状態
購入前に物件の状態をしっかりとチェックし、メンテナンスの履歴や将来の修繕費用を見積もることが重要です。

⑤市場調査
不動産市場の動向を常にチェックし、需要と供給のバランスを把握することが必要です。

⑤資産管理のプロに相談
信頼できる不動産エージェントやファイナンシャルプランナーに相談し、投資計画を練ることが有効です。

【結論】
ワンルームマンション投資にはリスクが伴うため、全ての投資家にとって適しているわけではありません。しかし、適切な立地選びや物件選定、管理を行うことで、収益を得ることは可能です。特に初めての不動産投資であれば、慎重に計画を立て、専門家の意見を参考にしながら進めることをお勧めします。

不動産投資は長期的な視点で見た場合、リスクとリターンをバランスよく考慮することが成功の鍵です。市場の変動や個々の物件の特性を理解し、適切な戦略を立てることが重要です。
少しでも参考になれば幸いです。

ご質問等ありましたら、
お気軽にご相談下さい。

木本進(株式会社アイディーエム) · Answer

質問者様の資金内容と購入物件次第です。
そんな都合のいい話ばかりなら、個人に勧めず、その不動産会社がやってる筈。（株、投資信託でも先物取引でも？投資商品はなんでもそうなんじゃないかと思ってしまいました）

岩下桂子(幸山FP事務所) · Answer

ワンルームマンション投資は、単なる投資ではなく、実際には経営に近い側面があります。
投資家は、物件の管理や運営に関する多くの責任を負うことになります。例えば、建物に起因する事故（漏水など）が発生した場合、その責任は家主にあります。また、設備に不具合が生じた際の修繕費用も基本的には家主が負担します（ただし、電球などの消耗品は除外）。
さらに、退去時の原状回復についても誤解が生じやすい点です。多くの家主は、入居者に完全に元の状態に戻してもらうと考えがちですが、経年劣化や通常の損耗は家主の負担となります。これらの費用を考慮して家賃を設定しているものの、未入居期間やその他の損失を差し引くと、実際の利回りは物件購入を検討しているときに提示される数字よりもかなり低くなることが一般的です。
したがって、借主とのコミュニケーションや地域の市場状況に関する情報収集が不可欠です。ワンルームマンション投資は「楽して儲ける」ことは難しく、しっかりとした経営戦略が求められます。これに対し、有価証券投資では、銘柄選択を誤らなければ6~8%の利回りを期待できることが多いです。このように、ワンルームマンション投資は経営の視点を持つことが重要です。

山下ひろき(ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）) · Answer

ご相談内容を拝見いたしました。
ワンルームマンション投資をしている方と会うことは一般の方よりも多い方だと思いますが、儲かっている方と出会うことは稀です。
投資用ローンを組んで完済後から現金の収支がプラスになるという方が多いようですが、現金収支がマイナスな時点で投資とは言えません。
ワンルーム物件を割安で購入できるのであれば話は別ですが、それこそ不動産会社が購入しますし、新築ワンルームは割高であることが多い印象です。

不動産お悩み相談室

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