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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    大阪府大阪市都島区
  • 投稿日
    2024/04/01
  • 更新日
    2024/12/12
  • ［3回答］

2359 view

耐震基準の改正前に建てられた物件投資について

大阪市内の中古マンション投資について考えています。
特に、耐震基準の改正前に建てられた物件への投資のリスクと利点を知りたいです。
さらに、こうした物件を購入した場合、将来的なリフォームや再販売の際に注意すべき点があれば教えてください。

  • 私が回答します

    渥美誠

    不動産専門家

    • 40代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/04/15

    築年数が経過した中古マンションへの投資は悩むところだと思います。

    特に耐震基準の改正前に建てられた物件は、リスクも利点も大きいこともあり、どの物件を購入するかじっくりと検討しなければなりません。まず、耐震基準の改正前の物件へ投資するリスクからお伝えしていきます。

    【リスク】
    耐震基準改正前の物件は地震に弱く、入居者に不安を与えてしまいます。地震を警戒する入居者は新耐震基準のマンションを入居先に選択することから、旧耐震基準のマンションは入居者が見つかりにくいのが特徴です。長期間空室になると一気にキャッシュフローが悪化してしまいます。

    同じ理由で旧耐震基準のマンションは新耐震基準よりもやや売りにくく、出口戦略をしっかりと考えておかなければなりません。売却時の金額は投資計画に大きく影響するため、旧耐震基準というマイナス要因を、立地やアクセスの良さなどのプラス要因でカバーできる物件か確認して購入することが大切です。想定よりも低い金額でしか売却できないという事態になると、不動産投資はほぼ失敗してしまいます。

    また、築年数の経過したマンションは、リフォームをしにくい構造になっているケースがあるため注意しなければなりません。たとえば、マンションによっては配管の修繕ができないこともあります。そして、築年数が経過しているため、購入後すぐに設備を取り替えなければいけないということがあります。旧耐震基準は40年以上前に建築されたもので、修繕費は多めにみて計画を立てなければなりません。

    次に利点についてお伝えします。

    【利点】
    旧耐震基準のマンションの最も大きな利点は、減価償却費を計上できることだと思います。

    旧耐震基準のマンションは築年数が経過しており、耐用年数が少なく、1年で計上できる減価償却費が上昇します。減価償却費が増えれば所得税・住民税の節税が可能です。減価償却費は実際にお金を支払うことなく計上できる費用であるため、大きな節税効果が見込めます。

    また、築40年程度のマンションは価値が安定しており、新築マンションのように価値が大きく下がりません。売却できる金額の予想が立てやすく、流動性リスクさえ抑えれば出口戦略で失敗する可能性が減ります。

    ただし、購入を検討されているのが大阪市内であれば、旧耐震基準でも賃貸需要は高く空室リスクや流動性リスクは抑えられる可能性もあります。地域の特性は不動産投資会社などの専門家に確認しつつ、良質な物件を探してみてください。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/07

    はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

    耐震基準の改正前（1981年6月以前）の物件への投資には特有のリスクと利点が存在します。以下に、大阪市内の中古マンション投資を考える上での重要なポイントを詳しく説明します。

    耐震基準改正前物件の特徴
    1981年6月に改正された「新耐震基準」では、地震による倒壊リスクを大幅に減らす設計が義務付けられました。それ以前の「旧耐震基準」の物件は、新基準の物件に比べ耐震性能が劣るとされています。

    （リスク）
    ・地震リスク
    旧耐震基準の物件は、阪神・淡路大震災や東日本大震災のような大地震で倒壊するリスクが高いとされています。特に、地盤が軟弱なエリアや建物の施工品質が低い場合は要注意。

    ・資産価値の低下
    旧耐震基準の物件は市場での評価が低く、融資条件が厳しくなる可能性があります。買い手が敬遠する傾向があり、再販売時の需要が限られる可能性があります。

    ・リフォームや修繕費用
    耐震補強工事が必要な場合、費用が高額（数百万円単位）になる可能性がある。
    共用部分の補強が必要な場合、管理組合の合意形成が困難になることも。

    ・保険料や法律面の課題
    地震保険の加入条件や保険料が高くなる場合があります。
    2024年以降、築古物件に関する税制や規制の変更が影響する可能性もあります。

    （利点）
    ・低価格で購入可能
    旧耐震基準の物件は新耐震基準の物件より価格が安い傾向があり、初期投資を抑えられる。
    利回り（賃料収入/購入価格）が相対的に高くなる可能性がある。

    ・リノベーションによる付加価値向上
    低価格で購入し、耐震補強や内装リノベーションを行うことで、賃料アップや再販売価格の向上が期待できる。

    ・希少性
    中心部の築古マンションは、立地や広さで希少価値がある場合があります。特に大阪市内の好立地であれば需要が見込めることも。

    ・投資の柔軟性
    賃貸需要があるエリアであれば、長期間保有して賃料収入を得る戦略が可能。

    （購入後のリフォーム・再販売時の注意点）
    1. 耐震診断と補強工事
    耐震診断を必ず実施
    購入前または購入後に耐震診断を行い、建物の安全性を確認。
    必要に応じて耐震補強工事を計画し、費用を見積もっておく。
    共用部分の補強が必要な場合、管理組合に耐震化の議題を提案する。

    費用感
    耐震補強の費用は物件規模や構造によりますが、数百万円～数千万円に及ぶ場合もあります。
    専有部分のみのリフォームでは限界があるため、物件全体での対応が必要。

    2. リノベーションで競争力を高める
    ・付加価値のあるリフォーム
    内装のリノベーションで競争力を高め、賃貸需要や再販売価値を向上させる。
    水回り（キッチン、浴室）、収納スペース、インテリアデザインに注力。

    ・リノベーションのマーケティング
    リノベ済み物件としてアピールすることで、築年数によるネガティブイメージを和らげる。

    3. 管理状況の確認
    ・管理組合の状況を調査
    管理組合が健全に運営されているか確認。
    修繕積立金が不足している場合、今後の補修計画に支障が出る可能性がある。

    4. 再販売時の課題
    ・売却時のターゲットを明確化
    賃貸目的の投資家向けか、自住用としてリノベーションを考える買主かを明確にする。
    築古物件は再販売価格の下落が早いため、購入後5～10年のスパンで売却計画を立てるのがおすすめ。

    ・融資条件への配慮
    旧耐震基準物件に対する金融機関の融資条件が厳しくなる可能性があるため、買主がローンを利用しやすい状況を整える。

    （大阪市内の投資における考慮点）
    ・エリア選び
    賃貸需要の高いエリアを選ぶことが重要です（例: 梅田、難波、天王寺、心斎橋などの中心部や、交通利便性の高い駅周辺）。

    ・物件規模と構造
    小規模な物件よりも大規模マンションの方が管理体制がしっかりしている場合が多い。

    ・人口動態と需要
    単身者や若年層向けの1R～1LDKの物件が特に需要が高い。ファミリー向け物件も需要はあるが、競争が激しくなる可能性あり。

    （まとめ）
    旧耐震基準の物件は、価格の安さやリノベーションによる価値向上の可能性が魅力ですが、耐震リスクや資産価値の低下といった課題があります。購入を検討する場合、以下を念頭に置いてください。

    ・耐震診断や補強工事のコストを事前に把握する。
    ・賃貸需要が安定しているエリアに絞る。
    ・資産価値を維持するためのリノベーション戦略を計画する。
    ・管理組合の運営状況を確認し、将来の修繕計画を共有する。
    リスクとリターンをバランスよく検討することで、収益性の高い投資が可能となるでしょう。必要に応じて、不動産投資の専門家や建築士に相談しながら進めることをお勧めします。

    以上、参考になれば幸いです。

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  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/12

    そもそも旧耐震物件に該当するような古い物件は融資期間が非常に短くなると思いますので、キャッシュフローがマイナスになりませんか？キャッシュで買うなら大丈夫ですが。
    利点は耐用年数切れかもうすぐ切れますので、償却額が小さくなります。結果利益が出やすい物件になります。また購入価格に占める土地の比率が大きくなりますので、安定的な担保資産として活用できそうです。
    立地はいかがでしょう？
    古い物件はその後の都市の発展とともに駅近だったりしませんか？駅近は入居率向上には効果的です。古いから敬遠されている場合、安く買えると思いますので、ちょっと手を加えれば大化けするかもしれません。
    デメリットは、前所有者の管理が杜撰だった場合、あちこち修繕が必要だったりします。
    また、アスベストも問題になる場合があります。

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