投資について

Question

不動産屋投資やクラウドファンディングに興味があるが安全性の高い物件の見分け方がわからない

岩下桂子(幸山FP事務所) · Accepted Answer

現預金や有価証券投資での資産5000万円以上（最低ライン）保有の前提でお話しします。
不動産投資は「投資」というよりも「経営」だからです。
まとまった資産がない状態での不動産投資は非常にリスクが高いです。

①立地条件を重視する
②物件の現状と履歴を確認する
③周辺の市場動向を調査する

安全性の高い物件を見分けるには、こういった地道な調査が必要です。もちろん、周辺の市場動向調査はその後もずっと必要です。
「月々1万円から、ほとんどほったらかし投資…」というようなCMが出回っていますが、こういう謳い文句を鵜呑にしてはいけません。特にワンルーム投資にはお気をつけください。

クラウドファンディングも同様です
④運営会社の実績や信頼性をチェックする
⑤複数の物件やプロジェクトに分散投資する

投資の基本は「長期・分散・つみたて」です。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

クラファンは別領域なので言及を控えます。
不動産投資は投資なので、リスクとリターンは基本トレードオフ、のように見えてまったく違います。流動性が極端に低いからです。
よってリスクは低いのにリターンが高い物件というのが時々見つかります。ただし、このリスクというのが曲者で、株など有価証券投資におけるリスクとは、収益性の標準偏差が一般的な定義ですが、不動産のリスクはそういった定量的なものは少なく（流動性が低いので収益性が明確にならない）、定性的なものが主です。よって、その特性によりリスクを下げることが可能ですので、そのリスクを下げるスキルを持つ人と持たない人ではリスクのとらえ方が全く違います。
つまり、ある程度知識やスキルを積まないと、不動産投資はリスクだらけで何も買えないとなりますし、知識やスキルがある人には、これなら買えるがこれはダメという線引きができます。

知識だけなら不動産投資本を10冊以上（できれば50冊ぐらい）読めば得ることができますが、スキルは実際に運営してみて身に着ける、先輩大家さんの手伝いに行くなど体を動かすことが重要です。

角田浩崇(イエステーション博多店 (株)コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

不動産投資やクラウドファンディングを始める際、安全性の高い物件や案件を見極めることは重要です。以下に、不動産投資とクラウドファンディングにおける「安全性の高い投資」のための基準とポイントを整理しました。

不動産投資における安全性の高い物件の見分け方
1. 立地の重要性
・交通利便性
駅から徒歩10分以内、特に主要駅へのアクセスが良い物件は賃貸需要が高く、空室リスクが低いです。

・周辺環境
コンビニ、スーパー、病院など生活利便施設が充実していること。

・エリアの将来性
再開発エリアや人口増加が見込まれる地域は資産価値が下がりにくい。

2. 賃貸需要の確認
・ターゲット層
購入する物件の間取り（ワンルーム、1LDKなど）に合わせたターゲット層の需要を確認。

・家賃相場の調査
周辺の類似物件の賃料と比較して、収益が見込めるかチェック。

3. 物件の条件
・築年数
築10～15年以内の物件が、修繕費用を抑えつつ利回りも得やすい傾向。

・設備
オートロック、防犯カメラ、宅配ボックスなどの人気設備がある物件は需要が高い。

・管理状況
物件の清掃状況や管理組合の運営がしっかりしているか確認。

4. 収益性とリスクのバランス
・表面利回り
年間家賃収入を物件価格で割った値が5～6%以上あると良い。ただし、実際の維持費を差し引いた実質利回りが重要。

・リスクヘッジ
修繕費用や空室リスクを想定し、キャッシュフローが黒字であるか確認する。

5. 融資条件の確認
融資を利用する場合、金利や返済期間を考慮して無理のない計画を立てる。
クラウドファンディングにおける安全性の高い案件の見分け方
1. 運営会社の信頼性
・実績と評判
運営期間が長く、これまでの案件で安定した分配金を提供している会社を選ぶ。

・登録制の確認
金融庁への登録が義務付けられているため、登録業者かどうか確認。

2. 案件内容の確認
・投資対象
対象物件が住宅、商業施設、オフィスビルなど、需要が高い分野かどうか。

・立地情報
不動産投資と同様、立地が重要。賃貸需要が安定しているエリアを選ぶ。

・担保の有無
担保物件がある案件はリスクが低くなりやすい。

3. 利回りとリスクのバランス
・利回りの適正性
年利5～8%が適正。10%以上の高利回り案件はリスクが高い可能性があるため注意。

・リスク情報の透明性
空室リスクや収益変動リスクについて明確に説明がある案件を選ぶ。

4. 分配スケジュール
分配金が定期的に支払われるか確認し、運用計画に合った案件を選ぶ。
不動産投資とクラウドファンディングを比較したリスクと利回り
項目	　　不動産投資	　　　　　　　クラウドファンディング
初期費用	高額（数百万円～）	　　　低額（1万円～）
運用期間	長期（10年以上が多い）	　短期～中期（1～3年程度）
運用リスク	修繕費、空室リスクがある	　プロジェクト失敗リスクがある
管理の手間	賃貸管理や維持管理が必要	　運営会社に完全お任せ
利回り	　　表面5～10%程度	　　　　　年利5～8%が一般的
資産価値	売却益を狙える可能性あり	　売却不可、分配金のみが収益

安全性を高めるための共通ポイント
・事前調査を徹底
物件や案件の詳細情報を収集し、需要や収益性を確認。

・少額で試して経験を積む
初心者の場合は、クラウドファンディングなど少額投資から始めて知識を深める。

・リスク分散を意識
複数の物件や案件に分散投資し、リスクを軽減。

・専門家に相談
不動産エージェントやファイナンシャルプランナーに相談し、自分の資産状況や目標に合った投資計画を立てる。

（まとめ）
不動産投資は収益性が高い反面、リスクも伴うため、物件選びが鍵となります。一方、クラウドファンディングは少額から始められるため初心者向けですが、運営会社や案件の選定が重要です。
いずれの場合も、しっかりと調査と計画を行い、安全性を確保した投資を進めましょう。

参考になれば幸いです。

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