不動産投資でオーナーチェンジ物件を購入する際の注意点

Question

オーナーチェンジの投資物件を、営業マンから進められています。条件はかなり良いのでは？と感じられます。現在のオーナーさんが手放す理由も、まとまったお金が欲しいから。らしいです。しかし、初めての不動産投資なこともあり、調べれば調べるほど不安で勢いが欲しいです（笑）
担当者からも『中々ない好条件ですよ』のように言われ急かされています。

失敗しないために、どのような点に一番気をつけるべきかご教示いただきたいです！

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談拝見しました。

初めての不動産投資に不安を覚えるのは当然でしょう。複数の不動産と所有し、現在では成功者となっている方も、最初は不安だったでしょう、

結論から言えば、投資に絶対はありません。人気地域で価格も安く、状態も悪くない物件に投資して運用を開始したところ、賃借人が室内で自殺して事故物件となってしまい想定した家賃収入が得られなくなってしまった話など、投資においては珍しい話ではないのです。

そのような不確定要素も勘案し、最終的な判断をする必要があるのです。

したがって、購入を検討する物件についての詳細調査は、可能な限り自ら行う必要があります。投資物件の販売を手掛けている営業マンのセールストークは、そのほとんどを疑ってかかるぐらいで丁度良いでしょう。

最低でも物件状況報告書に基いて、実際の物件状況を確認する。レントロール（不動産賃貸状況一覧表）を提出して貰い、記載内容が正確であるか確認することは必要です。

また投資に慣れるまでは、信頼のおける不動産コンサルタントなどに依頼して、総体的な見解について助言を受けると良いでしょう。販売して利益を受ける立場にない不動産コンサルタントであれば、奇譚のないアドバイスを提言してくれるでしょう。

私自身、そのような相談に応じていますので、興味があれば気軽にご相談ください。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

止めるべきです。
営業マンから話を聞いて調べられたのですよね。そうするとその期間
はせいぜい1か月、もしかすると1週間程度かもしれません。
基本的に勉強不足です。1か月程度での勉強では、基礎知識からして怪しいものです。不動産投資は事業的側面も多大にあり、融資も必要になってきます。借金をするわけですので、場合によっては破綻の危険性もあります。
まず、基礎的な勉強（不動産投資本を読み漁る）をしたのちに、どのような投資法でやっていくのか決める。いくつか物件情報をもらい相場観を鍛える。
1年ぐらい修行してから、初めてスタートしてください。

今回の案件について、ほんとによい物件ならば瞬間蒸発します。営業マンは売れない商品を売るために存在するのです。営業マンを待たせても売れてない商品は、人気が無い物件だと考えてください。

渥美誠(不動産専門家) · Answer

投資物件は高額なものであり、どのような点に気を付ければいいのか迷ってしまいますよね。

まず、いえるのは「調べれば調べるほど不安で勢いが欲しいです」と思うような物件は購入しないほうがいいということです。

不動産投資はある程度リスクの内容が明確で対策を取りやすく、ミドルリスクミドルリターンの投資といわれ、購入してもいいかどうかはおのずと判断がつくものです。そのため、そもそも不安がある時点でいい物件とは思えません。

また、「急かされている」という言葉も、営業マンに術中にはまっているのではないかと気にかかります。私も不動産投資しておりますが、自分自身に購入基準があるため営業マンから急かされることはありません。むしろ、こちらが返答を出すまで待たせますし、売れたのならそれでいいというスタイルで検討します。急かしてくる営業マンは信用できないため、あらかじめ付き合わないようにしているくらいです。

急かす営業マンは自分の営業成績しか考えておらず、購入させようといろいろな言葉を使います。しかし、そのような人の言葉は筋が通っておらず、どことなく前向きに進めることに不安を抱くものです。

ご相談者様の場合、一度冷静になって不動産投資をなぜおこなうのか自問自答してもいいのでしょうか。営業マンの口車に乗せられるのが、不動産投資でもっとも危険な行動だと思います。

長岐 大輔(有限会社山地不動産企画) · Answer

ご相談内容拝見致しました。

投資には必ずリスクはつきものですが、色々な投資で不動産投資が一番リスクが低い様に思います。
一番気を付けるべき点は色々とありますが、地方（知らない都市）の物件購入リスクは非常に高いと思います。

地方によっては車社会の都市もありますので、例えば駅近で利回りが良くても、建物の下が車庫になっている様な物件ですと、退去されたあとの客付けは非常に難しいです。
現代の車は車高が高い為、車が駐車出来ずに借り手が付かないことを多々見てきました。
その物件のオーナーは、首都圏在住でどうやら表面利回りと駅近ということで購入されたと聞きました。

ご参考になれば幸いです。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウス　角田と申します。

オーナーチェンジ物件（既に賃貸中の物件）は、家賃収入が即得られるため初心者にも魅力的に感じられる選択肢ですが、注意すべきポイントが多いのも事実です。以下に、オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点を詳しく説明します。

【1. 現在の賃貸契約を確認する】
オーナーチェンジ物件は、現在の賃貸契約（賃借人との契約）が引き継がれます。契約内容を確認し、リスクを洗い出しましょう。

確認ポイント
賃貸借契約書を確認

家賃や共益費、契約期間、更新条件を確認します。
原状回復義務や特約事項などもチェック。

家賃滞納履歴
現入居者が家賃を滞納していないかを必ず確認。
滞納履歴がある場合、将来的に同じ問題が起きる可能性があります。

入居者の属性
職業、収入、居住期間などの情報を収集。
属性が不明確な場合、空室リスクが高まる可能性があります。

【2. 収支シミュレーションを精査する】
営業トークに惑わされないよう、冷静に収益性を計算します。

収支計算の重要ポイント
表面利回りではなく実質利回りを確認
表面利回りだけでは物件の真の収益性を判断できません。
→ 実質利回り = (年間家賃収入 − 固定費用) ÷ 購入価格 × 100。
固定費用には以下を含めます：

管理費、修繕積立金
固定資産税
保険料
ローン返済計画

金利や返済年数を考慮し、月々の返済額とキャッシュフローを確認。
空室リスクの想定

賃借人が退去した場合のリフォーム費用や募集にかかる費用を見積もる。

【3. 売却理由を深掘りする】
「まとまったお金が必要」という説明では表面的すぎる場合があります。
売却理由が「物件の問題」や「管理の難しさ」による可能性もあります。

具体的な確認方法
売主から直接聞ける場合、詳細を尋ねる
例：「なぜこのタイミングで手放すのか？」
→ 営業担当者だけでなく、売主にも直接質問できれば安心です。

近隣の市場動向を調査
売却理由がエリアの問題（例えば賃貸需要の低下や家賃相場の下落）に関係していないかを確認。

【4. 建物や設備の状態をチェック】
オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため内見が難しい場合もありますが、
可能な限り物件の状態を確認しましょう。

確認すべきポイント
築年数と修繕履歴

築20年以上の場合、大規模修繕の必要性が迫っている可能性が高いです。
修繕履歴を確認し、計画的な管理が行われているかチェック。
設備の耐久性

空室時のリフォームにかかる費用を見積もる。
例: 水回り（キッチン、浴室）の老朽化や、壁紙、床材の張替え。

管理会社の状況
現在の管理会社の対応を確認し、評判が良いかどうかを調べます。
管理の質は入居者満足度や空室リスクに直結します。

【5. 市場調査と家賃相場の確認】
現在の家賃が適正かどうかを、エリアの相場と比較して確認します。

方法
同エリアの類似物件の家賃を調査
→ 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'Sなど）で検索し、条件が似た物件の家賃を確認。

賃貸需要を調べる
エリアの人口動態、駅や商業施設へのアクセス、賃貸需要の傾向を把握。

家賃の将来性を考慮
現在の家賃が高すぎる場合、更新時に家賃を下げざるを得ないリスクがあります。

【6. 契約に関する注意点】
契約内容にリスクがないか慎重に確認します。

確認すべき契約内容
瑕疵担保責任

売主が物件の欠陥（瑕疵）についてどこまで責任を負うかを確認。
免責条項がある場合、購入後に問題が見つかっても売主に補償を求められません。

レントロールの正確性
レントロール（家賃収入や支出の一覧）が最新の情報か確認。
該当する入居者が実際にその家賃を払っているかの証拠（通帳コピーなど）を
確認することもできます。

【7. 自分で決断する時間を確保する】
営業担当者が「早く決断したほうがいい」と急かしてくる場合、慎重になるべきです。

対処法
他の物件と比較検討

同じエリアや価格帯の物件と条件を比較してみましょう。
冷静に考える時間を取る

本当に良い条件であれば、「急がなければ売れてしまう」という圧力に惑わされず、
自分のペースで判断できます。

【まとめ】
オーナーチェンジ物件購入時のチェックリスト
①賃貸契約書と賃借人の状況を確認する
②実質利回りとキャッシュフローを計算し、収支を精査する
③売却理由を深掘りし、不安材料がないか確認する
④物件の状態（修繕履歴、設備）をできる限り確認する
⑤エリアの市場調査と家賃相場を比較する
⑥契約内容（瑕疵担保責任、レントロール）をしっかり確認する
⑦焦らず、他の物件と比較検討する時間を確保する
物件を購入する前に、上記のチェックポイントをしっかり確認すれば、不安を減らし、
失敗リスクを抑えることができます。営業担当者に「この条件の根拠を教えてください」と
質問するのも有効です。具体的な質問があれば、さらに深掘りしてアドバイスしますので、
ぜひご相談ください！

以上、参考になれば幸いです。

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