不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
40代
男性
エリア

神奈川県横浜市鶴見区
投稿日

2024/02/13
更新日

2024/11/29
［3回答］

564 view

マンション投資に関心を持っていますが、金利の上昇や人口の減少といった要因がリスクとして挙げられています。

マンション投資に関心を持っていますが、金利の上昇や人口の減少といった要因がリスクとして挙げられています。
節税効果はあるものの、将来的なリスクを考えると今から始めるのは適切でしょうか？
また、具体的なリスクヘッジ策はありますか？例えば、地域選定や物件の特性に注目することで、リスクを抑えることができるのでしょうか？

私が回答します
投稿日

2024/11/29

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
マンション投資を不動産投資という認識で回答させていただきます。
マンション投資が新築ワンルームマンション投資の意味であればおすすめしません。全速力で逃げる事案です。

不動産投資の最大のメリットは融資が利用できることですが、融資の窓口は狭い状態が続いています。しかも利回りは低い水準ですから、過去と比べると参入に適した状態ではありません。
原因はいくつかありますが、円安による海外投資家の都心部やリゾート地の購入の影響が大きいと考えられます。よって、国内投資家が勝つためにはそれなりの戦略が必要です。

また、「地域選定や物件の特性に注目」する事はリスクヘッジではありません。不動産は動かせませんので、まず第一にその要素を十分チェックする必要があります。
その上で、入居率をいかに高い水準で保つか、リフォーム費用等をいかに抑えるかなどの運営スキルが必要です。それらを十全にこなした上で、リスクヘッジをどうするかが問題となります。
しかし、リスクヘッジはコストがかかるのが一般的です。まずは運営をキッチリ行い満室経営する事が重要です。
私が回答します
投稿日

2024/11/28

角田浩崇

イエステーション博多店 (株)コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウス　角田と申します。

マンション投資を始める際、金利上昇や人口減少といったリスクを意識するのは非常に重要です。これらのリスクは避けられませんが、投資の戦略や物件選び次第でリスクを最小限に抑えることが可能です。以下に、リスクへの対処法と成功のためのヒントをまとめました。

【1. 現在から始めることについて】
マンション投資は、正しい戦略を持ちリスク管理を徹底すれば、今からでも十分に成功が期待できます。ただし、環境や条件を慎重に考慮する必要があります。

・金利上昇について
現状: 金利は低い水準にありますが、将来的に上昇する可能性があります。
　　これはローンを活用する投資においてコスト増加を意味します。
対応策:固定金利型のローンを選ぶことで、金利上昇リスクを回避。
　　　借入額を抑え、自己資金を多く投入して月々の返済額を軽減。
　　　短期間での完済を目指すプランを検討。

・人口減少について
現状: 日本全体では人口減少が進んでいますが、都市部では引き続き人口流入が見られます。
対応策:人口が増加傾向にあるエリアを選定。
単身世帯の割合が高い都市部や需要が安定している地域に投資。
　　　外国人労働者や留学生など、新たな需要層を取り込む立地を選ぶ。

【2. 具体的なリスクとヘッジ策】
リスク1: 空室リスク
賃貸需要が減少した場合、空室が続くと収益が大きく減少します。
・ヘッジ策
地域選定:
駅近（徒歩10分以内）の物件。
商業施設や学校、オフィス街が近いエリア。
賃貸需要が高い地域（東京、大阪、福岡などの主要都市）。
賃貸ターゲットの明確化:
単身世帯向けのワンルーム物件。
学生向けや社会人向けの物件。
家族向けよりもターゲットの幅が広い物件が安定しやすい。

リスク2: 修繕費や維持費の増加
築年数が経過するほど修繕費や管理費が増加し、利回りを圧迫するリスクがあります。

ヘッジ策:
築浅物件を選ぶ:
築10年以内の物件を選ぶことで、修繕費用の増加を抑える。
管理状況を確認:
修繕積立金が適切に積み立てられているマンションを選ぶ。
管理会社の実績や評判を確認。

リスク3: 資産価値の下落
新築物件は購入直後に価値が下がることが多く、将来的な売却益が期待できない場合があります。

ヘッジ策:
中古物件を選ぶ:
購入時点で市場価格が安定している中古物件を検討。
再開発エリアに注目:
再開発が進むエリアでは、資産価値が上昇する可能性が高い。

リスク4: 金利上昇
ローン金利が上昇すると、月々の返済額が増加し、キャッシュフローが悪化します。

ヘッジ策:
固定金利を選ぶ:
金利の変動を回避するため、全期間固定型のローンを選択。
自己資金を増やす:
借入額を減らすことで金利上昇の影響を抑える。

リスク5: 税制や政策の変化
税制の変更や政策転換で、不動産投資の条件が悪化する可能性があります。

ヘッジ策:
税制の動向を把握:
投資開始前に税理士に相談し、節税効果を正確に理解。
複数の資産に分散:
他の投資（株式や投資信託など）を併用し、リスクを分散。

【3. 地域選定と物件の特性に注目】
地域選定のポイント
東京23区: 人口が集中し、賃貸需要が安定している。
大阪市（梅田、難波周辺）: 再開発が進み、単身世帯の需要が高い。
福岡市（天神、博多周辺）: 九州全域からの人口流入が続く成長都市。
名古屋市（名駅周辺）: 中部地方の経済中心地として需要が高い。
物件の特性
駅徒歩10分以内: 駅近物件は賃貸需要が安定。
築浅またはリノベーション物件: 修繕費が抑えられる。
設備が充実: 独立洗面台、宅配ボックス、防犯設備などの条件が好まれる。

【4. 不動産投資を成功させるための心得】
長期視点を持つ: 短期的な売却益ではなく、安定したキャッシュフローを重視。
適切なパートナー選び: 信頼できる不動産業者や管理会社と契約し、運用を効率化。
情報収集を怠らない: 地域の需要動向や市場トレンドを定期的にチェック。
シミュレーションを徹底: 最悪のシナリオを想定して収支計画を立てる。

【まとめ】
マンション投資は節税効果や家賃収入の魅力がある一方で、金利や人口減少のリスクを意識する必要があります。ただし、エリア選びや物件の特性を慎重に検討し、ローンの条件や維持費をコントロールすることで、リスクを抑えながら堅実な運用が可能です。

もし具体的なエリアや物件の相談、または収益シミュレーションのアドバイスをご希望でしたら、お気軽にお尋ねください！

以上、参考になれば幸いです。
私が回答します
投稿日

2024/02/26

品木彰

不動産専門家
- 30代
- 大阪府
- 男性
- 専門家
不動産投資を始めるタイミングとしては、一般的には「良い物件が見つかったとき」「必要資金が準備できたとき」「低金利のローンが組めるとき」などといわれますが、一概には判断できません。その一方で、金利上昇リスクや人口の減少による空室リスクについては、対処が可能です。

金利の上昇リスクについては「固定金利型のローンを組む」「金利上昇時に繰上返済ができるように資金を準備する」といった方法で対処が可能です。

固定金利であれば、借り入れから一定期間または完済まで返済負担が上がる心配はありませんが、借入当初の金利が変動金利よりも高いです。ローンを完済するまでに世の中の金利が上昇しなかった場合や上昇幅がわずかであった場合、固定金利を選んでいると変動金利よりも総返済額は高くなるでしょう。また、固定金利のローンを組める金融機関は限られます。

変動金利を選ぶのであれば、繰上返済の資金を積み立てて金利上昇に備えるのも方法です。借入金利や返済期間などが同じである場合、ローン残高が多い時期ほど利息負担は重くなります。借入時の金利が低い変動金利を選んで効率的に元金を減らしていき、金利が上昇したときは、積み立てておいた資金で繰上返済をして、返済負担の上昇を抑制するのも一つの戦略です。

人口の減少に対処するためには、エリアを慎重に選ぶことが重要です。「都心部やその近郊など人口の増加が見込めるエリア」「住みたい街ランキングの常連のエリア」などにある物件に投資できれば、入居者が決まりやすくなり、安定した賃料収入が得られるでしょう。

「スーパーマーケットやコンビニが近くにある」「物件が適切に管理されている」などに当てはまる物件であれば、さらに空室が発生するリスクを軽減することが可能です。

マンション投資を始める際には、投資のリスクにどのように対処するのかをよく検討することが重要となります。不動産投資の専門的な知識が求められるため、不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家にも相談することをおすすめします。