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REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    東京都調布市
  • 投稿日
    2024/09/25
  • 更新日
    2024/09/25
  • ［3回答］

732 view

マンション投資について質問

マンション投資、とよく聞きますが、不動産は所有しているだけで固定資産税や管理費等かかりますし、築年数が増えるにつれ価値も下がっていくので、投資をするなら株や投資信託等、別の方法の方が効率が良いと思うのですが、、、、

マンション投資のメリットはどんなところでしょうか。教えてください

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/10/28

    投資全般に言えることですが、収益率は投資期間によって変動する、ということの理解と納得が重要です。
    例えば、銀行の普通預金の利回りはほぼ０％で、現在のところ変動は極めて小さいです。言い方を変えるとローリスク・ローリターンです。
    株はどうでしょう？今夏は大きな下げがありましたが、あれは前日比、つまり投資期間は１日で見た場合の話です。投資期間を半年、一年と延ばせば大勝大負けはかなり縮小します。つまり、リスクは低下します。リターンは大勝・大負けの中央付近に位置することが多いです。つまり左右（勝ち負け）対称型になります。
    不動産の場合、この中央値が７％とか８％と期待できますので、かなり右側（勝ち）方向に振れることが多いです。１桁利回りですからミドルリターンですね。一方リスクはどうでしょうか。
    不動産の場合、固定資産税の管理費よりも、空室の影響が大きいのです。
    例えば、だいたい２年で退去するお部屋の場合で、次の人が入居するまで半年かかる場合、利回りが１０％であっても空室期間を均した収益性は（１０％×２年＋０％×0.5年）/（2年+0.5年）＝8％となります。つまり、入居しているときは１０％、空室時には０％と非常に開きが大きくなります。販売時に表示される数字は10％の方ですから、ふたを開けてみると全然儲からないということはよくある話です。
    しかし、株式等と異なり、空室率の改善は所有者が（ある程度）可能です。この点が他の財と大きく異なる点です。

  • 私が回答します

    都内ワンルーム専門セミプロ

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • マンションナビ会員
    投稿日
    2024/10/05

    こんにちは。
    都内ワンルーム専門の副業大家です。

    初心者向けに簡単にご説明します。

    投資は、株や投資信託、最近では積立NISAの方が一般的によく知られます。
    株投資は、長期分散積立でリスクも減らせますが、最近は企業の不祥事も多いので大幅下落のリスクをともないます。

    不動産投資は株とは大きく異なり、「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われますが、放ったらかしで何倍も儲かるとは思わない方がいいでしょう。
    個人的には、事業経営に近い感覚が求められると思います。

    一般的な不動産投資のメリットとデメリットは以下の通りです。

    【メリット】
    - 年金効果
    - 保険効果
    - 節税効果（所得税、住民税、相続税など）
    - その他、融資によるレバレッジ効果、インフレ対策など

    【デメリット】
    - 空室リスク
    - 家賃滞納リスク
    - 金利上昇リスク
    - その他、管理修繕費の上昇、流動性（換金性）が低い、事故やトラブル、災害リスク

    一般的には年金効果に、収入が高ければ節税効果に魅力を感じて始める方が多いでしょう。

    不動産では、建物の減価償却費が計上できるので、お金は使わなくとも資産が減ったものとして確定申告で給与収入と損益通算をして課税所得を減らし、その分の税金が還付されます。

    ご家族がいれば、保険をかけて（団信のようなもの）、万が一の時に家族に財産と収入を残すこともできます。

    ご懸念の固定資産税や管理費などについては、確かに必要です。
    不動産購入時に融資を受けていれば、利息を含めた返済は空室期間中でも毎月発生します（空室リスク）。

    ただ、賃料収入からこれらの経費を引いて、さらに一定のリスクを織り込んだ家賃を設定し、借主が見つかれば収入につながります。

    トントンだとしても、借入完済後は手残り金額は大幅に上がります。
    収支がマイナスになることもありますが、以降で述べるメリットに見合うかどうかの判断になります。

    ある程度事業経営の感覚を持った臨んだ方が良いというのは、この収入と支出を把握、管理する必要があるためです。

    分かりやすく金額をモデル化した例です。
    （実際とは異なります）

    - 物件価格：2000万円
    - 頭金： 100万円
    - 借入れ： 1900万円
    - 家賃収入： 100万円/年
    - 手残り： 5万円/年
    （実際には購入時に諸経費3%程度、不動産取得税などがかかります）

    物件価格2000万円に対して家賃収入が100万円なので、利回り5%です。
    これを「表面利回り」といいます。

    しかし、実際には管理費、修繕積立金、借入返済、固定資産税などを引いた残りが5万円だとしたら、5÷2000=0.25%の利回りになります。

    小さいですね？

    しかし、実際の手元資金は100万円しか使ってないので、5÷100=5%という見方もできます。

    さらに、借入返済後に+6万円/月なら、毎年77万円が手元に残ります。
    死亡保険を付けて、万が一亡くなった場合は返済が無くなるので、残されたご家族に毎年77万円の副収入が残せることになります。

    2件あれば154万円にもなるので、大きな魅力でしょう。
    （実際には借入れ金額が大きくなると、融資してもらうのが難しくなります）

    実際にはもう少し頭金を出さないと毎月の収支はプラスになりませんが、まずは考え方としてご理解ください。

    一番重要な考え方は、ご自身が2000万円の資産を築くのに、賃貸で住む方が財布からお金を出してくれ、あなたの資産形成に協力してもらえる、ということです。

    ただ、一般的には築年数が経てば家賃は下がります。
    25年後の借入完済後には、物件価格は1000万円になってるかもしれません。
    それでも、元々の100万円が25年で10倍の1000万円になれば、悪い話ではありません。

    これが不動産投資のするメリットです。
    そのために、デメリットで挙げたリスクを取れるかどうかの判断です。

    私は個人なので、広く不動産投資を推奨するわけではありませんが、ご参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    退会ユーザー

    • 30代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/09/25

    マンション投資のメリットとして、安定した収益を得られる点が挙げられます。特に賃貸需要が高いエリアで物件を保有すると、空室リスクが低く、毎月の賃料収入が継続的に期待できます。この安定性は、株や投資信託のように市場の急激な変動に左右されにくいという特徴があります。

    また、不動産投資はローンを活用できるため、少ない自己資金で大きな資産を持つことが可能です。ローンを組んでマンションを購入し、その賃料収入で返済していけば、最終的に自分の資産を形成することができるため、レバレッジ効果を発揮し資金効率が良いと言えます。

    ただし固定資産税や管理費、修繕費などのコストがかかりますし、築年数が経つと物件の価値は下がることもあります。マンション投資は安定した収益を目指す長期投資としての魅力があります。

    ご参考になれば幸いです。

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管理費・修繕積立金：25,000円／月
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