不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
女性
エリア

東京都世田谷区
投稿日

2025/01/14
更新日

2025/01/18
［2回答］

204 view

住宅購入

都内の物件数に強みを持っている会社が多い印象ですが、人気エリアで空室リスクは低くとも、突然隣に新築マンションが建って家賃が下がるリスクも高いのでは？と思っています。

私が回答します
投稿日

2025/01/18

角田浩崇

イエステーション博多店 (株)コムハウス
- 30代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウスの角田と申します。

おっしゃる通り、特に東京都内のような人気エリアでは、物件の空室リスクは比較的低いものの、近隣に新築マンションや競合物件が建設されるリスクも十分に考慮する必要があると思います。これは「供給過剰リスク」として、不動産投資や住宅購入時の重要な懸念事項の一つです。このリスクに対処するためには、以下の点を押さえておくと良いでしょう。

1. エリアの将来性を見極める
都市計画や再開発の動向を調べ、将来的に新築物件が増える可能性が高いエリアかどうかを確認しましょう。

・再開発計画：市区町村の都市計画情報を確認し、大規模開発予定があるかどうかを調査する。
・人口動態：人口が増加傾向にあるエリアは魅力的ですが、過度な供給が懸念されることもあります。

2. 物件の競争力を高める要素を重視
競合物件が増えても、他と差別化できる要素を持つ物件であれば、家賃の下落リスクを軽減できます。

・駅からの距離：徒歩圏内（特に5分以内）の物件は競争力が高い。
・独自性のある間取りやデザイン：新築に劣らない魅力を持つ。
・設備の充実度：宅配ボックス、オートロック、浴室乾燥機などの設備があると優位性が増します。

3. 新築マンションの建設状況を調査
・建設計画のチェック：近隣エリアの開発計画や建設予定地を事前に確認します。特に、デベロッパーが集まりやすいエリアでは注意が必要です。

・高度利用地域：高層マンションが建設可能な地域では、将来的な競合が増える可能性が高いです。

4. リスクヘッジのための選択肢
・中古物件の検討：新築マンションに比べて価格が割安な場合が多く、競争リスクに強い場合があります。

・購入ではなく賃貸の検討：特定のエリアに居住したいが、将来性が不透明な場合には賃貸も選択肢に含める。

・複数の収益源を持つ物件：1階が店舗用の複合施設など、家賃収入以外の収益が期待できる物件も有望です。

5. 購入後のメンテナンスと改善
・定期的なリノベーション：新築物件に対抗できるように、内装や設備をアップグレードする。

・入居者ニーズへの対応：入居者の声を反映し、住みやすい環境を維持することが重要です。

東京都内の物件は高い需要がある一方で、供給の波が激しいため、慎重に選ぶことが必要です。将来的な競争環境を見据えた選定と、長期的な視点での計画が成功の鍵となるでしょう。

以上、参考になれば幸いです。
私が回答します
投稿日

2025/01/16

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
新築ワンルームの場合、賃料低め前提で建てることはまれなので、その時点では家賃が急激に下がる可能性は少ないと思います。
確かに、人気エリアだと物件が増加傾向にあるでしょうが、キャパまで（需要＝供給）は家賃は下がりにくいでしょう。
注意すべきは築後2年ぐらいです。ワンルームの平均居住期間は２年弱なので、新築時満室であっても空室が目立ってきます。ワンルームのオーナーは１室しか所有していないケースが多いので、空室になるとオタオタする傾向があります。賃料が入ってこず、ローン返済や修繕積立金等キャッシュアウトで可処分所得が激減するからです。それに耐えきれず安易に賃料を下げてしまいがちです。同じマンションで賃料を下げた部屋が出現すると、同様の悩みを抱えている他の部屋のオーナーも連鎖的に下げてしまうのです。結果的にその地域の賃料が下がってしまうという現象が発生します。
人気地域では需要＞供給という状態なので、その連鎖が止まってしまうので、問題は顕在化していません。しかし、ワンルームマンションはちょっとした土地があれば建ってしまいますので、要注意です。
郊外では地主が節税対策のため、遊休地にアパートを建てまくり、地域の需給を壊してしまうという事例が珍しくありません。

投資家なら、そういう状態を危惧するのではなく、安く買える機会であるとの発想に切り替えるべきです。