不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
60代
女性
エリア

大阪府茨木市
投稿日

2025/02/20
更新日

2025/02/20
［1回答］

1667 view

運用中の投資用マンションが築年数が古くなったが売却して切り替えた方がいいか

相続税対策に投資用マンションを保有しています。約20年前に購入した物件で、現在築45年になります。
売却額の見積もり額は、購入した時よりも高くなっています。
売却する時は、購入した時と同じくらいの額で十分満足出来ますので、継続して保有することで、売却額が多少下がっても良いと考えています。
気になっているのは、築年数です。
今後何年も保有すると50年60年とマンションも建て替えを検討するようになるのではないかと思います。
このように古いマンションは、今後は売却額がかなり下がると考えられますか。
今売却して、新しいマンションに切り替えた方が良いでしょうか。
よろしくお願い致します。

私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/20
投資用に購入されたのでしたら、完済か完済間近ではないですか。そうするとレバレッジ率が低下してますので、投資効率が悪くなってますよね。
こういう場合は、おっしゃるように売却して新しく借り入れを起こして別物件を購入するか、既存物件を共有担保として使用し、別物件を購入するか、というのが定番の考え方です。
不動産市況がピークを打ち、以後低迷するとの予想であれば、益出しが順当ですが、そのような見方はされていないと思いますので、上述の2つの選択肢のうちいずれかということになります。

まず、売却については、利食い千人力という言葉があるように、もし下がってしまう可能性を考えるのであれば、利食ってしまえ、というものです。ただし、これは相場の波の周期が短い場合はその通り（株や湾岸タワマンなど）でしょうが、そうでない場合先行するであろう湾岸タワマンの動向を見ながらでも十分だと思います。
さらに、株と違い、不動産の場合は購入額を上回った分に課税されるわけではありません。毎年の償却で簿価が低下していますので、簿価を上回った分に課税されます。20年保有されているので、簿価はかなり下がっていると思いますので、課税により思ったよりも手取りが減ってしまいます。それを考えるのなら、売らずに担保として利用したほうが得策ではないかと思います。