不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 60代
- 男性
-
- エリア
- 東京都台東区
-
- 投稿日
- 2024/08/10
-
- 更新日
- 2024/12/07
- ［4回答］
844 view
不動産投資10年経過の悩みについて
不動産投資を始めて10年になりますが、最近いくつかの悩みに直面しています。
まず、物件の老朽化が進んでおり、修繕費用が増加しています。
これにより、キャッシュフローが圧迫され、次の投資に踏み切る余裕がありません。
また、物件の空室率が上昇しており、安定した収益を確保することが難しくなっています。
新しいテナントを見つけるためのマーケティング戦略やリノベーションの必要性を感じていますが、どのように進めるべきか迷っています。
さらに、金利の上昇や市場の変動に対するリスク管理も重要な課題です。
これらの問題を解決するための具体的なアドバイスや、同じような経験を持つ方々の意見をお聞きしたいです。どうぞよろしくお願いいたします。
-
はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウス 角田と申します。
不動産投資を10年続けている中で直面する悩みは、特に老朽化や空室率の上昇、キャッシュフローの圧迫など、経験者ならではの課題が含まれています。このような問題を乗り越えるには、現状の見直しと具体的な改善策を段階的に進めることが重要です。以下に問題ごとの解決策を提案します。
【1. 物件の老朽化と修繕費用の増加への対応】
物件の老朽化は時間とともに避けられない問題ですが、適切な管理で修繕費を最適化できます。
解決策
修繕計画を再構築する
必要な修繕を優先順位付けし、「緊急性の高い修繕」と「長期的なリノベーション」に分けます。
→ 緊急性の低い修繕は、キャッシュフローに余裕ができたタイミングに実施。
修繕費用の見直し
相見積もりを取ることでコスト削減が可能です。
同じ工事でも地元業者やリフォーム会社によって価格が大きく異なる場合があります。
修繕積立を再検討
修繕積立金が十分でない場合、収益の一部を定期的に積み立てる仕組みを強化。
長期的なリノベーション戦略
老朽化部分を改善しつつ、物件価値を向上させるリノベーション（デザインや機能性の改善）を検討。
【2. 空室率の上昇と収益安定化の課題】
空室率の上昇は賃貸需要の変化や競争環境の影響を受けやすいですが、適切なマーケティングとリノベーションで改善できます。
解決策
入居者ニーズを把握
ターゲット層（単身者、ファミリー、シニアなど）のニーズをリサーチ。
物件周辺の競合物件を調査し、設備や家賃設定を再検討。
リノベーションで魅力を向上
キッチンやバスルームのデザイン変更、収納スペースの増加など、現代のニーズに合わせた改修。
内装の変更は必ずしも高額でなくても効果的。
積極的なマーケティング
賃貸サイトやSNSでの広告を強化。
地域の不動産会社と連携し、入居者募集のスピードを上げる。
期間限定の家賃割引やフリーレントなどの特典で短期的な空室リスクを軽減。
入居者満足度の向上
既存の入居者への定期的なメンテナンスやアンケート調査を行い、退去防止に努める。
Wi-Fi導入や防犯設備の追加など、小さな改善で満足度を高める施策を実施。
【3. キャッシュフローの圧迫と新しい投資の難しさ】
キャッシュフローが圧迫されると、新たな投資の余裕がなくなります。以下の方法で財務状況を改善しましょう。
解決策
物件ポートフォリオの再評価
採算が合わない物件を売却し、収益性の高い物件への再投資を検討。
複数物件を所有している場合、収益の低い物件をリストラすることで財務状況が改善。
借り換えやローンの条件見直し
金利が低い金融機関へ借り換えを行い、毎月の返済額を減らす。
リスケジュール（返済期間の延長など）を金融機関に相談。
固定費削減
管理会社の手数料や保険料を見直し、削減できるコストを精査。
自主管理への切り替えも選択肢ですが、手間が増える点を考慮。
副業や資金源の多様化
不動産以外の収益源（例えば株式投資や副業）を模索し、キャッシュフローを補完。
【4. 金利上昇や市場変動へのリスク管理】
金利上昇は収益に直接影響を与えるため、予防的な対策が重要です。
解決策
金利変動の影響を計算
現在のローン返済額が金利上昇時にどの程度増加するかシミュレーション。
固定金利への切り替え
金利上昇リスクが高い場合、固定金利ローンに切り替える。
リスク分散
複数のエリアや物件タイプに投資することで、地域や市場の変動リスクを分散。
キャッシュリザーブ（緊急資金）の確保
家賃収入の一部を貯蓄し、金利上昇や空室期間に備える。
【5. 他の投資家とのネットワーク構築】
同じような経験を持つ投資家から意見を聞くことで、新たな解決策が見つかることがあります。
おすすめの方法
大家さんコミュニティに参加
楽待や健美家の掲示板で情報交換。
地域の不動産投資家の交流会やセミナーに参加。
プロフェッショナルに相談
ファイナンシャルプランナー（FP）や不動産投資顧問にキャッシュフロー改善やリスク管理について相談。
まとめ：解決のための具体的な行動プラン
修繕費用の優先順位付けとコスト削減
→ 必要な修繕を明確化し、相見積もりで費用を最適化。
マーケティング戦略とリノベーションで空室を減らす
→ 賃貸需要を分析し、物件の魅力を向上させる。
ポートフォリオの整理と借り換えでキャッシュフロー改善
→ 不採算物件の売却やローン条件の見直しを実施。
市場変動や金利リスクへの備え
→ リスク分散と緊急資金の確保で安定性を向上。
ネットワークを活用して情報を収集
→ 他の投資家や専門家から具体的なアドバイスを得る。
以上、参考になれば幸いです。 -
ご相談内容拝見致しました。
アパート管理会社にいた経験からですが
ご相談者様の物件は建築後、何年経過しているか分かりませんが、アパート投資家の方々は竣工後10年を目安に売却しているケースを多く見てきました。
その理由としては、修繕費が嵩むからです。
まずは現在お持ちの物件を満室にすることから始められると良いのではないでしょうか。
その為には、管理会社担当者との打ち合わせが大切と思います。
どの様な物件でも近隣物件との差別化を図る事により、入居率は上がります。
そして経費を浮かすために内装について、ご自身である程度出来るようにされることも大事かと思います。
例えばですが、温水洗浄便座などは業者に任すと数万円かかるところ、ご自身で行えば3分の1程度の費用で済みますし、難しい作業ではありません。 -
マンション管理士・宅建士の嶋です。
お悩みを拝見いたしましたが、ご所有されている物件の場所や種類（一棟アパート・区分マンション等）借入金額や利率等の詳細がわかりませんが、物件の老朽化に伴う修繕費用の増加・空室率の上昇・収支への影響は、当初より予測できることです。購入時（取得時）に修繕計画等をお立てになられていないと思われますが、築年数と共に修繕費用は増加しますし、テナント募集のために設備の入れ替えも計画しておくべき項目です。管理を依頼している不動産会社があれば色々とアドバイスを頂きこの先10年20年の運営についてご計画なされてください。
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キャッシュフロー重視の運営をされた方によくある状況です。原価償却費を、お金が出ていかず税金を減らす魔法の費用などと理解されていませんか。
不動産のうち建物部分は経年劣化しますので、必ず原価してます。その分は次の投資のための資金としてプールしておかないといけません。キャッシュフロー重視運営の場合、この資金を余剰資金として認識している場合がおおく、その他の用途に使用してしまうため、リフォームが必要な時に資金不足に陥ります。この認識を改めないと、次の物件、次のターンでも同じ失敗をします。
まずは、現状の改善が必要だと思われますので、修繕の費用の確保です。すでに不動産投資をはじめて10年ということですから、返済も進んでいることと思います。物件担保力は低下していますが、銀行の枠は当初の融資枠として残っているケースがあります。銀行により考え方が違うので、どこの銀行でも枠があるかといえばそうとは限りませんので、融資担当者に聞いてみてください。
借り入れを起こすことができるのであれば、修繕、リフォーム、リノベーションが可能になるでしょう。家賃を上げることも可能かもしれません。
ただ、重要なのは、管理会社がどのように集客しているかのチェックを忘れないことです。
集客方法が不十分だと、せっかくリフォームがなされていても見込み客に伝わりません。ご自身の物件の情報がポータルサイトの一覧表示でどのように表示されているか、他の物件、他の管理会社の物件と比較して、どう見えるかチェックしてください。最重要なのは一覧表示画面で表示される第一画像です。この画像が映えないと素通りされてしまいます。
自分の物件だとわかるとバイアスがかかってしまいますので、第一画像のみを並べて、家族や知り合いに見せ、どの部屋が好きか聞いてみてください。そこで人気があるようならば、いい写真を掲載しているということになります。管理会社を変更する必要はないでしょう。
そのうえで、詳細画面に移り、写真枚数が他の物件と比べて多いか少ないかチェックです。多くても周辺のコンビニなどを載せている場合は除きます。わざわざコンビニのようなものを写真で載せる必要はありません。手抜きです。物件のいいところを載せているか、物件がきちんと写っているか（歪んでいないか傾いていないか）、明るく映っているか、変なものが写りこんでいないか、借りる人が、「この部屋に住みたい」と思うような写真が多く乗せられているかが重要です。
金利や市場の変化などを気にする前に現状を改善していきましょう。