不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 福岡県福岡市中央区
-
- 投稿日
- 2024/07/06
-
- 更新日
- 2024/11/23
- ［4回答］
760 view
事故物件を投資物件として購入するデメリット
マンション投資を考えているのですが、例えば事故物件を安く購入して、賃貸として貸し出した場合、3年経過前は告知義務がある為家賃を相場より低く設定し、3年経過後に住み替えがあった場合には相場価格に戻して運用することは問題ないのでしょうか。
-
ご相談者様の事故物件から３年経過後に賃料を相場価格に戻して運用すること自体は全く問題ありません。しかしながら、注意事項がいくつかあります。
相談者様がおっしゃっている「３年経過前は告知義務がある」と言うのは、国土交通省の「人の死の告知に関すガイドライン」の内容の事だと思います。少し誤認されているところがあると思われますので、大前提として民法と宅建業法は違うということを理解してください。国土交通省の策定している「人の死の告知に関するガイドライン」は、宅建業者がどこまで調査して告知に関する判断基準もなく取引現場では円滑で安心して取引が阻害される声が多かったため国土交通省でガイドラインを策定したということです。
そのガイドラインの一部内容を抜粋して簡単に説明します。
人の死を告知しなくてよい場合は下記になります。
① 自然死または日常生活の中で不慮の事故が発生した場合
② 上記以外の死で死後概ね３年経過している場合
③ 隣接住戸や日常使用しないような就業住宅の共用部分での①以外での事故が発生した場合。又は、①の死が発生して特殊清掃されている場合
上記①～③の場合は、基本的に告知しなくても良いとされておりますが、買主や借主が判断に重要な影響を及ぼす場合や買主・借主がその事故が社会的影響が大きく把握しておくべき特段の事情があるときは、上記①～③にかかわらず告知しておく必要があるとされております。
要するに本ガイドラインは、宅建業者に対して人の死に対しての調査だったり告知に関しての基準を設けたガイドラインです。売主や借主が告知しなくても良いと言おう事を推奨しているものでは決してありません。仮に人が死んでいる物件である芋かかわらず、記載する告知書等に事故無し等を記載してしまったら、民法上での責任を問われる可能性があるということを認識しておかなければなりません。
上記の前提条件として、相談者様の事故物件を投資物件として購入するデメリットについては、通常の物件よりも需要は同じということにはならないです。物件内で人が無くなっていれば気にする人は気にします。気にしない人も当然います。過去私が経験した方で具体的に購入検討している物件の相談を受けた某外国籍のお客様がいました。片言の日本語は分かる物の後からのトラブル等を避けるためにも、売主からどこの部屋でどういう無くなり方下かをヒアリングして、通訳を入れてその某外国籍のお客様に何度も詳しく室内で人が無くなられている物件であることを説明しました。その某外国籍のお客様からは、「しつこい！人が物件内でなくなっていようと、この物件が欲しいから買うんだ！」と怒られてしまいました。
なので、
人が無くなっている物件であれば、需要の数は通常の物件とは違うということと状況によっては告知しなければ民法上の責任を負う可能性があるということを認識しておかなければなりません。 -
はじめまして。イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。
事故物件を投資物件として購入する際の賃貸運用についての私なりの考察をお伝えさせて頂きます。
【心理的抵抗と賃借人の考慮】
①心理的抵抗
事故物件には心理的な抵抗があるため、3年経過後でも物件の評判は完全には回復しない可能性があります。
最近は、新しい賃借人も過去の事故について知ることができる為、相場価格での賃貸が難しい場合も想定する必要があります。
②賃借人のターゲット層
心理的抵抗が少ない賃借人層をターゲットにすることも一つの戦略です。
例えば、事故の内容に関心がない層や、家賃の安さを重視する人々をターゲットにすることなどが考えられます。
③法的および倫理的な考慮
3年経過後も、物件に関する情報は透明に伝えることが倫理的に重要です。
法律上の告知義務は3年ですが、信頼関係を築くためには、過去の事故についても場合により適切に説明することが必要だと考えます。
④法的リスク
告知義務を怠った場合、法的な問題が発生する可能性があります。
賃借人が後から事故について知り、訴訟を起こすリスクも考慮すべきです。
⑤財務的な考慮
事故物件は一般的に市場価格よりも低く購入できます。これは初期投資を抑える点で有利ですが、
長期的な収益性を確保するためには、慎重な運用が必要です。
【結論】
事故物件の投資はリスクを伴いますが、適切な戦略と透明性を持った運用により、成功する可能性があります。
心理的抵抗を軽減し、物件の魅力を高めるための施策を講じることで、長期的な収益性を確保することができます。
また、法的リスクを避けるためにも、常に透明性を保ち、誠実な運用を心がけることが重要です。
参考になれば幸いです。 -
ご相談、拝見しました。
確かに、あえて事故物件を購入し、国土交通省の人の死に関するガイドラインに基づき、事故発見から概ね3年間は家賃設定を下げ、それ以降、近隣相場並みに引き上げることは可能です。
ただし、ガイドラインで告知期間を概ね3年としているのは目安に過ぎません。事件の重大性や世間の周知状況などを勘案し適切に判断する必要があります。
また売買の場合、告知期間に目安がない点について注意が必要です。10年～20年経過したからといって、告知が不要とされているわけではありません。
投資の場合はインカムゲインとキャピタルゲイン、両方を勘案して判断する必要があります。
事故物件の購入を検討する場合には様々な可能性を検討し、冷静に判断する必要があるでしょう。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都練馬区
-
- 投稿日
- 2024/09/22
- ［3回答］
555 view
不動産投資はどうなのか。
お世話になります。 不動産投資はこの先どうなのか、税金面、ローン、収支含めてどうなのか気になります。 市場価値として上がっていくのか注目しています
555 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2025/08/28
- ［0回答］
195 view
リースバック物件の購入した場合、収益性は？
投資用としてリースバック物件の購入を検討中です。 売主が賃借人として住み続けるため安定収入が見込めますが、契約期間終了後の立ち退きや家賃改定の難しさを懸念しています。 収益シミュレーションの際の注意点を教えてください。
195 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都目黒区
-
- 投稿日
- 2019/04/02
- ［3回答］
1873 view
マンションの投資を考えています。費用はどんなものがあるのでしょうか。
投資用のマンションを購入しようと思っていますが、どのような費用がどれくらい必要となりますか？目安を教えてください。
1873 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中央区
-
- 投稿日
- 2025/08/21
- ［2回答］
320 view
現金3000万円を不動産に回すべきか迷う
55歳、会社員。退職金と貯金で現金が合計3000万円あります。定期預金と普通預金で保有していますが、金利はほぼゼロ。物価高が続く中、現金だけでは価値が減るのではと不安です。不動産投資に興味はありますが、空室リスクや災害、修繕費の負担を考えると怖くて動けません。地方の中古アパートなら表面利回り8％以上という情報もありますが、築年数や入居者トラブルの話を聞くと躊躇してしまいます。この年齢から始めるべきか、現金の一部を不動産に振り分けるのが適切か、判断材料が欲しいです。
320 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2024/12/23
- ［1回答］
941 view
マンションの減価償却について教えてください
投資用のマンションを購入しましたが、確定申告のことを考えた際に減価償却について疑問が浮かんできました。 購入したのは、東京都内の中古マンション（築12年、2LDK、3,200万円）です。内訳は建物部分が1,800万円、土地が1,400万円と説明を受けました。現在は賃貸に出しており、月額12万円の家賃収入があります。 減価償却について、以下の点がわからず困っています。 ・中古マンションの耐用年数をどのように計算すればよいのでしょうか？ ・建物と設備の按分はどのようにすべきですか？具体的な比率はありますか？ ・定額法と定率法、どちらを選択すべきでしょうか？それぞれのメリット・デメリットは？ ・リフォーム費用（キッチンとバスルームを改装、計250万円）は減価償却にどう影響しますか？ ・確定申告書のどの欄に減価償却費を記入すればよいのでしょうか？ 初めての不動産投資で、減価償却についてほとんど知識がない状態です；；アドバイスをいただけますと幸いです。
941 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都江戸川区
-
- 投稿日
- 2025/02/26
- ［1回答］
651 view
投資マンションを運用中。入居者の属性が変わってきました
ファミリー向けの投資用マンションを保有していますが、最近の入居者の傾向を見ていると外国人（中国～インド系）が増え、入居審査の条件を見直そうと思っています。 以前もある程度入居審査を厳しくしましたが、やはり文化の違いからか周辺の入居者からクレームが入ることが多く、悩んでいます。外国人NGにはしたくないのですが、ある程度の常識が通用する属性の人のみ入居してもらいたいのが本音です。 管理会社とも話し合っていますが、入居審査で盛り込んだ方が良い条件やアドバイス等あれば頂きたいです。
651 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府大阪市鶴見区
-
- 投稿日
- 2024/05/08
- ［5回答］
1130 view
不動産投資でオーナーチェンジ物件を購入する際の注意点
オーナーチェンジの投資物件を、営業マンから進められています。条件はかなり良いのでは？と感じられます。現在のオーナーさんが手放す理由も、まとまったお金が欲しいから。らしいです。しかし、初めての不動産投資なこともあり、調べれば調べるほど不安で勢いが欲しいです（笑） 担当者からも『中々ない好条件ですよ』のように言われ急かされています。 失敗しないために、どのような点に一番気をつけるべきかご教示いただきたいです！
1130 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県福岡市南区
-
- 投稿日
- 2024/09/22
- ［1回答］
435 view
中古マンションさがしています。
最近福岡市内の中古マンションの値上がりが激しく、現在の相場は高く感じます。。 もうちょっと待つべきでしょうか。
435 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都中野区
-
- 投稿日
- 2024/05/25
- ［4回答］
854 view
20代からこつこつパートで貯めていたお金で何かしたいと思い、不動産投資に興味を持ち始めました。
20代からこつこつパートで貯めていたお金で何かしたいと思い、不動産投資に興味を持ち始めました。 今自己資金として600万あります。 主人の年収は安定しており、主人のみの給料で生計がたてられているため投資の話には協力してくれることになっています。 この自己資金での適切な投資物件の金額や条件について教えていただきたいです。 不動産投資に強い会社さんについても知りたいです。
854 view
-
30代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 岡山県倉敷市
-
- 投稿日
- 2024/08/21
- ［3回答］
613 view
投資マンション
投資に最適なマンションの見つけ方がわからない、、
613 view
相談先を選択してください
ご相談内容拝見致しました。
専門家の皆様が仰る通りですが、私が勤務していた不動産会社では
道義上、年数が経過しても必ず告知するように言われておりました。
確かにリスクはありますが、意外と気にしないお客様もいます。
（殺人になるとハードルは高いですが）