不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 30代
- 男性
-
- エリア
- 大阪府大阪市淀川区
-
- 投稿日
- 2024/02/22
-
- 更新日
- 2024/12/04
- ［3回答］
1866 view
利回りの良し悪し
収益物件の利回りについて疑問があります。
基本利回り5〜7%が一般的ですが、時折10%以上の高い利回りの物件を見かけます。
このような高い利回りの物件には何か特別なメリットがあるのでしょうか？
また、高利回りの物件にはどのようなリスクが潜んでいる可能性があるのか詳しく教えていただけますか？
具体的な利回りとリスクの関係について知りたいです。
-
不動産投資は株式等と違い期限のある投資対象です。時間経過とともに建物部分は減価していきます。新築時７％であっても、10年20年と経過すると建物部分の評価は下がり土地値に近づきます。一方、家賃も築古になれば下がっていきはしますが、面積等が減るわけではないのである一定水準は維持できます。すると、時間の経過した物件の利回りは、かなり高くなるのがご理解できるかと思います。
さらに銀行は残存耐用年数を超えての融資はあまりしませんので、築古になればなるほど融資期間は短くなる傾向があります。融資期間が短いとキャッシュフローが厳しくなるので、資金力に余裕のある人でしか買えないという状態になり、需要が減ることで価格が下がります。結果、利回りは上昇します。
入居率が悪いから利回りが上昇するという人もいますが、そんな単純なものだけではありません。
先ほど申し上げたような高利回り物件は、不動産投資初心者にとってはキャッシュフロー悪化のリスク要因ですが、ある程度経験を積み、キャッシュアウトに耐えられ、資金余力のあるベテランにとっては美味しい投資対象です。20％もあれば5年で回収できるということです。それを担保に次の物件購入に行くもよし、返済がおわって家賃収入をまるまる楽しむもよし、いいことはいっぱいあります。 -
はじめまして、イエステーション博多店 ㈱コムハウスの角田と申します。
高利回りの物件には確かに魅力的な部分もありますが、その裏にはしばしばリスクが潜んでいます。以下に、利回りの基本的な理解と高利回り物件のメリット・リスクを解説します。
1. 利回りの基本
表面利回り:年間家賃収入 ÷ 購入価格 × 100
→ 運営費用などを考慮しない単純な収益率。
実質利回り:（年間家賃収入 - 経費） ÷ （購入価格 + 諸費用）× 100
→ 実際の運用利益を反映した利回り。
注意点: 表面利回りが高くても、実質利回りが低い場合があります。高利回り物件を見る際は必ず実質利回りを確認しましょう。
2. 高利回り物件のメリット
短期間での投資回収:高利回りの場合、家賃収入が多く、投資額を短期間で回収できる可能性があります。
キャッシュフローの向上:他の物件よりも収益性が高ければ、余裕のある資金運用が可能になります。
市場での割安感:価格が比較的低いエリアや状況で販売されていることが多く、手頃な初期投資が可能です。
3. 高利回り物件のリスク
高利回り物件が高収益を示す背景には以下のリスクが存在する可能性があります。
(1) 立地条件が悪い
人口減少地域:
需要が少ないため物件価格が安く、利回りが高く見える。将来的に空室リスクが高い。
不便なエリア:駅や商業施設から遠い物件は借り手が見つかりにくい。
(2) 建物の老朽化
築年数が古く、修繕費用や維持管理費がかさむ可能性があります。
古い物件では家賃を維持しづらく、長期的な収益が下がることも。
(3) 空室リスク
家賃が低くても借り手がつかない場合、利回りの計算が実際の収益に反映されない。
一室でも空室になるとキャッシュフローに大きな影響を与える可能性。
(4) 運営の手間
高利回り物件はしばしば収益の安定性が低いため、頻繁なメンテナンスや借り手募集など手間がかかる。
賃借人の質が低い場合、家賃滞納やトラブルが発生するリスクも。
(5) 売却時の価格下落リスク
利回りが高い物件は市場での評価が低く、売却時に購入時より価格が下がる可能性があります。
特に需給が弱い地域では売却が困難な場合も。
4. 利回りとリスクの関係
5〜7%の利回り:
都心部や人気エリアの物件で多い。安定した需要があり、空室リスクが低い。初期投資はやや高いが、安定収益が期待できる。
10%以上の利回り:
地方や条件に難がある物件が多い。収益性が高い反面、空室率や維持費用、将来の需要減少などのリスクが伴う。
5. 高利回り物件への投資を検討する場合の対策
エリアの需要調査:
将来的にも安定した賃貸需要が見込めるエリアかを確認する。
物件の状態チェック:
修繕履歴や老朽化の程度を詳細に調べ、大規模修繕の必要性を見極める。
現地視察:
購入前に現地を訪問し、周辺環境や物件の管理状態を確認する。
出口戦略を考える:
売却時の価格や売却可能性を事前にシミュレーションする。
空室リスクの試算:
収益が悪化した場合の影響を考慮し、無理のないキャッシュフローを確保する。
結論
高利回りの物件は、短期的な収益性には魅力がありますが、長期的なリスクが伴う場合が多いです。投資対象として検討する場合は、表面利回りだけでなく、実質利回りやリスク要因を総合的に判断することが重要です。安定性を重視するなら、利回り5〜7%の物件が安心ですが、リスクを受け入れる範囲内であれば高利回り物件も選択肢に入ると思います。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
60代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都港区
-
- 投稿日
- 2025/07/21
- ［2回答］
736 view
区分マンションの内装、設備工事費の妥当性チェックと低減交渉
退去後の内装、設備工事費の見積もりを不動産管理会社から届きました。もとより、原状を確認して妥当性をチェックする必要があると思っていますが、壁紙張り替え、エアコン、トイレウオッシュレット、消火器、電源盤交換等、経年劣化を利用として全て交換で、想定以上の見積もりを請求されています。当該不動産管理会社は、提携する工事会社の見積もりをそのまま当方に出しているようですが、廃棄費や駐車場料金など、不当とは言いませんがマークアップしているように見受けられます。エアコン、トイレウオッシュレットなどは、ビックカメラなど家電量販店に直接頼めば、安くなるかと考えています。どういうふうに、不動産管理会社に話して交渉したらいいか、ご教示ください。
736 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都豊島区
-
- 投稿日
- 2025/09/25
- ［0回答］
1040 view
不動産クラファン投資でトラブルあり、やめるべきですか。
少額から始められると聞き、不動産クラウドファンディングに興味を持ち、 これまでに3社で合計300万円ほど投資してきました。 ですが、予定利回りよりも配当が減ったり、報告が遅かったりなど、トラブルが出てきました。 実際、不透明な部分が多い投資法なのでしょうか。 このまま預けていいのか不安です。
1040 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県三郷市
-
- 投稿日
- 2019/08/24
- ［3回答］
2708 view
投資用マンション
日本の人口が減少していく先々、投資用マンションの購入は果たして、有効な資産運用の手段に成り得るのだろうか？
2708 view
-
20代 その他回答
- 投資
-
- エリア
- 東京都府中市
-
- 投稿日
- 2024/09/10
- ［3回答］
2307 view
近くに商業施設ができる時の対応
近くに商業施設が新しくできるとき、家賃の設定を見直すべきかどうか。 商業施設だと土地価格にどれくらい影響するのでしょうか?
2307 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府堺市北区
-
- 投稿日
- 2026/02/27
- ［1回答］
680 view
家賃保証は嘘だったのでしょうか
ワンルーム投資で「30年家賃保証」と説明を受け購入しました。5年目で賃料を15％減額すると通知が来ました。 契約書には小さく「経済事情により改定あり」と書いてあります。 営業時の説明と違います。 それでも署名した以上、泣き寝入りしかないのでしょうか。
680 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県志木市
-
- 投稿日
- 2025/04/19
- ［0回答］
1058 view
空き家の不動産クラウドファンディングとは
地方にある実家を相続し、保有しています。 現在は空き家の状態が続いていて、築40年以上の木造住宅、 しばらく放置していたため雨漏りなどもあり、賃貸や売却も難しい状況です。 不動産クラウドファンディングを知り、気になっているのですが 自分の物件も対象になるのでしょうか。 対象物件の基準や、どのような手順で進められるのか、 所有者側がどの程度関与できるのか、 収益が出るまでの仕組みなどがよく分かりません。 また、個人で再生プロジェクト？を提案するようなケースと、 既に企画されているファンドに空き家を提供するケースの違いも知りたいです。 詳しく教えてください。
1058 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県福岡市西区
-
- 投稿日
- 2024/09/21
- ［2回答］
1334 view
不動産投資における補助金活用の相談
初めての不動産投資として賃貸アパートの建築を検討しています。 環境に配慮した建物に対する補助金制度があると聞き、それについて教えていただきたいです。 ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準を満たす賃貸アパートへの補助金制度はあるのでしょうか？ 地方創生や空き家対策に関連した補助金を活用できることはありますか？ 補助金申請の流れや、注意すべき点を教えてください。
1334 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 大阪府大阪市東淀川区
-
- 投稿日
- 2025/11/28
- ［1回答］
853 view
収益物件の太陽光パネルの保証書を紛失してしまった。
収益アパートの屋根に太陽光パネルが設置されています。 売却を検討し資料をまとめているのですが、設置当時の保証書が見つかりません。 再発行を依頼しようと調べたところ、設置業者が廃業していました。 どちみち保証書があっても意味がなかったかもしれませんが、これは買主に説明する必要がありますよね。 保証がない太陽光パネルが設置されていることで逆に価格を下げないといけなくなるのでしょうか。
853 view
-
20代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都武蔵野市
-
- 投稿日
- 2024/03/18
- ［3回答］
1680 view
27歳女性です。投資に興味があります。
こんにちは。 私は都内に住む27歳、女性です。未婚です。 仕事が楽しく結婚願望はありません。 貯金が少しずつたまってきていて、最近マンション投資に興味を持ち始めました。 投資としてマンションを購入する場合、収益性を最大化するための物件の選び方について詳しく知りたいです。 特に、立地や物件の規模、築年数など、どのような要素を重視すべきか、 また、市場のトレンドや将来性をどのように分析すれば良いかについても教えてください。
1680 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都調布市
-
- 投稿日
- 2024/09/25
- ［3回答］
1256 view
マンション投資について質問
マンション投資、とよく聞きますが、不動産は所有しているだけで固定資産税や管理費等かかりますし、築年数が増えるにつれ価値も下がっていくので、投資をするなら株や投資信託等、別の方法の方が効率が良いと思うのですが、、、、 マンション投資のメリットはどんなところでしょうか。教えてください
1256 view
相談先を選択してください
収益物件の購入は決して安い買い物ではないので、リスクは負いたくないものですよね。
高い利回りのメリットは、投資したお金をすぐに回収できるところです。利回り5%なら回収に20年かかりますが、10%なら10年で回収できます。そのため、いかに高い利回りの収益物件を安定的にうまくしていけるかが不動産投資のポイントです。
また、高利回りの物件には、次のようなリスクが隠れている可能性があります。
・建物や土地にキズがある（シロアリの害や隣地と境界トラブルがあるなど）
・事件や事故により室内で死者が出ている
・建物の築年数が古くて修繕に費用がかかる
・法律に適合していない建物である（違法建築や接道義務違反など）
など、さまざまなケースがあります。上記に該当していたとしても、売主がきちんと告知しているのであれば、マイナス面を理解したうえで購入するのはいいと思います。しかし、マイナス面を隠しているケースもあるのが難しいところです。高い利回りの物件を購入する場合には、担当してもらう不動産会社にマイナス面がないか、きちんと調べてもらうことが大切です。