不動産のお悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 福岡県福岡市東区
-
- 投稿日
- 2024/08/26
-
- 更新日
- 2024/09/06
130 view
共有持分の売却についてのアドバイスをいただきたい
私は40代の会社員で、数年前に親から相続した不動産の共有持分を持っています。
この物件は兄弟と共有しており、私が持っているのは全体の3分の1の持分です。
物件自体は古い一軒家で、現在は賃貸に出しているわけでもなく、空き家の状態が続いています。
維持費や固定資産税の負担が重く、できれば売却したいと考えていますが、なかなかうまくいかず悩んでいます。
まず、兄弟と話し合って物件全体を売却することを提案しましたが、兄弟は「将来的に使うかもしれないから」と売却に消極的です。
私自身は、今後もこの物件を活用する予定がないため、できれば早く手放したいのですが、共有者全員の同意が必要なため、話が進みません。
私の持分だけを売却することも考えましたが、共有持分だけを買い取ってくれる人を見つけるのは難しいと聞きました。
実際に不動産業者に相談しても、「共有持分の売却は買い手が限られるため、時間がかかる可能性がある」と言われてしまいました。このままでは、いつまでも維持費を払い続けることになり、経済的な負担が増すばかりです。
また、共有持分を売却する際の法律的な手続きや、税金の問題についても不安があります。特に、売却が成立した場合、どのような税金が発生するのか、また、手続きに必要な書類や流れについて詳しく知りたいです。
このような状況で、どのようにすれば共有持分をスムーズに売却できるのか、また、兄弟との話し合いをどのように進めれば良いのか、アドバイスをいただければと思っています。共有持分の売却についての知識や経験をお持ちの方からの助言をお待ちしています。長々と失礼しました。
-
はじめまして。イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。
共有持分の売却についてのご相談、非常に重要な問題ですね。
共有持分の売却や共有者との関係整理には、慎重かつ戦略的なアプローチが必要です。
以下に、現状を整理し、売却に向けてのアドバイスをお伝えします。
1. 共有者(兄弟)との話し合いの進め方
まず、共有持分の売却や物件全体の売却について、共有者である兄弟と話し合いを続けることが重要です。兄弟が「将来的に使うかもしれない」と言う理由で売却に消極的な場合、以下の点を検討してみてください。
①コスト面での現実を強調: 空き家の維持費(固定資産税、管理費、修繕費等)は年々増加します。また、物件が古くなるほど売却価格が下がる可能性も高いため、早めの決断が得策であることを説明するとよいでしょう。
②共有者間の契約や使用方法を見直す: 兄弟が将来的な使用を主張するのであれば、例えば一定期間内に使用の予定がない場合には売却に応じる、といった合意を作ることも選択肢です。
もし、兄弟との合意が難しい場合には、第三者(弁護士や不動産会社等)を交えて、冷静かつ客観的な意見を聞く場を設けると良いかもしれません。
2. 共有持分の売却
法的手続きを検討する(共有物分割請求): 法的には、共有者全員が物件の活用方法で合意できない場合、裁判所に「共有物分割請求」を行うことが可能です。この請求により、最終的には物件を強制的に売却するか、分割する判断が下されます。ただし、裁判手続きは時間と費用がかかるため、慎重に判断する必要があります。
3. 売却に伴う税金・法的手続き
不動産の売却には、いくつかの税金や手続きが関わってきます。
①譲渡所得税: 不動産の売却によって利益が生じた場合、その利益(譲渡所得)に対して税金がかかります。譲渡所得は、売却額から取得費用や売却にかかった経費(仲介手数料など)を差し引いた額で計算されます。
②短期譲渡と長期譲渡: 保有期間が5年を超えている場合、長期譲渡所得として課税され、税率が低くなります(約20%)。一方、5年未満の場合は短期譲渡所得となり、約40%の税率がかかることに注意が必要です。
★必要書類: 売却にあたっては、以下の書類が必要となります。
登記済権利証(登記識別情報)
売買契約書
相続に関する書類(戸籍謄本や相続関係説明図)
固定資産税納税通知書
このような複雑な状況では、不動産の専門家や弁護士、不動産コンサルタントに相談することで、より具体的なアドバイスを受けることができるでしょう。最終的には、経済的な負担を軽減するために、早めに行動を起こすことが大切です。
ご質問ありましたら、
お気軽にご相談下さい。 -
ご相談拝見しました。相談いただいた問題は相続において発生するケースが多く、実際、数多くの方が悩まれている問題です。
現状悩まれている問題を整理すると、およそ以下のように分解できるでしょう。
1.兄弟からの売却同意が得られない。
2.共有持分を単独で売却したいが、買手が限られる(時間も必要)
3.維持費や固定資産税等の負担
4.共有持分を売却する際における具体的な方法、及び税金の問題
まず1に対しては、管理不全空家に指定される懸念も含め、実際に適切な管理が今後も維持していけるのか、そして売却によるメリットについて根気よく説得を続けるしかないでしょう。「将来的に使うかも知れない」との言い分はよく耳にしますが、私の経験上、具体的な使用方法などが立案されていない限り放置されたままの状態が続いていると感じます。
2.については、持分のみの売却は可能ですがかなり安く買い叩かれます。少なくても、売却相場の3分の1で買い取られることはないと思った方が良いでしょう。金額的な面だけを考えればメリットがあるは言えません。
3.については共有であれ、所有権を持っている以上は免れません。負担を無くすには、売却、もしくは物件を収益化(賃貸運用)し、その費用で賄うほかないでしょう。しかし、賃貸運用についても共有者の同意は必要ですから、売却も含め説得するほかないでしょう。
4.については、ネットで共有持分の買取を広告している業者が多数検索できるでしょうから、そのような業者に声がけすることで売却できるでしょう(先述したように、かなり安く買い叩かれますが)。一般的な不動産業者は、共有持分だけの取り扱いを積極的に扱いません。受任しても専門的な買取法人を探して打診する程度の動きでしょう。そもそも一般消費者が、持分の一部を購入しようとは考えませんから、これも致し方がない話ではあります。
具体的な売却手続きは難しくありません。単独所有の不動産と大きく変わるところはありません。司法書士に相談すれば、詳細に教えてくれるでしょう。
売却時の税金に関してですが、既に所有権が移転されているなら相続税の支払いは終えられていると推察します。したがって懸念されているのは、譲渡所得に対する税金なのでしょう。譲渡所得税は以下の計算式で算出できます。
譲渡所得=譲渡価格-(取得費用+譲渡費用)※特別控除は、本件の場合適用されません。
譲渡所得税=(譲渡所得-特別控除)✕税率 ※税率は短期(所有から5年以下)で20.315%、長期(5年を超える期間所有)36.93%
市場相場や取得額が不明ですので具体的な金額はコメントできませんが、あくまで上記で算出された税額の3分の1が相談者様の負担になります。
以上、参考になれば幸いです。 -
はじめまして。
株式会社tentoの金澤と申します。
ご相談内容拝見しまして、お力になれればと思いご回答させていただきます。
お困りかと思いますので、一助となると幸いです。
まず、一度は全員での売却の打診をされたとのこと。
もちろんこれがベストですが、いずれ先の使用を
加味すると踏み切れないということですね。
できることであれば上記のご兄弟様のお考えを
説得できるのが一番良いかと思いますがそうならない場合を先日お手伝いしました。
持ち分のみを買い取って下さる法人様がいくつかおり、そこに買い取っていただきました。
本当にお困りであればそのような会社様に買い取っていただくのも手ではないかと思います。
とは言え本当に最終手段と思ってください。
残されたご兄弟様が戸惑ってしまうことは明白ですので
できるならば皆さんで足並みを揃えられるともちろん良いかと思います。
一般のエンドユーザー様に持ち分だけを売却するのは至難の業ですので
上記のような一例もあると捉えてくださいませ。
参考になりますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。
以下の記事もよく読まれています
-
その他回答
- 売却
-
- エリア
- 兵庫県川西市
-
- 投稿日
- 2021/09/11
1280 view
市街化調整区域の土地の価格を教えてください
川西市の土地(市街化調整区域内)の売却を考えています。不動産会社に一般的な価格を教えてもらいましたが、高くても300万円程度との回答でした。複数の会社が同程度の回答のため、一般的な価格としては妥当 だと思います。 ただ、現在土地を貸しており年150万円の借地収入があります。借地契約がずっと将来も続くかはわかりませんが。 こういう場合、土地の価値を査定する方法 あるいは参考になる事例があればお教えください。
1280 view
-
60代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県大和市
-
- 投稿日
- 2020/01/16
1378 view
親名義の実家の不動産売却について
実家の売却を考えています。まだ親の名義のため、これから自分の名義にしてから、売りたいと思います。 ですが、不動産会社に行くのも抵抗があるので、インターネットから相談も良いのかとも思いますが、相談するなら、地元の不動産会社がいいのでしょうか? 初めての売却なので、悩んでいます。
1378 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 北海道札幌市中央区
-
- 投稿日
- 2024/02/17
596 view
マンションを売却して得た資金の運用方法について教えてください
マンションを売却して得た資金の運用方法について教えてください。投資や貯金、ローン返済などの選択肢がありますが、将来の安定を考える上で最適な方法やリスク管理のアプローチについてアドバイスをいただけますか?
596 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 兵庫県神戸市灘区
-
- 投稿日
- 2024/07/14
186 view
仲介業者選びで迷っています。
マンション売却をするにあたり、仲介業者を選んでいるのですが、仲介手数料半額!とか、仲介手数料無料!という文言でアピールされている会社はどこで採算を合わせているのでしょうか?本当に手数料無料なんでありえるのでしょうか?
186 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市港北区
-
- 投稿日
- 2019/02/09
1671 view
不動産の売却を仲介業者へお願いするメリットはなんでしょう
仲介業者に不動産の売却を依頼して行う際に、メリットはどのようなものがありますか?
1671 view
-
20代 女性
- 売却
-
- エリア
- 岐阜県美濃加茂市
-
- 投稿日
- 2024/09/06
45 view
相続された一軒家の売り方
一軒家の家が相続されたのですが、共有者同士の意見がまとまらないので、どのように処分すればいいのかがわからなくて困っている。トイレやクーラー、キッチンのIHは新しいのに変えました。築20年ですが、とても状態が良く、広いです。内装もこだわって建てたので、かなりの値段で購入しました。また、今住んでいる家は、自分の父の土地です。家を建てるときにくれるとゆうことだったので、契約書なしで口約束だけで過ごしていました。その場合、相続に入るのでしょうか、兄弟が3人いるので、三等分しないといけません。とても揉めてしまい、これまでの家賃も払わないといけないとも言われてしまいました。納得がいきません。状態の良い一軒家を売却した場合、どのくらいの値段がつくのかも知りたいです。また、兄弟でもめている場合は、一軒家は売ってはいけないなでしょうか?ずっとうやむやになっているので、とても困っています。
45 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 埼玉県川越市
-
- 投稿日
- 2024/08/03
192 view
急な転勤。売却か賃貸か
妻と小学生の子供2人と一緒に暮らしています。先日、会社から急な転勤の辞令が出され、3ヶ月後には遠方の都市に引っ越さなければならなくなりました。現在住んでいる家は5年前に購入したばかりで、まだローンが残っています。 急な転勤で家を売却するか、賃貸に出すか悩んでいます。売却する場合、短期間で買い手が見つかるか心配ですし、賃貸に出す場合も管理が大変そうです。また、子供たちは今の学校に慣れており、転校させるのも心苦しいです。 家族全員が新しい環境にスムーズに適応できるようにするにはどうすればいいでしょうか。家の売却や賃貸に関するアドバイス、そして子供たちの転校に関するサポート方法について教えていただけると助かります。
192 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県横浜市都筑区
-
- 投稿日
- 2024/05/02
194 view
消費税が発生する部分、インボイス制度について聞きたいです。
40年前に個人名義で購入し、事務所として登記されている新築ワンルームマンションを2,000万円で売却予定です。 この売却において消費税は建物部分に課税されるのでしょうか? また、私が個人でありながら、インボイス制度の適用を受ける場合、どのような手続きが必要になりますか?
194 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県相模原市中央区
-
- 投稿日
- 2019/02/10
1606 view
不動産の売却について、査定金額は絶対なのでしょうか
不動産の売却を考える際、提示された査定金額を守って売り出さないと売却してもらえないのでしょうか。
1606 view
-
30代 男性
- 売却
-
- エリア
- 長野県上田市
-
- 投稿日
- 2019/10/07
1415 view
長野県の田舎にある、築35年超えの2階建て木造住宅は売れますか?
実家の売却を考えています。2階建て木造住宅と土地200坪ほどです。 1つ目の悩みは、築年数がかなり経過していることで、現在築35年ほどです。リフォームを行わなければ売れないのか、またリフォームが必要だとすればどれぐらいの規模で行えばよいかということです。普通に住むことはできるのですが、仮に売却できた時に購入者の方への瑕疵担保責任が発生するような事案が出てきてしまうのではないかと不安です。 2つ目は物件は長野県でも田舎の方にあり、買い手がつくかどうかがわからないことです。 最後に、このような物件を売却するような経験がなく、それに必要な経費、労力、時間がどれほどになるのか全くわからないという不安もありまして、自分に最適な不動産担当者に巡り会えるのかどうかという思いもあります。
1415 view