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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    福岡県福岡市東区
  • 投稿日
    2024/08/26
  • 更新日
    2024/09/06
  • ［3回答］

682 view

共有持分の売却についてのアドバイスをいただきたい

私は40代の会社員で、数年前に親から相続した不動産の共有持分を持っています。
この物件は兄弟と共有しており、私が持っているのは全体の3分の1の持分です。
物件自体は古い一軒家で、現在は賃貸に出しているわけでもなく、空き家の状態が続いています。
維持費や固定資産税の負担が重く、できれば売却したいと考えていますが、なかなかうまくいかず悩んでいます。

まず、兄弟と話し合って物件全体を売却することを提案しましたが、兄弟は「将来的に使うかもしれないから」と売却に消極的です。
私自身は、今後もこの物件を活用する予定がないため、できれば早く手放したいのですが、共有者全員の同意が必要なため、話が進みません。

私の持分だけを売却することも考えましたが、共有持分だけを買い取ってくれる人を見つけるのは難しいと聞きました。
実際に不動産業者に相談しても、「共有持分の売却は買い手が限られるため、時間がかかる可能性がある」と言われてしまいました。このままでは、いつまでも維持費を払い続けることになり、経済的な負担が増すばかりです。

また、共有持分を売却する際の法律的な手続きや、税金の問題についても不安があります。特に、売却が成立した場合、どのような税金が発生するのか、また、手続きに必要な書類や流れについて詳しく知りたいです。

このような状況で、どのようにすれば共有持分をスムーズに売却できるのか、また、兄弟との話し合いをどのように進めれば良いのか、アドバイスをいただければと思っています。共有持分の売却についての知識や経験をお持ちの方からの助言をお待ちしています。長々と失礼しました。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/09/06

    はじめまして。イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。

    共有持分の売却についてのご相談、非常に重要な問題ですね。
    共有持分の売却や共有者との関係整理には、慎重かつ戦略的なアプローチが必要です。
    以下に、現状を整理し、売却に向けてのアドバイスをお伝えします。

    1. 共有者（兄弟）との話し合いの進め方
    まず、共有持分の売却や物件全体の売却について、共有者である兄弟と話し合いを続けることが重要です。兄弟が「将来的に使うかもしれない」と言う理由で売却に消極的な場合、以下の点を検討してみてください。

    ①コスト面での現実を強調: 空き家の維持費（固定資産税、管理費、修繕費等）は年々増加します。また、物件が古くなるほど売却価格が下がる可能性も高いため、早めの決断が得策であることを説明するとよいでしょう。

    ②共有者間の契約や使用方法を見直す: 兄弟が将来的な使用を主張するのであれば、例えば一定期間内に使用の予定がない場合には売却に応じる、といった合意を作ることも選択肢です。
    もし、兄弟との合意が難しい場合には、第三者（弁護士や不動産会社等）を交えて、冷静かつ客観的な意見を聞く場を設けると良いかもしれません。

    2. 共有持分の売却
    法的手続きを検討する（共有物分割請求）: 法的には、共有者全員が物件の活用方法で合意できない場合、裁判所に「共有物分割請求」を行うことが可能です。この請求により、最終的には物件を強制的に売却するか、分割する判断が下されます。ただし、裁判手続きは時間と費用がかかるため、慎重に判断する必要があります。

    3. 売却に伴う税金・法的手続き
    不動産の売却には、いくつかの税金や手続きが関わってきます。

    ①譲渡所得税: 不動産の売却によって利益が生じた場合、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。譲渡所得は、売却額から取得費用や売却にかかった経費（仲介手数料など）を差し引いた額で計算されます。

    ②短期譲渡と長期譲渡: 保有期間が5年を超えている場合、長期譲渡所得として課税され、税率が低くなります（約20％）。一方、5年未満の場合は短期譲渡所得となり、約40％の税率がかかることに注意が必要です。

    ★必要書類: 売却にあたっては、以下の書類が必要となります。
    登記済権利証（登記識別情報）
    売買契約書
    相続に関する書類（戸籍謄本や相続関係説明図）
    固定資産税納税通知書

    このような複雑な状況では、不動産の専門家や弁護士、不動産コンサルタントに相談することで、より具体的なアドバイスを受けることができるでしょう。最終的には、経済的な負担を軽減するために、早めに行動を起こすことが大切です。

    ご質問ありましたら、
    お気軽にご相談下さい。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/08/28

    ご相談拝見しました。相談いただいた問題は相続において発生するケースが多く、実際、数多くの方が悩まれている問題です。

    現状悩まれている問題を整理すると、およそ以下のように分解できるでしょう。

    1.兄弟からの売却同意が得られない。
    2.共有持分を単独で売却したいが、買手が限られる（時間も必要）
    3.維持費や固定資産税等の負担
    4.共有持分を売却する際における具体的な方法、及び税金の問題

    まず1に対しては、管理不全空家に指定される懸念も含め、実際に適切な管理が今後も維持していけるのか、そして売却によるメリットについて根気よく説得を続けるしかないでしょう。「将来的に使うかも知れない」との言い分はよく耳にしますが、私の経験上、具体的な使用方法などが立案されていない限り放置されたままの状態が続いていると感じます。

    2.については、持分のみの売却は可能ですがかなり安く買い叩かれます。少なくても、売却相場の3分の1で買い取られることはないと思った方が良いでしょう。金額的な面だけを考えればメリットがあるは言えません。

    3.については共有であれ、所有権を持っている以上は免れません。負担を無くすには、売却、もしくは物件を収益化（賃貸運用）し、その費用で賄うほかないでしょう。しかし、賃貸運用についても共有者の同意は必要ですから、売却も含め説得するほかないでしょう。

    4.については、ネットで共有持分の買取を広告している業者が多数検索できるでしょうから、そのような業者に声がけすることで売却できるでしょう（先述したように、かなり安く買い叩かれますが）。一般的な不動産業者は、共有持分だけの取り扱いを積極的に扱いません。受任しても専門的な買取法人を探して打診する程度の動きでしょう。そもそも一般消費者が、持分の一部を購入しようとは考えませんから、これも致し方がない話ではあります。

    具体的な売却手続きは難しくありません。単独所有の不動産と大きく変わるところはありません。司法書士に相談すれば、詳細に教えてくれるでしょう。

    売却時の税金に関してですが、既に所有権が移転されているなら相続税の支払いは終えられていると推察します。したがって懸念されているのは、譲渡所得に対する税金なのでしょう。譲渡所得税は以下の計算式で算出できます。

    譲渡所得＝譲渡価格-（取得費用+譲渡費用）※特別控除は、本件の場合適用されません。
    譲渡所得税＝（譲渡所得-特別控除）✕税率　※税率は短期（所有から5年以下）で20.315％、長期（5年を超える期間所有）36.93％

    市場相場や取得額が不明ですので具体的な金額はコメントできませんが、あくまで上記で算出された税額の3分の1が相談者様の負担になります。

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    金澤 寿一郎

    株式会社tento

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/08/26

    はじめまして。
    株式会社tentoの金澤と申します。
    ご相談内容拝見しまして、お力になれればと思いご回答させていただきます。
    お困りかと思いますので、一助となると幸いです。

    まず、一度は全員での売却の打診をされたとのこと。
    もちろんこれがベストですが、いずれ先の使用を
    加味すると踏み切れないということですね。

    できることであれば上記のご兄弟様のお考えを
    説得できるのが一番良いかと思いますがそうならない場合を先日お手伝いしました。
    持ち分のみを買い取って下さる法人様がいくつかおり、そこに買い取っていただきました。

    本当にお困りであればそのような会社様に買い取っていただくのも手ではないかと思います。
    とは言え本当に最終手段と思ってください。
    残されたご兄弟様が戸惑ってしまうことは明白ですので
    できるならば皆さんで足並みを揃えられるともちろん良いかと思います。

    一般のエンドユーザー様に持ち分だけを売却するのは至難の業ですので
    上記のような一例もあると捉えてくださいませ。
    参考になりますと幸いです。
    どうぞよろしくお願いいたします。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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