不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
40代
女性
エリア

東京都武蔵野市
投稿日

2024/12/10
更新日

2024/12/11
［1回答］

378 view

借地から土地を購入する流れや、価格が適正かどうか教えてください。

私は現在、借地に建つ住宅に住んでおり、地主からその土地を購入する提案を受けています。しかし、借地権の扱いや土地購入に伴う法的手続きについて詳しくなく、どう進めるべきか悩んでいます。

借地権はあと15年残っており、その間に建物の老朽化も進むため、土地を購入してリフォームや建て替えを検討しています。
ただ、土地の購入価格が適正かどうか、また購入後の固定資産税の負担がどの程度増えるのか心配です。
地主との交渉や契約書の作成において注意すべき点があれば知りたいです。

このような状況で、借地から土地を購入する際の具体的な流れや、専門家に依頼すべき事項についてアドバイスをいただけますでしょうか。

私が回答します
投稿日

2024/12/11

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
ご相談を拝見しました。

定期借地権に関する底地の買取相談ですね。まず、私たちが定期借地権の住宅を査定する場合においては次の底地相続税評価額を参考にして行うのが一般的です。

定期借地権の評価額＝定期借地権の目的となっている宅地の自用地評価額×（① ÷ ②）×（③ ÷ ④）

　①定期借地権等の設定時に受ける経済的利益の総額

　②定期借地権等の設定時の宅地の通常の取引価額

　③課税時期における定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

　④定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

ただし、この計算式で算出されるのは相続税評価ですので、流通価格として参考にするため次の計算式で得られた価格を参考にするケースも多いです。

自用地評価額－自用地評価額 × 定期借地権の残存期間に応じた次の①から④のいずれかの割合

　①残存期間が 5 年以下のものは、5％

　②残存期間が 5 年超 10 年以下のものは、10％

　③残存期間が 10 年超 15 年以下のものは、15％

　④残存期間が 15 年超のものは、20％

この計算式では、実勢価格から定期借地権の残存価格を差し引くという単純な計算ですので、相談者様の場合、土地実勢価格-15％が適正額の目安となります。もっとも、この価格は第三者に借地権付き住宅を販売する場合における底地評価ですから、本件の場合、これが適正価格と言えるかどうかは微妙なところです。

当事者間で借地権の残存期間どのように評価するか、協議する必要があるでしょう。交渉には専門知識が不可欠なため、信頼できる不動産業者を媒介させることをお勧めします。

もっとも、不動産業者でもこのような取引に長けている業者は多くありません。相応の知識と専門性が必要だからです。

次に固定資産税額の増加ですが、現在、相談者様と土地の固定資産税を負担されていない状態です。
土地所有者から固定資産評価額を聞き、それに住宅用地の特例措置を当てはめればすぐに計算できます。

ちなみに、住宅用地の特例措置を用いた税額計算は次の通りです。

◯固定資産税＝固定資産評価額✕1/6（200㎡まで。それを超える部分は1/3）✕税率（1.4％）
◯都市計画税＝固定資産評価額✕1/3（200㎡まで。それを超える部分は2/3）✕税率（0.3％）

いずれにしても後日問題を生じさせないよう、価格協議と売買契約書等の準備が不可欠です。まずは信頼できる不動産業者探しから始められると良いでしょう。

以上、参考になれば幸いです。