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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 40代
  • 女性
  • エリア
    埼玉県所沢市
  • 投稿日
    2025/01/02
  • 更新日
    2025/01/09
  • ［2回答］

545 view

競売物件の購入、リスクや注意点を知りたいです。

現在、家族4人で賃貸マンションに住んでいますが、住宅費を抑えるために中古マンションの購入を検討しています。
最近、競売物件が通常の中古物件よりも安く購入できると聞き興味を持ちました。

ただ、競売物件にはどのようなリスクがあるのかあまり分かっておらず
例えば、前所有者が退去しない場合や修繕費が高額になるケースなど、具体的な注意点を知りたいです。

競売物件の購入手続きや流れについても初心者向けに詳しく教えていただけると助かります。
競売物件を購入した場合、住宅ローンについても利用できるのでしょうか。

家族が安心できる選択肢なのか判断したいので、アドバイスをお願いします。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/01/09

    競売（けいばい　と読みます）物件が本当に安く買えたのは１０年ぐらい前です。現在では業者がかなり参入してきており、かなり様相が変わってきています。

    普通の不動産は、購入前に内見が可能ですが、競売物件はこれができません。販売用資料（マイソク）もなく、いわゆる３点セット（物件明細書，現況調査報告書，評価書）を見て購入するかどうか判断するしかありません。３点セットは不動産競売物件情報サイト（BIT　https://www.bit.courts.go.jp/）から無料で取得できます。

    購入したいとなれば、裁判所が指示する金融機関に保証金を振り込んだうえ、必要書類を手持ちあるいは郵送で執行官室に送ります。

    問題は、普通の不動産取引と異なり、責任の所在が入札者の側にあることです。３点セットで現況調査報告書が含まれていますが、この状態が維持されるとは限りません。中にはどうせ取られるのだから壊してしまえという債務者もいます。修繕費用は落札者持ちになります。

    落札費用については、いくつかの銀行はローンを組んでくれるところがあります。かなり増えてきましたので、聞いてみるといいでしょう。ただし、住宅ローンではありませんので、条件は悪くなります。

    昔のように反社勢力が居座るということはなくなりましたが、当の債務者自体が反社勢力である場合があります。

    それでもトライしたいという場合は、不動産競売流通協会という一般社団法人が、競売のアドバイスをできる不動産会社や銀行、士業を組織化して流通の促進を図っています。会員は一般の競売落札希望者に対してアドバイス等を行っていますので、こういった経験者に頼るという方法もあります。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/01/03

    ご相談を拝見しました。

    従前より利用しやすくなった競売ですが、相応のリスクが伴います。基本的な知識が伴わない状態での利用は、私個人としてお勧めしません。理由としては以下のようなものが挙げられます。

    ◯得られる情報が制限される
    例外を除き競売物件は内覧できません。三点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）に記載された情報から、建物内部の劣化状況や権利関係を判断する必要があります。特に建物内外の状況については写真点数がそれほど多くはなく、かつ現況調査時点の内容です。したがって、競落後に室内に入ると想定した以上に状態が悪いケースもありえ、その場合、相談者様が心配されている通り修繕費も跳ね上がります。

    ◯時間的な問題
    入札期間は最大でも1ヶ月弱程度であり、その間に入札額を決定し入札しなければなりません。三点セットの閲覧開始から物件調査や、融資申込（競売でも住宅ローンの利用は可能です。ただし、融資実行のタイミングや登記手続きなど、知識のない方が手掛けるのは困難を伴います）などを行う必要があり、これを一般の方が行うのはなかなかに困難です。

    ◯入居者の立退き
    占有者がいる場合、立退き交渉を自ら行う必要があります。従前とは違い、占有者が立退きに応じない場合には裁判所が比較的簡易に「不動産引渡命令」を発してくれるようになりましたが、命令が出された後も占有が継続されている場合には、強制執行を断行しなければなりません。その場合、執行官の立会調整や鍵業者、引っ越し業者の手配などが必要となり、手間と時間、費用のほか相応の知識も必要です。

    競売物件は市場価格の7～8割り程度が競落額になると言われていますが、不動産価格高騰の余波もあり最近は競落額が上昇している傾向も見受けられます。妥当性を鑑みた入札額の決定についても、相応の知見が求められます。

    なお、不動産競売手続きの流れについては、裁判所が運営するサイトに詳しく記載されていますのでご確認ください。
    こちら

    以上、参考になれば幸いです。

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所在地：品川区〇〇
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階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
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