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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 離婚
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    福岡県福岡市中央区
  • 投稿日
    2025/08/29
  • 更新日
    2025/12/03
  • ［2回答］

441 view

共有ローンの持分放棄は可能なのか

元妻とペアローンで組んだマンションがありますが、離婚後も私が住み続けています。
元妻の持分を私が引き取る場合、名義変更や贈与税の負担はどうなるのでしょうか。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/12/03

    はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田です。

    ご相談ありがとうございます。

    ■ 結論：元妻が“持分を放棄”する＝基本的にできない（贈与税の対象）
    持分をあなたに「タダであげる」「放棄する」形になるため、税法上はあなたが贈与を受けた」と判断されます。そのため、贈与税の課税対象になる可能性があるかと思います。。

    ■ 1. ペアローン＋共有名義の基本ルール
    ペアローンは以下の特徴があります：
    ✔ ① お互いがそれぞれ住宅ローンを組んでいる
    （主債務者はそれぞれ本人）
    ✔ ② 不動産は「共有名義」
    持分割合（例：夫1/2、妻1/2）が登記されている。
    ✔ ③ どちらかの持分を移すには「銀行の承諾」が必須
    → 銀行が認めないと、そもそも名義変更できません。

    ■ 2. 元妻の持分をあなたが引き取る方法（3つ）
    ① あなたが元妻のローン残債を引き受ける（＝借換えや名義変更）
    現実的に最も多いパターンです。

    （流れ）夫が単独でローン審査を受ける
    　　　　銀行がOKすれば、妻側のローンを完済 or 夫が引き継ぐ形で一本化
    　　　　名義を夫へ100％に変更

    必要になる費用
    売買代金（時価 × 妻の持分割合）
    登記費用
    銀行手数料
    司法書士費用

    ポイント
    夫の収入だけで住宅ローン審査が通るかが最重要。
    通らないと、この方法は不可能。

    ② 財産分与として夫に持分を渡す（≒売買扱い）
    離婚時に多い方法。

    ただし注意！
    財産分与期間は「離婚成立から通常2年以内」
    銀行の承諾が必要
    実務上は、財産分与でも“銀行は夫単独返済能力”を厳しく審査する

    結果として
    → 実質は① とほぼ同じ流れになる。
    → 銀行が認めない場合は進められない。

    ③ 元妻が「持分をタダであなたに渡す」（放棄）→ これはNG
    これは税務上、贈与になるかと思います。
    ✔ 銀行がまず承諾しない
    「持分は放棄するがローンは残る」という矛盾構造

    返済能力の審査も通らない
    結論：持分放棄はほぼ不可能。

    ■ 3. 不動産の価値が下がっている場合（オーバーローン）
    この場合も、持分放棄は贈与税がかかるため避けるべき。

    現実的な対応
    銀行へ「売却＋残債の返済計画」相談
    夫単独で引き継ぐなら、返済能力審査が絶対条件

    ■ 4. あなたが住み続ける際の現実的な解決策（最適解）
    ✔ 【最善】あなたが単独でローン組み直し（借り換え）し、持分を100％にする

    → 贈与税なし
    → 財産分与 or 売買扱い
    → 銀行が許可すれば一番きれいな形

    ✔ 【次善】離婚時財産分与として名義変更
    → 非課税
    → 銀行がOKなら成立

    ✔ 【NG】持分放棄
    → 贈与税
    → 銀行が認めない
    → リスクが最も大きい

    ■ 5. よくある質問への回答
    ● Q1. 離婚後でも財産分与による名義変更は可能？
    → はい、2年以内なら可能。

    ● Q2. 妻の持分の評価は？
    → 「市場価格 × 持分割合」
    → 仲介会社の査定書を2〜3社取るのが一般的。

    ● Q3. 贈与税を回避するには？
    → “売買扱い”もしくは“財産分与扱い”で進める。

    ● Q4. 銀行は承諾してくれる？
    → 一番のハードル
    → 年収・返済負担率・勤続年数による
    → 相談先：元の銀行 or 別の銀行の借り換え

    ■ 6. あなたの状況に最も近い実務的アドバイス
    あなたがマンションに住み続けている場合は、

    ✔ ステップ1
    マンションの現在価値を査定（不動産会社2〜3社）

    ✔ ステップ2
    ご自身の収入で
    「妻側の残ローン＋持分買取金額」
    をまとめて借り換えできるか金融機関に相談

    ✔ ステップ3
    借り換え可能なら
    → 売買 or 財産分与として名義を100％あなたへ変更
    → 贈与税なし
    → 離婚後のトラブルなし

    借り換え不可なら
    → 不動産を売却して清算するのが最も安全。

    以上、参考になれば幸いです。
    税務については、最終的には税理士への確認をお願い致します。

    角田浩崇
    さんに相談する

  • 私が回答します

    小川佳宏

    小川FP・行政書士事務所

    • 60代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/09/01

    ご相談内容拝見しました。離婚されぺアローンで購入したマンションの元妻の持ち分をお引き取りになりたいが名義変更や贈与税の心配でお悩みなのですね。

    離婚されたので離婚協議書の中できちんと財産分与や、お子様がいれば養育費など取り決める必要があります。公正証書にした方がよいでしょう。その中で、マンションがローンと元妻の持ち分を相談者様に分与することを明記しておく必要があります。ただし
    ・元妻のぺアローンの借り換えがありますので、相談者様が事前に銀行に確認され銀行が相談者様の資力から返済可能なことを確認しておく
    ・銀行も可能と判断すれば離婚協議書の中に明記し公正証書にします。必須ではないのですが公文書にすることでお互いの実効性が確実になります；
    ・名義変更は協議書ができたら速やかに行う。

    離婚にともなう財産産分与であれば一般的には贈与税は発生しません。ただし、
    1. 婚姻期間中の共有財産の価値を著しく超える場合
    2. 離婚から長期間経過後に財産分与を行う場合
    3. 財産分与の名目で実質的な贈与と見なされる場合
    は贈与税のリスクがあるとされます。従い、
    - 財産分与の根拠や計算方法を明確に文書化する
    - マンションの適正評価額を不動産鑑定士等に依頼して客観的に算出しておく
    など説明できるようにしておくことをお勧めします。
    税金のことは税理士、名義変更登記は司法書士にご相談ください。

    以上ご参考まで。

    小川佳宏
    さんに相談する
この質問に回答する

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