不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
男性
エリア

埼玉県さいたま市大宮区
投稿日

2025/10/12
更新日

2025/10/13
［2回答］

446 view

マンションを売って利益が出ました。確定申告って自分でやるんですか？

昨年、住み替えのためにマンションを売却しました。
購入価格3,800万円、売却価格は4,400万円ほどで利益が出たようです。
不動産会社の担当者から「確定申告が必要になります」と言われたのですが、正直どう進めればいいのか分かりません。
会社員なので年末調整で済むと思っていましたが、税務署で申告する必要があるのでしょうか。
経費になる項目や控除などもよく分からず、不安です。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/10/13
ご相談を拝見しました。

不動産を売却し、以下の算式により計算した結果利益が出た場合は原則として確定申告が必要です。

譲渡価格-（取得費用+譲渡費用）＝譲渡利益

概算ではありますが、相談者様の場合には300万円弱の譲渡利益が発生するでしょう。

取得費用や譲渡費用には、登録免許税、不動産収得税、印紙税などの税金のほか、媒介手数料などの直接費用が該当します。相談者様のケースでは利益が6000万円以下ですので、本来は譲渡利益に対して14％（所得税10％+住民税4％）課税されますが、3000万円の特別控除が利用できるため、実質的には非課税となります。

確定申告は国税庁が公開する確定申告書作成コーナーを利用すれば簡単に行えますし、e-Taxを利用すれば申告書を印刷して税務署へ赴く必要もなく、申請までパソコンやスマホで完結できます。

奥林洋樹
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私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/10/12
ご相談拝見致しました。

マンションを売って利益が出た場合、会社員でもご自身による確定申告が必要になります。

年末調整はあくまで給与所得のみが対象。
不動産の売却益（＝譲渡所得）は別途申告が必要です。

【確定申告の時期】
翌年2月16日〜3月15日
税務署またはe-Taxで申告できます。

【譲渡所得の計算】
売却価格
－（購入価格＋購入時の諸費用）
－売却にかかった費用
＝譲渡所得

▼主な経費
・仲介手数料
・登記費用、印紙代
・測量費、リフォーム費用（資産価値を高めるもの）

【ポイント】
今回のように「住み替えのために自宅を売った」場合、居住用財産の3,000万円特別控除
が使える可能性があります。

この特例が使えれば、利益（譲渡益）が3,000万円まで非課税。今回のような数百万円の利益なら税金はかからないケースが多いです。

【確認しておきたい条件】
・実際に住んでいた自宅であること
・過去3年以内に同じ特例を使っていないこと
・家族への名義変更などを経ていないこと

【次のステップ】
1. 売買契約書や領収書を整理
2. 税務署またはe-Taxで「譲渡所得の内訳書」を作成
3. 控除の適用可否を窓口で確認

利益が出た＝必ず課税ではありません。
3,000万円控除の可能性を前提に、
落ち着いて準備すれば大丈夫です。

なお、私は税理士資格を持つ立場ではありませんので、税額計算や控除の最終判断については、必ず税務署または税理士にご確認ください。

ここでお伝えしている内容はあくまで一般的な考え方です。状況（居住年数・登記名義・家族構成など）によって扱いが変わる場合があります。

ご参考となれば幸いです。

渡邉将仁
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