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REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    福岡県春日市
  • 投稿日
    2025/10/26
  • 更新日
    2025/10/26
  • ［2回答］

268 view

今後の金利上昇について

今後、更に物価高になっていくことを考えると、金利も上昇していくと考えています。
8年前に変動金利で住宅ローンを組みましたが、どのタイミングで固定金利に切り替えた方が良いのか迷っています。
今すぐではなくて良いにしろ、ここから数年で大きく変わってくるかと思うのですが、専門家の方がどう考えているのか教えてください。

  • 私が回答します

    高橋 淳

    株式会社プレシャスホームズ

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/10/26

    お世話になります。プレシャスホームズの高橋と申します。

    ご質問者様のご推察のとおり、物価上昇に伴い、つい1ケ月前位までは今後半年～2年で
    1％程度上がるのではないかという意見もありますが、5年位はかかるのではという意見も
    あります。
    ただ、植田日銀総裁が先日様子見の判断をされましたので、高市政権がどの程度影響するかを
    今後見ていくしかないでしょう。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/10/26

    はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

    住宅ローン（変動金利から固定に切り替えるかどうか）について、私の私見と「検討すべきタイミング・ポイント」について整理します。もちろん、個別の金融状況・返済期間・借入残高・収入見通しなどによって最適な選択は変わるため、あくまで「今考えられている論点」を把握しておくという形でご参考にしてください。

    〇専門家の見解・現在の状況
    以下、主な論点をまとめます。

    ・金利上昇の可能性
    日本銀行（日銀）が長年の超低金利・量的緩和政策から少しずつ正常化（マイナス金利の解除、長期金利の抑制政策の見直し）に動いています。
    特に「長期固定金利」が連動しやすい長期金利（10年国債など）には上昇圧力が出ていると指摘されています。また、変動金利も「今は低くても将来上がる可能性」が危惧されており、ローン返済者の間で「金利上昇リスクをどう捉えるか」がテーマになっています。

    ・変動 vs 固定、それぞれのメリット・デメリット
    変動金利：現在は低水準で支払い負担が軽く済むメリットがあります。
    ただし、金利が上がったときに返済額が増えるリスクがあります。

    固定金利：借入時に金利を固定してしまえるため、将来の金利上昇があっても支払額が変わらないという安心感があります。ただ、その分当初の金利が変動金利より高めというデメリットがあります。

    ・専門家が今「すぐ固定すべき」かどうかの見解
    「慌てて変動から固定に切り替えなくても良い」という意見も出ています。例えば、変動金利で借りていても、今すぐ固定に替えるタイミングではないという見方。
    一方で、「金利上昇局面を想定して、固定への切り替えを検討したほうが良い」という考え方もあります。特に将来の支払いの見通しが厳しい場合。

    〇どのタイミングで固定に切り替えるべきか：検討すべきポイント
    あなたが「8年前に変動金利で住宅ローンを組んだ」とのことで、既に長期にわたる返済が続いている状況です。以下の観点から「いつ切り替え（または借り換え）を検討すべきか」を考えてみましょう。

    金利水準の見極め
    固定金利（または固定期間選択型）の金利が「今のうちにこの水準で確保できるか」をチェック。もし固定金利が既に上がってしまっている局面なら、切り替えのコストとメリットのバランスが変わります。

    変動金利との金利差がどれくらいあるか。差が小さいうちに切り替えられれば、安心を取る価値があります。

    今後の金利上昇リスクと自身の返済余力
    もし今後数年で金利が上がってしまった場合、変動金利（または固定期間選択型から変動へ移行するタイプ）で返済額が増える可能性があります。

    返済額増加に対応できる家計の余力（収入、貯蓄、繰上返済余地など）があるかを確認。家計的に余裕があれば変動のままでも選択肢として残ります。

    借入残高・返済期間の残り・ライフプラン

    既に借入から8年経っているということで、返済期間の残り年数、残債額、これからのライフイベント（子どもの教育、老後資金など）を確認。返済期間が短くなっていくほど、固定金利への切替メリット／デメリットの構図が変わります。

    仮に返済期間が短くなっているなら、「残り返済期間が短いうちに金利上昇リスクを固定化しておきたい」という考え方も出てきます。

    借り換え・固定への切替コストの確認
    固定に切り替えるためには、銀行との契約変更・手数料・残債の条件変更などが必要な場合があります。これらのコストを踏まえて「切り替えたときの支払い総額」で損益を見ましょう。

    さらに、「固定金利に切り替える＝将来の変動上昇リスクをカバーするための保険料的な意味合い」があるため、その“保険料”を支払ってでも安心を取るかどうかを検討。

    〇タイミングとして早めの検討が賢明
    専門家の多くは「金利が上がる可能性がある中で、切り替え時期を完全に後ろにずらすのもリスクがある」と言っています。

    ただし「今すぐに慌てて切り替えろ」というわけではなく、「この先１～数年のうちに切り替えの検討を本格化しておく時期」であるという考え方が多いです。

    〇あなたの場合に特に考慮したい点
    あなたの状況（8年前に変動金利で借入、これから数年のうちに金利上昇も予想）から、次のような形で検討を進めることをおすすめします。今の変動金利の水準と、もし金利が上がったときに返済額がどうなるかを試算。例えば、「金利＋0.5〜1％」となった場合、毎月返済額・総返済額にどのくらい影響が出るか。

    固定金利（もしくは固定期間選択型）に切り替えた場合の金利・期間・手数料などを複数銀行で見積もる。

    切り替えのコスト（手数料、返済額増減、期間の変更）を踏まえて、「切り替えた場合 vs 変動のまま持ち続けた場合」の損益比較。

    家計の収支・貯蓄・将来のライフイベント（教育費、老後資金など）を改めて見直し、「金利上昇リスクに耐えられるか」を判断。もし耐えられないという見通しがあるなら、早めに固定化を検討。

    金利上昇が「どれくらい・いつ」起きるかは確定ではないため、「完全に見切りをつける」ではなく「切り替えの検討時期を決めておく」というアプローチが現実的。例えば「金利がこの水準を超えたら固定に切り替える」というようなトリガー条件を設定しておくのも手です。

    〇結論としての私の見立て
    私の整理としては、あなたのようなケースでは以下のような判断が合理的だと思います：
    今すぐ慌てて固定金利に切り替える必要は必ずしもないと思われます。現在の変動金利水準がかなり低く、すぐに金利上昇がどこまで・どのタイミングで起きるかが不確実であるためです。
    一方で、「このまま変動を放置する」という選択肢もリスクを含んでいるため、“来年〜数年以内”に固定金利への切替検討を本格化しておくことが賢明です。固定に切り替える時期としては、「固定金利の水準が上がる前、または変動金利が上がる見通しが明確になった段階」が理想ですが、見通しが明確になる前に“安心を確保する”という意味では早めの段階で準備しておくことも十分意味があります。最終的には「切り替えコスト」「家計キャッシュフローへの影響」「将来金利が上がった場合の返済余力」を踏まえ、自分のリスク耐性と相談して判断するのがベストです。

    最後になりますが、最終判断はご自身で行うようにお願い致します。
    以上、参考になれば幸いです。

    角田浩崇
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