不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 投資
- 40代
- 男性
-
- エリア
- 東京都杉並区
-
- 投稿日
- 2025/11/03
-
- 更新日
- 2025/12/16
- ［3回答］
1019 view
賃貸中のマンションを売るタイミングについて
投資用として保有しているマンションが、今月で入居者が退去予定です。
空室になる前に売却した方が良いのか、退去後のリフォームをしてからの方が良いのか悩んでいます。
賃貸中に売る場合・空室で売る場合のそれぞれメリット・デメリットが知りたいです。
-
お世話になります。プレシャスホームズの高橋と申します。
マンションの広さがワンルームの場合、賃貸中の方が良いでしょう。
ファミリータイプの場合、空室で売った方が良いでしょう。
理由は、買主が自ら住むために買い、住宅ローンが使える30㎡以上あるのであれば、
低金利で購入できるため売値を上げられるからです。
ワンルームの場合、そもそも投資用のため、一般的には空室より賃貸中の方が
買う方もすぐに収入があるため、賃貸中の方が良いです。
ただ、相場より安く貸している、サブリースである、といった理由ですと
退去してリフォームして賃料を上げて入居者をつけて売る方が良いでしょう。 -
はじめまして、イエステーション 株式会社コムハウスの角田と申します。
ご質問有難うございます。できるだけわかりやすく整理してご説明いたします。
【賃貸中マンションを売るタイミング】
「賃貸中で売る」か「空室で売る」か？
① 賃貸中に売る（オーナーチェンジ）
メリット
売れるまで家賃収入が続く
空室リスクがない
手間が少ない（内見対応ほぼ不要）
デメリット
買主は投資家のみ
室内を見せられず価格が上がりにくい
家賃が安いと売却価格も低くなる
⇒「早く・安全に売りたい人向け」
② 空室で売る（退去後）
メリット
投資家＋自分で住む人にも売れる
内見でき、印象が良いと高く売れやすい
立地が良ければ価格アップが狙える
デメリット
売れるまで家賃収入がない
管理費・修繕積立金は自己負担
売却まで時間がかかる可能性
⇒「価格を重視したい人向け」
③ リフォームは必要？
基本は「軽い原状回復まで」でOK
壁紙・床の張替え程度で十分なことが多い
フルリフォームは費用倒れになりやすい
今回の状況（退去予定あり）のおすすめ判断
賃貸中価格と空室価格の両方を査定
価格差が
- 小さい → 賃貸中で売る
- 大きい → 空室で売る
空室で売るなら、まずは
「リフォームなし・現状渡し」で売り出すのもアリ
まとめますと、
「早さ・安全」なら賃貸中、
「価格重視」なら空室。
以上、参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 神奈川県横浜市鶴見区
-
- 投稿日
- 2024/02/13
- ［3回答］
1962 view
マンション投資に関心を持っていますが、金利の上昇や人口の減少といった要因がリスクとして挙げられています。
マンション投資に関心を持っていますが、金利の上昇や人口の減少といった要因がリスクとして挙げられています。 節税効果はあるものの、将来的なリスクを考えると今から始めるのは適切でしょうか？ また、具体的なリスクヘッジ策はありますか？例えば、地域選定や物件の特性に注目することで、リスクを抑えることができるのでしょうか？
1962 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県志木市
-
- 投稿日
- 2025/04/19
- ［0回答］
1058 view
空き家の不動産クラウドファンディングとは
地方にある実家を相続し、保有しています。 現在は空き家の状態が続いていて、築40年以上の木造住宅、 しばらく放置していたため雨漏りなどもあり、賃貸や売却も難しい状況です。 不動産クラウドファンディングを知り、気になっているのですが 自分の物件も対象になるのでしょうか。 対象物件の基準や、どのような手順で進められるのか、 所有者側がどの程度関与できるのか、 収益が出るまでの仕組みなどがよく分かりません。 また、個人で再生プロジェクト？を提案するようなケースと、 既に企画されているファンドに空き家を提供するケースの違いも知りたいです。 詳しく教えてください。
1058 view
-
40代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県久留米市
-
- 投稿日
- 2024/08/05
- ［0回答］
1539 view
最近J-REITへの投資を始めました。
最近J-REITへの投資を始めました。分配金や売買益に関する税金について、いくつか疑問があります。 まず、分配金にかかる税金は確定申告が必要なのでしょうか？特定口座（源泉徴収あり）で保有していますが、追加で手続きは必要ですか？ また、複数のJ-REITに投資していますが、それぞれの分配金や売買損益を個別に管理する必要がありますか？それとも、一括で計算できるのでしょうか？ さらに、長期保有による税制優遇はあるのでしょうか？株式投資のような少額投資非課税制度（ニーサ）の対象になるのかも知りたいです。 J-REITの税金に関する基本的な仕組みや、効率的な節税方法があれば教えていただきたいです。初心者にも分かりやすい説明をお願いします。
1539 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 宮城県仙台市太白区
-
- 投稿日
- 2023/09/08
- ［1回答］
2186 view
管理会社と入居者のトラブル
アパート経営しております｡ 同じ敷地内にアパートがあり、6月に入居者さんが居ない事に気付いて管理会社に電話しました｡大至急確認しますと電話を切られ電話を待ちましたが来ず、痺れを切らしまたこちらから電話をしました｡ 必ず電話を下さいと言って待ってると店長から電話があり、実はその入居者と管理会社が去年の11月から色々な件で揉めてて、5月末に引っ越したと告げられました｡どうりで６月分家賃振り込まれてない訳だ。 普通出る時1ヶ月前には遅くともいいますよね？すると６月分は入居者から預かってます｡７月分はこちらで負担しますと言われました｡ その入居者の契約は 2年更新で、2023年７月30日終了でした｡そこで私が思うのは、もしも管理会社と入居者が揉める事が無ければまだまだ借りててくれたんではないのか？また新しい人を募集するにあたりまた広告費やら仲介料、空室に伴う損害｡それが全部こちらに負担来るのが腑に落ちないのです｡ 入居者が出るのにあたり、入居者が弁護士を入れたらしく引越し代とか管理会社が払ったらしいのです｡結局入居者が出てくのにも立会いもしておらず、何か不具合があったら誰に請求するの？経年劣化にして全部がこちらが負担？冗談じゃない勘弁してくれといった感じです｡ 部屋なんか５月に出てったまんまです｡クリーニングすらしてません｡管理会社は何かあり電話をしても不在とか、折り返し電話しますと中々連絡取れません｡今週あまりにも電話来ないのでブチ切れてこちらから電話をして、クリーニングもしてないし、早く新しい人入れて下さい!1ヶ月空くと55000円入んないんですからね！本当早くして下さいとお願いしました｡ ７月分迄入ったとしても結局８月、９月と 2ヶ月分は入っては来ません｡店長に揉め事無ければ居たかも知れないですよね？その保障はして貰えないんですかと聞いたら最初から引越すつもりだったみたいですよ｡引越し先決めてたみたいだし。だから保障は無いと。なんか腑に落ちません｡ 長くなり申し訳ありません｡話の内容意味通じましたか？私の主張は揉め事さえ無ければ居たかも知れないのに、一体何してくれてんの？空室の期間も払ってくれてもいいんじゃない？と思うのです｡私の考えがおかしいですか？何かいい方法があればお力をお貸し下さい｡ 長文大変失礼しました｡
2186 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都墨田区
-
- 投稿日
- 2025/03/01
- ［2回答］
1296 view
不動産投資の悩み
私は最近、東京の墨田区でワンルームマンション投資を始めたのですが、いくつか悩みがあります。 まず、一番気になっているのは空室リスクです。購入した物件は駅から徒歩10分圏内で築10年程度の比較的きれいなマンションなのですが、なかなか入居者が決まりません。不動産会社に相談すると「家賃を少し下げれば決まりやすくなる」と言われたものの、すでに相場より少し安めに設定しているので、これ以上下げると利回りが悪化してしまいます。 また、管理会社の対応にも少し不安を感じています。最初は「募集も管理もすべて任せて大丈夫」と言われていましたが、実際は連絡が遅かったり、こちらから催促しないと動いてくれなかったりすることがあり、信頼して任せていいのか悩んでいます。 さらに、今後の修繕費や固定資産税の負担も気になります。購入時にある程度計算していたものの、実際に支払いが発生すると想定以上に出費がかさみ、長期的に見て本当に利益が出るのか不安になっています。 ワンルームマンション投資は初心者でも始めやすいと言われていますが、思った以上に難しいと感じています。同じような経験をされた方、どのように対処されたのかアドバイスをいただけると助かります。
1296 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2026/02/05
- ［2回答］
875 view
不動産投資の話をすると、必ず空気が重くなります
将来の備えとして、不動産投資に興味を持ちました。 数字を見て、セミナーにも参加し知識をつけて検討しているつもりですが、 家族や友人に話すと、必ず反応が悪くなります。 「危ない」「やめたほうがいい」理由ははっきりしないのに、否定だけされます。 確かに簡単ではないと思いますが、株や仮想通貨より確実ではと感じています。 不動産投資の成功率は低いものなのでしょうか。
875 view
-
30代 女性
- 投資
-
- エリア
- 東京都世田谷区
-
- 投稿日
- 2025/01/14
- ［2回答］
1156 view
住宅購入
都内の物件数に強みを持っている会社が多い印象ですが、人気エリアで空室リスクは低くとも、突然隣に新築マンションが建って家賃が下がるリスクも高いのでは？と思っています。
1156 view
-
50代 男性
- 投資
-
- エリア
- 埼玉県朝霞市
-
- 投稿日
- 2024/04/30
- ［7回答］
1792 view
ペット可にするデメリット
アパートのオーナーをしています。 4世帯あるのですが、その内の1部屋がなかなか埋まらず、管理会社から家賃の減額やペット可にする提案を受けています。 家賃の減額はしたくないので、ペット可にしようか悩んでいるのですが、ペット可にした場合のデメリットはどんなところでしょうか。 この部屋だけ半年以上空室になっており、どうにかしたいとは思っているのですが個人的にペット可にすると退去時の部屋の修復等、手間がかかりそうで負担に感じています。 また、1部屋だけペット可にすることは不公平感もあり、難しいでしょうか。 またそれ以外に空室を埋めるアドバイスなどがあれば教えていただきたいです。よろしくお願いします。
1792 view
-
30代 男性
- 投資
-
- エリア
- 福岡県糸島市
-
- 投稿日
- 2020/02/07
- ［5回答］
3179 view
ワンルームマンション投資について
ワンルームマンション投資を検討しているものですが、著名な経済ジャーナリストさんに相談したところ、「ワンルームマンション投資は、１０年くらいで資産価値が大幅に下がり、つまり、家賃も下がるので、１０年後からの収益が想定できないのでやめた方がいい。そんな都合のいい話ばかりなら、個人に勧めず、その不動産会社がやってる筈。そうなっていないから全て嘘だと思った方がいい。」とアドバイスをもらいました。 統計的にほぼすべての不動産会社が描いているモデルプランが、非常に高い確率で崩れるとのことでした。 実際、やはりそうなのでしょうか。
3179 view
-
40代 女性
- 投資
-
- エリア
- 香川県高松市
-
- 投稿日
- 2025/12/07
- ［1回答］
802 view
相続放棄する場合は、残っている家財も放棄して良いですか？
母がなくなり、実家の相続をしなければいけないのですが、駅から離れた田舎の築古戸建ての為、相続放棄を検討しています。 他は預金が少しありますが、大きな金額ではありませんでした。 相続放棄する場合、実家の中に残されている家財などは全て放置で良いのでしょうか。 家具・家電・日用品・冷蔵庫にもまだ色々入っています。 相続人は兄と私ですが、兄は海外にいる為私に頼みたいとのことで一人で動いています。 私自身も遠方に住んでおり、重要書類や遺品整理（最低限）は行いましたが、あとは全て破棄してしまいたいです。 相続放棄の手続きをしても、家財の処分までは対応しなければいけないのですか？教えてください
802 view
相談先を選択してください
今月で退去になるなら、買う側も当然その事実は把握することになるので、どちらもあまり変わらないでしょう。
立地と築年数にもよりますが、もし立地が良く、築年数も古くなく、周辺の賃料が上昇傾向なら、クリーニングをした上で賃貸募集をかけながら並行して売りに出すのが賢明かと思います。
もし売却を急がず、ローン返済や収支がプラスで、これまでより高い賃料で借り手がつけば、そのまま持ち続けても良いかと思います。
現状収支がマイナスで、今後も賃料の上昇が見込まれないなら、早めに売却して損益通算で税金を取り戻し、精神的な負担を清算するという考え方もあります。
ご参考になれば幸いです。