不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
男性
エリア

東京都清瀬市
投稿日

2026/01/17
更新日

2026/01/18
［2回答］

487 view

囲繞地通行権がある土地、売却時に不利になりますか？

実家近くの土地（約95㎡）を相続して売却予定です。
測量を進めたところ、隣地を通らないと公道に出られない形で、登記上も「囲繞地通行権」が関係する可能性があると指摘されました。
現況は問題なく出入りできていますが、買主にどう説明するのか、価格にどれくらい影響するのか全くわかりません。
事前に整えておく手続きや、売り出し方の工夫があれば教えてほしいです。

私が回答します
田中和彦

株式会社コミュニティ・ラボ
- 50代
- 京都府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/01/17
囲繞地通行権が関係する土地は、売却時に不利になる可能性が高いです。というのも、隣地の許可がないと建物の建築確認が下りないことが多く、結果として資産価値が下がる要因になります。隣地を買い足して公道に接道させることができれば理想的ですが、費用・相手次第で現実的でないケースもあります。

また、このような接道に課題がある土地の売却では、売り方や交渉の進め方によって結果が大きく変わるため、経験のある不動産実務者や専門家に相談することが重要です。ご自身の判断や知識だけで進めるとリスクが高いため、プロのアドバイスを受けた上で方針を決めることをおすすめします。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/01/18
ご相談を拝見しました。

まず、囲繞地通行権は民法第210条で規定された権利であるため、原則として登記によらず権利を主張できます。この権利は、所有者が変わった場合でも承継されます。ただし、通行は適切な範囲で、かつもっとも損害の少ない範囲であるとされているため、車やバイク、自転車の通行が当然に認められるわけではありません。判例でも、従来の利用形態や地域性・必要性などから総合的に判断しているからです。

将来的なトラブルの発生を防止するためには、承役地（利益を与える側の土地）の所有者と相談することが肝要です。そして、同意を得られたなら通行地役権設定契約を行い、さらに通行地役権を登記しておけばより安定した権利関係となります。ただし、相手方の同意がなければ設定できない点にはご留意ください。

次に、売り出した際の購入検討者に対する説明です。基本的には、媒介業者に情報を伝えると同時に購入検討者へ確実に説明してもらうよう促しておけば、相談者様自らが説明する必要はありません。

ただし、接道義務を満たさず原則として建物の建築が認められないため、販売価格は近隣相場と比較してかなり割安となる可能性は高いでしょう。このため、承役地の所有者に購入を打診するのが近道となるかもしれません。

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