「未公開物件」と言われたのに普通に検索で出てきました

Question

不動産会社から「未公開物件です」と紹介されたマンションがあります。
条件も良く前向きに検討していたのですが、後からポータルサイトで検索すると普通に掲載されていました。
担当者に聞くと「タイミングによっては公開される」と....
ただの営業トークだったのでしょうか？
最初は未公開物件で、ゆくゆく公開になる物件もあるのでしょうか？

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

専属あるいは専任媒介で自社が依頼を受けた物件であれば、レインズへの登録前であれば「未公開」あるいは「公開前」との表現も成り立ちますが、他社がレインズへ新規登録した情報を「未公開」と表現したのであれば、単なる営業トークと言えるでしょう。

自社が売主ならいざしらず、一般媒介以外の媒介方式ではレインズへの登録が義務付けられているため、登録までの猶予期間以外について未公開と表現するのはふさわしくありません。言い回しとしては「新規物件」と表現するのが正解です。

山賀 達木(株式会社トップトラスト) · Answer

「未公開物件」という言葉には、「営業トーク」と「仕組み上のズレ」の両面があります。
モヤモヤされるのも無理はありませんが、以下の３つの理由から、完全に嘘をついたとは言い切れないケースが多いです。
①広告作成や掲載審査には数日のラグが生じます。担当者が「まだ未公開」と認識して紹介した直後に、他社や自社の別部署がネットに公開してしまうことは多々あります。
②最初は「近所に知られたくない」と非公開でも、数日〜数週間で売れなければ「広く募集しよう」とネット掲載に切り替わります。
③「あなただけに」と特別感を出し、決断を早めさせるための古典的なテクニックとして使われることもあります。

「未公開」という言葉そのものより、「情報の鮮度」に注目してください。
ネットに載ったばかりであれば、担当者は確かにいち早く情報を届けてくれたことになります。

参考になれば幸いです。

金澤 寿一郎(株式会社tento) · Answer

株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。


「自分だけに特別に教えてくれた」と思っていた物件が、ネットで誰でも見られる状態で見つかると、なんだか裏切られたような、損をしたような気持ちになりますね。
お気持ちよく分かります。


結論から申し上げますと、「最初は未公開だったが、販売戦略として途中で公開に切り替わる」というケースは現実に存在します。ただし、単に気を引くための営業トークとして使われてしまうことがあるのも、この業界の悲しい側面です。


状況を整理するためのポイントをまとめました。
1. 本当に「最初は未公開」だった可能性
不動産流通の仕組み上、以下のようなステップを踏む物件は多いです。
◼︎売主様の都合： 「近所に知られたくないから、最初は内々に探してほしい」という要望があり、最初は窓口の会社だけが顧客に紹介している時期。

◼︎情報の鮮度： レインズ（業者間サイト）に登録される直前や、ポータルサイトの広告掲載審査を通るまでの数日間は、物理的に「ネットにはないが不動産屋の手元にはある」状態になります。

◼︎戦略的公開： 自社の顧客に一通り紹介し終えても決まらなかった場合、広く買い手を探すためにネット公開へ踏み切ります。

2. 「未公開」という言葉の裏側
正直なところ、「未公開」という言葉には強力な引きがあるため、少し拡大解釈して使われることもあります。
特定のサイトにないだけ： 「SUUMOには載っていない（が、他サイトにはある）」といった状況を未公開と呼ぶ担当者もいます。
営業のフック： 「あなただけ特別に！」という特別感を演出して、早めの決断を促すための常套句として使われることも残念ながらゼロではありません。

3. 今後の向き合い方
大切なのは「未公開だったかどうか」よりも、「その物件がご相談者様の条件に合っているか」です。

◼︎情報の正確性： ネットに出ていたとしても、条件が良いことに変わりはありません。ただ、担当者さんが「なぜ公開になったのか」を正直に、納得感のある説明をしてくれるかどうかをチェックしてください。
◼︎信頼の確認： 「タイミングによっては公開される」という回答が、誠実な事実説明なのか、その場しのぎの言い訳なのか。他の提案内容と併せて、その担当者さんを信頼し続けて良いか見極める材料にしましょう。


【まとめ】
「未公開」という言葉に踊らされず、「ネットに出たということはライバルが増える」という事実に目を向け、本当に気に入っているなら早めに動くのが正解です。

もし担当者さんへの不信感が拭えないのであれば、「ネットで見つけた別の不動産会社」を通してその物件に問い合わせることも可能ですよ（※ただし、すでに見学している場合は難しいことがあります）。

ご相談者様が納得して、最高の一軒に出会えるよう応援しております！
参考になりますと幸いです。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

その違和感、かなり自然です。
結論から言うと、
「未公開物件」という言葉はかなり曖昧で、営業トークとして使われることも多い
 実際には“完全に未公開”というケースの方がむしろ少ない
というのが現場のリアルです。

■ 「未公開物件」の正体

一般的に言われる未公開物件は、いくつかパターンがあります。

① 本当に未公開（ごく一部）
売主の事情で表に出していない
特定顧客だけに紹介

これは確かに存在しますが、数は多くありません

② これから公開予定（準備中）
写真撮影前
掲載準備中
レインズ登録前後

タイミング次第で数日〜数週間で公開されます

③ すでに一部では公開されている
他社では掲載済み
別ルートで出回っている

今回のケースはこれの可能性が高いです

■ なぜ「未公開」と言うのか

ここは少し現実的な話ですが、

特別感を出したい
早めに検討してもらいたい
他社より優位に立ちたい

こういった意図で使われることは正直あります

ただし、完全な嘘というより“表現が広すぎる”のが実態です。

■ 大事な視点（ここが本質）

今回の話で一番大事なのはここです。

未公開かどうかは本質ではない

条件に合っているか
相場に対して妥当か
自分にとって価値があるか

これがすべてです。

■ 未公開にこだわるリスク

実はここ、見落とされがちです。

未公開＝良い物件とは限らない
むしろ囲い込みや高め設定のケースもある
比較対象が少なく判断しづらい

「特別感」だけで判断するとブレやすい

■ 公開物件の強み

逆に、公開されている物件は

市場で評価されている
売れ残り期間で交渉余地が見える
相場比較がしやすい

売れ残っている＝交渉余地ありという見方もできます

■ 探し方の考え方（おすすめ）

少し視点を変えると判断しやすくなります。

✔ 未公開かどうかは参考程度→ 判断軸にしない

✔ 公開・未公開を横並びで比較→ 条件・価格・期間を見る

✔ 「なぜこの価格なのか」を重視→ 根拠があるかどうか

■ まとめ
未公開物件という言葉は幅が広く、営業的に使われることもある
実際は途中で公開されるケースも普通にある
大事なのは“公開か未公開か”ではなく“中身”
公開物件は比較・交渉という意味でむしろ有利な面もある

少しドライな言い方になりますが、いい物件は「未公開だから良い」のではなく、市場に出ても評価されるものが良い物件です。

その視点で見ていくと、情報の見方もかなりシンプルになります。

不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

「未公開物件」と言われたのに普通に検索で出てきました

山賀達木

株式会社トップトラスト

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング

金澤寿一郎

株式会社tento

金子徳公

株式会社ハウジングサクセス

以下の記事もよく読まれています

沖縄での民泊事業を始めたい

マンション抽選落選の裏事情はありますか

定年後の嘱託社員でも住宅ローンは通りますか。退職金を頭金に使う予定です

15階最上階の中部屋か、4階の角部屋か。

住宅ローン控除のある2025年以内に家を買うべきですか？

物件探しの時にあると便利なもの

買うなら早い方が良いですか？

親からの資金援助を受けた場合の贈与税と住宅ローンの関係は？

検討中のマンションの理事会が輪番制です。変えられないのでしょうか。

省エネ住宅の補助金はいつ頃申請すればいいですか？

Q&A協力専門家の皆様

金子徳公

奥林洋樹

堀部友隆

不動産お悩み相談室 REAL ESTATE Q&A

「未公開物件」と言われたのに普通に検索で出てきました

以下の記事もよく読まれています

沖縄での民泊事業を始めたい

マンション抽選落選の裏事情はありますか

定年後の嘱託社員でも住宅ローンは通りますか。退職金を頭金に使う予定です

15階最上階の中部屋か、4階の角部屋か。

住宅ローン控除のある2025年以内に家を買うべきですか？

物件探しの時にあると便利なもの

買うなら早い方が良いですか？

親からの資金援助を受けた場合の贈与税と住宅ローンの関係は？

検討中のマンションの理事会が輪番制です。変えられないのでしょうか。

省エネ住宅の補助金はいつ頃申請すればいいですか？

Q&A協力専門家の皆様

不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A