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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    神奈川県横浜市鶴見区
  • 投稿日
    2026/06/14
  • 更新日
    2026/06/15
  • ［3回答］

222 view

住宅性能評価書が付いている物件とそうでない物件、どこまで気にした方が良いか

はじめて中古マンションの購入を検討しているのですが、不動産会社の担当者から「この物件は住宅性能評価書が付いています」と説明を受けました。
その後、別の物件を見たとき今度は何も言及がなかったので「これは評価書なしですか？」と聞いたら「中古だとそもそも取得している物件の方が少ないですよ」とのことでした。

調べてみると、設計住宅性能評価と建設住宅性能評価の2種類があるとか、等級があるとか。
買う側としてはどの等級が何を意味するのか理解できないと判断のしようがないですよね。
評価書なしの物件でも普通に買って問題ないのか、評価書がある物件の方がローンや保険で有利になるのか、実際のところを教えていただけると助かります。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/06/14

    住宅性能評価書については、あればプラス材料ですが、
    なければその物件がダメという話ではありません。

    まず、住宅性能評価書には「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」があります。

    簡単に言うと、
    設計図面上で評価したもの
    実際に工事中の検査を受けて評価したもの
    の違いです。

    購入者目線で見ると、建設住宅性能評価まで取得している方が安心感はあります。

    ただ、ここで勘違いしてほしくないのは、

    評価書がある＝良いマンション
    評価書がない＝悪いマンション

    ではないということです。

    実際、中古マンション市場では評価書がない物件の方が圧倒的に多く、
    それでも普通に売買されています。

    私自身、不動産や建築に関わる立場として考えても、
    評価書は「あった方が良い資料の一つ」であって、購入判断の中心ではありません。

    例えば、管理組合がしっかり機能しているか、修繕積立金は足りているか、
    大規模修繕の履歴はどうか、給排水管の更新状況はどうか、管理状態はどうか、
    こういった部分の方が、実際に住む上では重要になることも多いです。

    築20年、30年経ったマンションであれば、
    評価書よりも今までどのように維持管理されてきたかの方が
    価値を左右するケースは少なくありません。

    また、ローンや保険についても、一部で優遇制度の対象になる場合はありますが、

    「評価書がないからローンが組めない」
    「評価書がないから保険に入れない」

    という話ではありません。

    そのため、評価書の有無だけで物件を選別する必要はないと思います。

    むしろ中古マンションの場合は、

    評価書を見る⇒参考資料として活用する⇒それ以上に管理状態や修繕履歴を確認する
    という順番が現実的です。

    個人的には、評価書がある物件なら「ラッキー、参考資料が一つ増えた」という感覚です。

    逆に評価書がなくても、管理がしっかりしている、修繕計画が健全、長く大切に使われてきた
    というマンションはたくさんあります。

    中古マンション購入で失敗しないためには、評価書の有無だけに目を向けるのではなく、
    「そのマンションが今どんな状態なのか」を見ることが大切です。

    良い仲介担当者であれば、評価書の説明だけでなく、
    管理組合の運営状況や長期修繕計画、修繕積立金の推移まで含めて説明してくれるはずです。

    購入判断の材料としては、評価書は100点満点中の一項目に過ぎません。
    気にし過ぎる必要はありませんが、あるならしっかり内容を確認しておく。
    そのくらいの距離感で考えるのがちょうど良いと思います。

    金子徳公さんに無料相談する

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/06/15

    ご相談を拝見しました。

    営業担当が述べたように、現時点では、特にマンションで性能評価証明が付されている物件自体希少性が高いと言えるでしょう。そのため、性能評価書の有無のみを選択肢とするのはお勧めできません。

    それよりも、価格や立地、管理、交通至便性、間取りなど、相談者様にとってより生活がしやすくメリットの高い物件を選択された方が良いと思います。

    一方で、第三者機関による性能評価書が付されている物件には、相応の安心感とメリットがあるのは事実です。

    性能評価は、次の2つに区分されています。どちらが優位とできる性質のものではありませんが、個人的には建設住宅性能評価の方が信頼性が高いと思っています（あくまで個人的な見解です）。

    ◯設計住宅性能評価書：設計図面の段階で、基準を満たしているか評価したもの
    ◯建設住宅性能評価書：完成までに複数回現場検査を行い、設計通りに施工されているかを確認したもの

    いずれにおいても、耐震性、耐久性（劣化対策等級）、省エネ性などが評価されており、例えば省エネ性能については住宅の外皮（外壁、窓など）の断熱性能が等級1～7で表示され、さらに一次エネルギー消費量性能等級が数値で示されています。

    評価に基づく省エネラベルが作成されていれば、年間光熱費の目安も確認できるでしょう。これにより住宅の性能が「見える化」され、安心材料の一つとなるのです。

    それだけではありません。一定以上の性能等級、例えば認定長期優良住宅であれば最大4,500万円（ZEH水準3,500万円、省エネ基準3,000万円）まで住宅ローン減税の上限が引き上げられますし、フラット35を利用する際、金利が優遇されるなどの恩恵があります。無論、省エネ性能が高いほど月々の冷暖房費が削減できるといったメリットもあります。

    このように、性能評価書の有無だけを選択肢とするのはお勧めできないものの、評価書で性能の優位性が証明されることで、各種恩恵が享受できるのもまた事実です。

    奥林洋樹さんに無料相談する

  • 私が回答します

    金澤 寿一郎

    株式会社tento

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/06/15

    株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
    ご相談内容拝見しました。


    初めての中古マンション選びで、聞き慣れない専門用語が出てくると戸惑ってしまいますよね。
    しかも、ある物件には付いていて、別の物件には付いていないとなると「付いていない方は欠陥リスクがあるの？」と不安になるのも当然です。


    結論から申し上げますと、中古マンションを購入する上で「住宅性能評価書」が付いていない物件であっても、全く問題ありません。不動産会社が言う通り、中古市場全体では「付いていない物件」の方が圧倒的に多数派です。ただし、付いている物件には安心感の面で明確な実利（メリット）が存在します。
    買う側としてどこまで気にするべきか、判断基準を分かりやすく整理しました。


    1. 「評価書なし」でも問題ない理由
    住宅性能評価書は、新築時にデベロッパーが「国が認めた第三者機関」にお金を払って、建物の強さや優しさをチェックしてもらったリポートカード（通知表）のようなものです。
    ◼︎任意制度であるため： 取得には数十万円のコストがかかるため、大手のブランドマンションなどでは付いていることが多いですが、付いていなくても「建築基準法」はクリアして建てられています。評価書がないからといって、即座に欠陥マンションという意味では決してありません。

    2. 評価書がある場合の「3つの具体的メリット」
    もし運よく「評価書付き」の物件に出会えた場合、以下の実利がついてきます。
    ① 地震保険料が割引になる： 評価書に記載されている「耐震等級」に応じて、毎年の地震保険料が10%〜最大50%割引になります。これは住み続ける限りずっと続く大きなメリットです。
    ② 住宅ローンの優遇： 銀行やフラット35などで、金利の引き下げ優遇を受けられる優良物件の証明（お墨付き）と見られる可能性があります。
    ③ トラブル時の救済措置： 万が一、将来建物に重大な欠陥が見つかった場合、国が指定する専門の紛争処理機関を利用して、弁護士や建築家に間に入ってもらうことができます。

    3. 等級はどこを見ればいい？
    難しい項目をすべて理解する必要はありません。見るべきは以下の2つだけです。
    ◼︎「建設」住宅性能評価書があるか： 図面だけのチェックである「設計」よりも、実際に現場を検査した「建設」の評価書があるかどうかが重要です。
    ◼︎「耐震等級」がいくつ裏付けられているか： 基本的には「等級1（震度6強〜7でも倒壊しない）」が標準ですが、これが「2や3」であれば、非常に災害に強い優秀なマンションだと一目で判断できます。


    【まとめ】
    家探しにおいて「評価書の有無」を条件にして探す必要はありません。
    あくまで「気に入った物件に、たまたま付いていたら良かった」くらいのスタンスが最も賢明です。


    気になる物件を見つけたら、まずは担当者に「この物件、もし評価書があれば耐震等級を教えてください」と気軽に聞いてみることから始めてみてください。
    安心のマイホーム選びを心から応援しております！
    参考になりますと幸いです。

    金澤 寿一郎さんに無料相談する
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