不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
40代
男性
エリア

大阪府大阪市天王寺区
投稿日

2026/09/14
更新日

2026/09/18
［1回答］

138 view

売却前に、一部屋だけ事務所として使っていた

自宅マンションを売却しようとしています。
もともとは家族で住むために購入した部屋です。

数年前から在宅で仕事をするようになり、洋室の一つを仕事部屋として使っていました。
会社登記まではしていませんが、確定申告では家事按分で光熱費や通信費の一部を経費にしています。

売却するにあたり、この使い方が税金に影響するのではないかと気になっています。
自宅として売るつもりですが、一部を事業用として使っていた場合、居住用の3000万円特別控除がそのまま使えるのか分かりません。

不動産会社には、普通の居住用マンションとして売れると言われていますが、税金の細かいことまでは詳しくないようです。

売却益が出る可能性があるため、確定申告で後から困りたくありません。

自宅マンションの一部を仕事部屋として使っていた場合、売却時の税金や3000万円特別控除はどうなるのでしょうか。
事業用として使っていた割合を、売却前から税理士に確認しておいた方が良いでしょうか。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/09/18
自宅マンションの一室を仕事部屋として使っていたからといって、
3,000万円の特別控除が使えなくなるわけではありません。

今回のように、もともと家族で住むために購入したマンションで、
実際に生活しながら一部屋を仕事に使っていたのであれば、
基本的には居住用財産として考えてよいと思います。

ただし、税金の計算では「自宅の一部を事業に使っていた」という事実は無関係ではありません。

居住用と事業用が混在している場合、原則として居住用部分が3,000万円特別控除の対象となり、
居住用部分がおおむね90％以上であれば、全体を居住用として扱えるという考え方があります。

今回のように「洋室一室を仕事部屋にして、家事按分で光熱費や通信費を経費にしていた」
という程度であれば、いきなり3,000万円控除が全部使えなくなるような話ではありません。

一方で、過去に事業用として減価償却費などを経費にしていた場合は、
売却時の建物の取得費の計算にも影響します。
ここは売却益が出そうなので、確認しておいた方がいいところです。

ですから、
売却前に「仕事部屋が何㎡で、マンション全体の何％だったか」
「これまで確定申告で何を経費にしていたか」を整理して、
税理士か税務署に一度確認しておくと安心です。

不動産会社が「普通の居住用マンションとして売れます」と言っていることと、
売却時の税金の計算は別の話です。

売却そのものは通常の居住用マンションとして進めて問題ないと思いますが、税金については、
仕事部屋として使っていた部分を含めて確定申告で正しく処理することが大切です。

今回のケースなら、
「仕事部屋があったから3,000万円控除が使えない」と心配する必要はありません。
むしろ、売却益が出そうなのであれば、
売却前に過去の確定申告の内容と仕事部屋の面積割合だけ確認しておく、
というくらいで考えておけばいいと思います。

金子徳公さんに無料相談する