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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 40代
  • 女性
  • エリア
    東京都練馬区
  • 投稿日
    2024/10/02
  • 更新日
    2024/12/29
  • ［3回答］

1010 view

マンションが売れない

都内で築23年の中古マンションを売却中なのですが、なかなか売れません。
価格も何度か下げていますが、高すぎるのでしょうか。
3LDKの65平米、駅から徒歩10分、4,500万円です。個人的には住みやすいのですが、現状引渡しで中は確かにあまりきれいではありません。
リフォームしてからの方が良いのでしょうか。一般媒介で3社に依頼して、もう7か月経っています。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/29

    まずはスーモ、アットホーム、ホームズの3大ポータルサイトでのあなたの物件の掲載状況を確認してください。一般媒介だと費用回収が不確定（今回は1/3の確率）ですので、費用をかけてポータルサイトに掲載する意欲に欠ける傾向があります。もし掲載されていないようならば、一般媒介が原因です。どこか1社を決めて専任に切り替えてください。
    掲載されている場合、同じ地域、同じ価格帯で一覧表示をし、きちんと掲載されているかチェックです。一覧表示したとき、あなたの物件は目立つでしょうか。興味を惹くでしょうか。魅力が無ければ、一覧表示から詳細表示にさえ切り替わりません。スルーされるだけです。
    築年数、㎡単価、駅からの距離、などを比較してみてください。そのなかで、最も競合する物件を見つけて価格チェックです。
    次に、スクリーンショットを保存しておき、どういった物件が売れていくのかチェックしてください。売れた物件とあなたの物件、どこが違いますか。

    不動産に限らず、モノの売れ方は、気が付く、興味を引く、検索する、比較する、決断するという道筋をたどります。第一段階の気が付く、第二段階の興味を引く、というのを飛ばして、第4段階の比較するに対する対策（リフォームするクリーニングする）をしても意味がありません。順番があるのです。
    このあたり、不勉強な不動産会社は知りませんので、きっちり売り方について勉強をしているところと専任契約を結んでください。

  • 私が回答します

    末吉 泰宏

    山内興産株式会社

    • 50代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/10/09

    売却活動が長引くと不安になるお気持ち、よくわかります。築23年で3LDK、65平米という条件は、都内では一定の需要がある物件だと思います。しかし、なかなか売れない要因としては、いくつかのポイントが考えられます。

    ① 物件の状態
    築23年ということ、さらにリフォームがされていない点が購入希望者にとってネックになっている可能性があります。多くの購入者は「すぐ住める状態」を重視するため、内装が古いと、追加でリフォーム費用が必要と感じ、購買意欲が下がる場合があります。特に東京の競争の激しい不動産市場では、見た目や設備の新しさが非常に重要です。

    ② 価格設定と物件の状態のバランス

    価格を何度か下げているとのことですが、まだ市場の期待に合っていない可能性があります。特にリフォームされていない物件の場合、同じ価格帯で内装が新しい物件が競合している可能性があります。築年数が経っている物件は、内装や設備の状態に見合った価格に設定する必要があります。

    ③ 市場の動向と需要

    エリアによっては、新築物件や駅に近い物件に人気が集中している場合があります。駅から徒歩10分という条件は悪くないですが、近年の購入者はさらに利便性を求めていることも多く、特に東京では駅からの距離や周辺施設の利便性が重視される傾向があります。

    ④ 売却戦略

    3社に依頼しているとのことですが、仲介業者による販売方法や宣伝方法が影響している可能性もあります。たとえば、物件の写真のクオリティや広告の内容、さらにはターゲット層へのアプローチ方法が効果的でない場合、売却に時間がかかることがあります。業者に販売状況や広告戦略の改善について確認するのも一つの手です。
    まずは、現在の販売状況について仲介業者と詳しく話し合い、購入希望者からどのようなフィードバックがあったのか、具体的な改善点を探ることが重要です。

    【今後の対応策】
    1.軽いリフォーム（化粧直し）を検討する
    大規模なリフォームでなくても、壁の塗り替えや床の張替え、設備の一部更新など、比較的コストを抑えたリフォームでも印象を大きく変えることができます。これにより物件の魅力を高め、価格に見合った価値を感じさせることができます。

    2.ホームステージングを活用する
    リフォームまでは必要ないと感じる場合、部屋を綺麗にお掃除して、家具や装飾品を工夫して空間を魅力的に見せる「ホームステージング」を検討してみてください。視覚的に物件のポテンシャルを引き出すことができ、購入希望者に好印象を与えます。ご自身で難しい場合は不動産会社に相談してみても良いと思います。

    3.さらなる価格調整を検討する
    同エリア内でリフォーム済みや新築に近い物件と競合している場合、もう一度市場価格を見直し、競争力のある価格に設定する必要があるかもしれません。

    お手持ちの物件をより良い形で販売できるよう、少しずつ改善していくことで結果が見えてくるかと思います。少しでも参考になれば幸いです。頑張ってください！

  • 私が回答します

    黒田ゆう

    東京アセット・パートナーズ株式会社

    • 東京都
    • 女性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/10/02

    はじめまして。

    お書きになっている情報だけで見れば、それほど相場から乖離しているようには思えませんが、何か物件に固有のデメリットがあるのかもしれませんね。

    細かいことはわかりませんから、一般論を申し上げますが、まず、リフォームは不要です。リフォームにお金をかけるくらいなら、マンションの買取再販をする業者さんに買ってもらう方が合理的です。
    もし、あくまでもエンドユーザーさんに買ってもらいたい、ということであれば、一般媒介ではなく、どの会社でも良いので専任でお任せしたほうが良いと思います。一般媒介だと、必ずしも自社の売上に繋がりませんから、販売経費もかけにくく、広告も頑張ってくれない可能性があります。

    それから、居住中でご売却活動をされている場合、良い悪いではなく、売主さんの生活感、インテリアのセンスなどによる影響があります。無意識に与えられる印象による好き嫌いが出やすいためです。

    不動産業界には「売れない不動産はない」という格言？があります。居住用マンションであれば、売れないということはないと思いますから、売却活動を見直してみると良いかもしれません。

    ご参考になれば幸いです。

    黒田ゆう
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住み替えを検討しています。下記物件を売りたいのですが、いくらで売れるでしょうか。
直接◯◯さんに相談したいです。

所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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