不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

その他
30代
女性
エリア

東京都墨田区
投稿日

2024/10/04
更新日

2024/10/08
［2回答］

1187 view

自宅マンションの売却相場が低すぎる気がする

最近マンション価格が上がっているので、自宅の相場をネットで調べてみたのですが、どうも低すぎるように感じます。
自宅は築12年、3LDKの74平米、一般的なファミリータイプのマンションですが、ディスポーザーやシステムキッチン、カウンターキッチン、24時間ゴミ出し可、ペット可等住みやすいマンションだと感じています。もしここを今売却すると4,500万円ほどのようです。
駅から徒歩16分なので、駅から近い立地ではないです。

近隣のマンションの売り出し価格を見てみると、築20年越えで間取り面積はあまり変わらずでも、5,800万円～7,000万円で売り出しているマンションが結構あります。

私の自宅は近隣マンションで比較すると割と条件的に良い方かと思うのですが、この価格差はなぜなのでしょうか。
ちなみに、ほぼ売りに出ないマンションなので、過去の販売事例があまりないと相場が見えづらい等あるのでしょうか。
相場価格が低い理由について、何が考えられるでしょうか。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/10/06
ご相談拝見しました。

不動産業者が査定する場合、大半は取引事例比較法を利用します。これは多数の取引事例を収集して適切な事例を選び、取引の特殊事情や時期の修正を行って個別的要因を標準補正し、さらに地域格差などを比較して価格を求める手法です。

手作業で査定を行えば個別補正要因も査定額に反映されますが、最近は査定システムを利用するのが一般的です。したがって、取引事例が極端に少ない場合、適正価格が算出されない可能性はあるでしょう（とはいえ、算出された査定額に対し補正を加えれば、正確な査定額を算出できます）

相談者様が参考にされた金額は、何を見てそう判断されたのか分かりませんが、正確な価格を知りたいのならば、簡易査定ではなく正式査定を不動産業者に依頼されたら良いでしょう。

奥林洋樹さんに無料相談する
私が回答します
末吉泰宏

山内興産株式会社
- 50代
- 福岡県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/10/08
こんにちは、ご質問拝見しました。マンションの価格が上がっている中で
AI査定をご利用になったり、SUUMO等のポータルサイトをご覧になって、ご自宅の相場が思っていたよりも低く感じるというのは、よくあることです。実際、私のお客様でも同じような悩みを持たれている方が少なくありません。

さて、ご質問の内容から相場より低く感じる理由をいくつかご説明させていただきます。

まず、販売事例が少ないという点です。おっしゃる通り、ほぼ売りに出ないマンションの場合、過去の販売事例が少なく、正確な相場をつかむのが難しくなります。特に、たまたま売りに出された事例が、売主様の急ぎの事情などで安く売られた場合、AI査定の場合、それに引っ張られて低めの金額を提示することがあります。また、AI査定は、物件の個別の特性や住環境、地域の需要までは細かく反映されないことが多いです。たとえば、ディスポーザーやカウンターキッチン、ペット可など、住みやすさに関わる要素は、簡易なAI査定では評価されないことが多いです。駅からの距離も影響する可能性がありますが、それ以外の強みがある場合には、専門の不動産会社に査定を依頼することをおすすめいたします。

近隣のマンションが5,800万〜7,000万円で売りに出されているというお話ですが、売出価格と成約価格は異なることがある点も注意が必要です。強気の価格設定で売り出されている物件が必ずしもその価格で売れているわけではないこともあります。そのため、SUUMO等のポータルサイトで近隣の売出価格を見るだけでは正確な判断はできません。

売却をお考えの場合、不動産会社に複数の査定を依頼することをお勧めいたします。
各社の査定根拠を確認することで、適切な売却価格が見えてくるはずです。
少しでもお役に立てれば幸いです。