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REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都中央区
  • 投稿日
    2019/05/08
  • 更新日
    2025/02/05
  • ［3回答］

4379 view

フラット35のニュースを受けて

フラット35の利用を検討していましたが、
このニュースを受けて、不安を覚えています。
専門家の方から見て、どのように捉えているのでしょうか？

「フラット35」投資用に不正利用か　国交相が調査指示
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO44498140X00C19A5EE9000/

  • 私が回答します

    退会ユーザー

    • 東京都
    • 不動産会社
    投稿日
    2019/05/08

    利用をすることに対してのデメリットはございません。
    しかしながら、今までよりも審査が厳しくなる、審査時間がかかる、等は可能性が高いと思われます。

    「フラット35」は居住用の不動産に対して、長期固定金利かつ低金利で貸し出すという商品です。
    また、各金融機関が「人」に貸すのに対して、「物（不動産）」に貸し出す特長があることから
    年収・勤務先・勤続年数の対しての審査が甘くなる傾向がございます。
    これを悪用して、収益不動産に対する融資を偽って借りたということが問題になっております。

    信用できる不動産会社や不動産営業者、であれば、偽りなくメリット・デメリットをお話いたします。
    どのような住宅ローンを使用するかは、お仕事内容、ライフプランによって大きく変わってきます。
    是非一度、ご相談ください。

  • 私が回答します

    脇保雄麻

    株式会社ユー不動産コンサルタント

    • 40代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2019/05/09

    フラット３５の投資用に不正融資のニュースを見て、率直な感想としてはやっと機構も動き出したかといった感じです。

    フラット３５は基本的に永住権があれば外国籍でも融資が可能なことから一部の永住権がある外国籍の間で住宅ローンを借りて第三者へ貸し出すという問題がありました。そこから数年前から審査に対して投資用ではないことを厳重に確認するようにしておりました。

    不動産投資がブームになり始めたあたりから勘違いしている消費者が多かったのですが、投資用の不動産を住宅ローンで組めると思っている方がいらっしゃいます。

    私は必ず「住宅ローンはご自身の住まわれる住まいに対してのローンです。投資となると事業性のローンになります。」と説明しております。だから金利も違うという事も十分に説明しております。

    住宅ローンを金融機関から借りると金銭消費貸借契約（金消契約）を締結します。住宅ローンで借りているのに第三者へ貸したとなれば金消契約違反となります。

    フラット３５に限ったことではなく都市銀行や地銀でも住宅ローンと偽って投資用に不動産を購入したら金消契約違反になるのは同じことです。そういうのを理解しているのですかね？

    さて、ご質問の「このニュースを見て専門家はどのようにとらえていますか？」に対しての回答ですが

    1 フラットを利用される消費者に対して

    2 不動産市況の今後の流れ

    上記２点に対して不動産専門家として回答いたします。

    まず①フラット３５を利用される消費者に対してですが、今後審査が厳格化していくでしょう。

    何故、フラット３５は他の住宅ローンよりも審査が通りやすいと言われている理由はいくつかあるのですが、年収に対してのローン返済比率を審査する際に他の住宅ローンでは審査上の金利を高めに計算しているのに対して、フラット３５は実効金利である低い金利で返済比率を計算できること。

    また、借入者の収入条件ですが特に勤続年数や正社員でないとダメという規定はフラット３５の場合設けていないのです。年収の証明として納税証明書を提出することになっているのですが、極端な話、アルバイトの人でも住宅ローンを組むことが出来るのです。

    フラット３５は住宅金融支援機構に直接申し込むという事は出来なく、各銀行やモーゲージバンク等の金融機関に申し込むことになります。申し込む窓口によって独自の審査を設けていたり融資事務手数料が違ったりします。

    またフラット３５は対象不動産に対して適合証明書を取得する必要があり適合証明書発行費用が掛かる場合があり対象不動産によっては適合証明書自体発行が出来ないこともあります。

    それに対してメリットとしては、

    ・金利が変わらない
    ・繰り上げ返済手数料無料
    ・保証料がかからない

    等が挙げられます。

    いずれにせよフラット３５は住宅ローンを組みやすいですが、ローンを組むことが出来る金額とローンを組んでもよい金額は違うという事を認識して無理のないライフプランを立てて住宅ローンを組んでいきましょう。

    最後に②不動産市況の今後の流れについてですが、

    昨今のシェアハウスの不正融資問題や今回のフラット３５の投資用に不正融資の問題と融資に対して
    不動産ローン金利が低いままずっと推移しており、金融機関の総貸出残高に対して不動産業向け融資残高が大きく上回っております。

    これはバブル期の水準を超えているともいわれております。これには不動産投資需要が増えたこと等により不動産価格が全体的に上がっておりましたが、住宅としての実需での不動産購入需要は不動産価格の上昇とは逆に減っているように実務の現場では感じておりました。

    これにはいくつかの理由が考えられるのですが、不動産価格の上昇に対して収入は変わらず住宅ローン金利も低金利を推移していましたが、住宅購入の需要がピークアウトして投資用に対して実需での需要が減っていったと考えられます。

    今年に入ってシェアハウスの不正融資問題やフラット３５の投資用での不正融資問題が出て不動産投資融資に関しては融資が益々厳しくなって不動産投資需要も減っていくことと考えます（需要についてはローンを組むことが出来るという事も含め）。

    投資として不動産需要が今までの増えていった分が逆に減っていき、安く買っている人は売却したいという市場での物件量が増えていけば不動産価格も落ち着きを取り戻すのではないかと考えております。

    そうなってくれば実需として考えている人にとっては、ローン控除と低金利が続いていけば購入しやすくなってくるのではないでしょうか。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/02/05

    銀行融資は借りたお金を何に使うかという用途がフリーローンを除いて基本的に決まっています。
    フラット35に限らず、住宅ローンは借りた当人が住居の購入費用として使用する以外は使用してはいけません。もし使用して、銀行がその事実を把握したなら、目的外使用として一括返済を求められます。
    質問者様が不動産投資用としてフラット35の利用を考えていらっしゃるならば、それは避けるべきです。破綻の危険性が高くなります。
    住居用としてのご利用であれば、何も問題はありません。

    投資用としては、アパートローンという商品が各銀行に用意されています。大抵は地主用でサラリーマンはほぼ利用できないのですが、一時期利用できる時期がありました。いまも条件を満たせば利用は可能ではあるのですが、かなり間口は狭いのです。そのため、ご質問にあるような事態が発生しています。

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