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REAL ESTATE Q&A

  • 住宅ローン
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    千葉県市川市
  • 投稿日
    2025/01/21
  • 更新日
    2025/01/22
  • ［1回答］

508 view

金利について

固定がいいのか変動がいいのか
ローン先は都市銀かネット銀行がいいのか
果たしてどちらが得なのかわからん

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/01/22

    将来の金利は神の領域です。だれも当てることはできません。しかし、予測する理論は3つあります。純粋期待仮設、市場分断仮設、流動性プレミアム仮説の3つです。このうち、実務で利用されているのが純粋期待仮設ですが、仮説とあるように実証されていません。それどころか、あたらないというのが本当のところです。しかし、これ以外に実務で使える理論が無いので、仕方なく使っているのです。
    この純粋期待仮設によると、順イールド（長期金利＞短期金利）の場合、将来は金利上昇が導出されます。財務省の国債利回りのデータによると、現在は1年が0.513％、5年が0.851％、10年が1.194％、20年が1.913％、30年が2.265％です。年限が長くなるほど金利が高いので、これは順イールド、純粋期待仮説によると将来の金利上昇を示唆しています。

    こんなことは、銀行の企画部門は百も承知なので、固定金利で割を食わないように高めの水準を設定しています。どちらが有利か判定するのは、銀行の見通し以上に上昇するとみるか、そこまではいかないとみるかの違いです。

    ただ、現実には、住宅ローンの場合優遇金利が設定されていることが多く、融資を受ける銀行はこの優遇金利後の水準で見たほうがいいでしょう。
    ちなみに、弊社取り扱い銀行（ネット銀行ではありません）の場合、優遇金利はマイナス1.27％、自己資金優遇がプラスされるとマイナス1.29％です。そうすると変動型で当初0.43％（自己資金優遇だと0.41％）になるので、非常に低くなります。従来、ネット銀行は非ネット銀行と比べて金利は有利だが審査が通りにくいという評判でしたが、現在では両者は接近してきています。

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