不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 20代
- 女性
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- エリア
- 千葉県習志野市
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- 投稿日
- 2025/01/23
-
- 更新日
- 2025/01/24
- ［2回答］
388 view
親のマンションを含む相続、兄と半分ずつ分けたいです。
親のマンション相続について質問です。親の資産はマンション一室、有価証券3,000万円程、預金1,000万程です。
これを子供2人（兄と私）で相続する予定なのですが、どう分けたら良いかで悩んでいます。
希望は兄がマンション一室、私は有価証券と預金、など、綺麗にわけたいのですが、マンションの価値が一体いくらなのかがわかりません。
不動産会社の査定に出したところ3,500万円程と言われましたが、固定資産税評価額で見るともっと低いみたいです。
このような場合、どうやって分けるのが一番おすすめですか？
兄とは関係良好、二人で半分ずつになるようにわけよう、と話しています。アドバイスお願いします。
-
固定資産税評価額は低めに出るように配慮されていますので、気にしなくて結構です。
不動産会社の査定がどのように出されたのかが気になります。一括査定サイトを通じて評価された場合、競合がいるので高めの評価額が出やすいです。一方、地元の業者に出した場合、競合がいないので低めの評価になる傾向があります（安いとすぐ売れる、評価額以上になれば売主は喜ぶ）。
分け方ですが、そのマンションに住む予定はないのでしょうか。どちらかがお住まいになるというのであれば、売ることができませんので（評価額＋有価証券＋現金）/2で過不足分を現金等で分けるしかありません。
お住まいにならないというのであれば、
1.売る
2.貸す
という選択肢があります。１は簡単ですよね。2の場合は不動産投資を行うということになりますので、ちょっと勉強が必要です。預金、有価証券、不動産の組み合わせはある意味理想的な資産ポートフォリオですので、これらを一体として考えてみてはいかがでしょうか。
資産を分割するのではなく、運用益を分配するということにするのです。実際には所有権や税務上の問題がありますので、法人を立てて役員収入という形で分配するということも可能です。ただ、不動産投資はそれなりの知識が必要ですので、勉強が必須となります。
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ご相談を拝見しました。
お父様の相続においてマンション、有価証券、現金を仲の良いお兄様と公平に分けるためにマンションの価格についてお知りになりたいのですね。A案がご希望ですが、いくつか他の考え方もご検討されてからお二人で納得のいくように分けわれるとよいと思います。
A案：お兄様がマンションをご希望して将来、賃貸かご自分でお住みになりたいのであれば、マンションはお兄様、有価証券と現金は相談者様が相続することが自然ですね。問題はマンションの価格は分割する時に法令などで決まった価格があるわけではないですが、一般的には時価（売却できる価格）、固定資産税評価額、不動産鑑定士の正式な評価があります。お互いに納得すればいいだけですので、一番簡単な方法は複数の不動産会社に見積をとり平均をとる、又は、さらに固定資産税評価額との中間にするなど、お二人が納得だけすればよいだけです。例えば、それが3500万円とすると、相談者様が相続する4000万円との差額500万円の半分を相談者様からお兄様に支払います。これを代償分割といいます。
B案：100%の公平性とマンションの使用目的が特段なければ一旦、マンションを1/2ずつの共有名義にして売却した金額を半分ずつ、有価証券も現金も半分ずつ分割します。
C案：または、共有名義にしておいて賃貸にだして、家賃も管理費なども半分ずつ分けるなども可能です。ただし、将来、意見が不一致になった時は合意できるまでマンションの処分はできなくなります。
いずれも遺産分割協議書を公正証書で作成して、登記の変更、預貯金や有価証券の名義変更が必要になります。また、相続税の基礎控除3000+600*2=4200万円を超えますので、相続税の申告が必要です。マンションを3500万円とすると相続税額がお二人で約400万円になりますので、その納税資金手当も必要です。Ａ案ならば代償分割で相談者様がお兄様に支払う代償金で手当できます。
全体のコーディネーターとしてファイナンシャル・プランナー、遺産分割協議書の作成や預貯金、有価証券の名義変更は行政書士、相続税申告は税理士、マンションの登記は司法書士など各専門家にご相談されるとスムーズに可能になります。
ご参考になれば幸いです。