不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
40代
女性
エリア

東京都町田市
投稿日

2025/04/12
更新日

2025/04/13
［2回答］

162 view

耐用年数を超えた不動産の減価償却はどうなりますか

父の死去に伴い、築25年の木造アパート（東京都郊外・4戸）を
兄と私の2人で相続しました。

遺産分割協議を経て、私が物件を単独所有する形で引き取ることになり、
現在は家賃収入を得ています。
不動産所得の申告にあたり、減価償却についてどうなるのかが分からず困っています。

相続後、税理士に相談したところ
「相続時の評価額ではなく、被相続人が使っていた簿価・残存年数を引き継ぐ」と言われましたが、
建物はすでに法定耐用年数を超えており、
そもそも減価償却が可能なのかも不明です。
実際に、耐用年数を超えた木造アパートでも減価償却はできるのでしょうか？

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/04/13
ご相談を拝見しました。

売買により法定耐用年数を経過した中古資産を取得して事業の用に供した場合、その事業の用に供した時以降の使用可能期間を減価償却することができます。簡便法では法定耐用年数の20％に相当する年数が原価償却の可能な年数です。

しかし、相続で取得した不動産は耐用年数省令第3条第1項の規定に基づき算出した年数により減価償却費を計算することはできず、被相続人から取得価額、耐用年数、経過年数及び未償却残高を引き継いで減価償却費を計算することになります。

そのため、本件では原価償却費の計上はできない可能性が高いでしょう。被相続人が物件を取得した時期によって異なりますが、すでに経費として認められる項目は減少し、課税所得が増加する状態となっている可能性が高いからです。

詳しくは確定申告書の写しを持参して、税理士に相談されると良いでしょう。
私が回答します
森　健美

株式会社TERASS
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/04/13
ご相談拝見させていただきました。

減価償却に関しては税理士の説明通り簿価を引継ぎます。

一般的には
◎簿価
残存価値有　➡　４年で残りの分を償却可
残存価値無　➡　償却不可（償却できるものがない）
となります。

お父様が確定申告をしていらっしゃれば、その控えを見れば記載があるはずです。
もしなければ税務署に対して相続人全員で来署していただき、全員の氏名が記載された閲覧申請書を提出すれば提出した確定申告書類を確認できるかと思います。

詳細は所管の税務署にご確認ください。