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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都荒川区
  • 投稿日
    2025/04/17
  • 更新日
    2025/06/08
  • ［3回答］

312 view

ワンルームマンション投資での成功事例は？

不動産投資未経験です。（他での投資はしています）
ワンルームマンション投資での成功事例が知りたいです。
専門家の皆様がこれまで耳にした成功事例では
どのようなものがありましたか？
エリアは関係なく、運用方法など聞きたいです。

  • 私が回答します

    本田憲司

    不動産売却サポート関西株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/06/08

    ご相談者様

    初めまして不動産売却サポート関西の本田と申します。

    単純家賃収入だけで算出する表面利回りと家賃収入かた管理費・修繕積立金、固定資産税などの支出を引いた実質利回りの認識をする事が大切です。
    あと空室時のリスク、退去時の最低限のリフォーム費なども認識要です。

    結論からするとワンルームマンション投資はリスクが大きいので、お勧めはしません。

    もしされるとすれば、単身層が実需でも暮らせる50㎡以上の物件で退去時に実需として売却が出来そうな物件をお勧めいたします。

    一助になれば幸いです。

  • 私が回答します

    不動産投資家

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 一般ユーザー
    投稿日
    2025/06/07

    成功の定義にもよりますが、中古ならまだしも新築ワンルームマンション投資での成功例は皆無でしょう。

    よく言われる保険効果、節税効果、将来の年金対策として、多少の持ち出しでも成功とすれば例はあるかもしれませんが、いずれ持ち出しが大きくなって耐えられなって売却に追い込まれる場合がほとんどです。

    具体例で見てみましょう。
    購入金額：2,000万円
    頭金：200万円
    金利：2%（30年）
    家賃：9万円
    管修費：1万円
    管理委託費：約3,000円（3%+消費税）
    固都税：5万円
    満室率：95%

    この場合、年間収支は+2万5,000円ほどで、頭金200万円に対して1.25%、30年で75万円のプラスにしかなりません。
    これで成功と言うのはあまりに楽観的です。

    一般的には築20-30年の築古物件となると一般的に家賃は下が賃料は下がり、客付けも難しくなり（=空室期間が延びる）、資産価値も下がり、金利上昇のリスクを抱えます。
    30年後に売却するとして、物件価格が75万円しか下がらないとは通常考えられず、売却損が出ます。
    減価償却による節税効果は、よほど高収入でもない限り微々たるものです。

    さらに、退去のごとにクリーニング費用がかかり、エアコンや給湯器の交換は2-3回は必要で、壁紙の張替も最低1回は必要になり、それぞれ10万円程度はかかります。

    実際には購入時と売却時に手数料（約70万円弱）がかかり、さらに購入時には不動産取得税もかかります。

    では30年でローン完済後、仮に家賃が6万円に下がり、修管費が15,000円、満室90%になったとして年間40万円のプラス、その後20年保有して800万円のプラスになりますが、大規模修繕で数約万円の持ち出しも想定され、最終的に売却金額1,000程度に下がることを想定すると、やはりプラスにはなりません。

    つまり、どう考えても成功と呼ばれる結果は期待できません。

    非常に少ない成功例があるとすれば、以下のような場合です。
    - 2000年代前半に駅徒歩5分以内の好立地な築浅ワンルームが希に1,500万円程度で買えた時代があり、金利1%程度で購入した例（年間32万円のプラス）
    - 直近で物件価格や賃料が上がってるケース（家賃10万円なら年間43万円のプラス）
    - 退去後のクリーニングやリフォームをDIYするなど、コストを下げる手段がある場合
    - さらに規模を拡大して法人化して経費を計上できる場合（収支がプラスの場合に限る）

    いずれも過去の話で、今は物件も金利も上がってるので、これから初めて成功するのは絶望的に無理です。
    今後よほど物件価格が上がり、賃料も上がっていく想定ならまだ有り得ますが、そこに賭けてリスクを取るより、他の投資をした方がいいでしょう。

    特殊な例として、よほど金融資産（数億円以上）があり、相続対策として現金購入して資産額を圧縮する場合もあります。

    ご参考まで。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/05/13

    あまり聞かないですね、というよりありませんね。一部に販売業者とつるんでいる投資家もいますので、注意が必要です。

    ワンルームは平均2年弱で退去です。運が良ければ4年です。つまり2年以下の経験しかない投資家の意見は聞く意味がありません。
    退去になれば、全空ということなので、1円も入ってきません。身銭を切るか、今までの家賃を貯めておかねば管理費修繕積立金等を払えません。しかし、貯める事ができるほどの利回りでてますか？ローンの元利で手残りはほぼないんじゃありませんか？

    つまり、ワンルームマンション投資は、投資前時点でかなり厳しいという事がわかります。よって、経験のある投資家は、ワンルームマンション投資に見向きもしません。

    逆に空室をこうして埋めた、売却して益が出た、破産の危機をこうして乗り越えたなどの話を聞く機会があれば、是非聞くべきですね。

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